Человек успешный непременно должен иметь собственное жилье. Это утверждение подавляющее большинство людей в нашем обществе считают аксиомой. Неужели снимать угол - удел неудачников?

Откуда это непреодолимое желание стать владельцем собсвенной недвижимости? Может быть, реакция на вбивавшиеся десятилетиями идеалы коллективизма, или корни тут более глубокие — от народной мудрости, что в жизни нужно вырастить ребенка, посадить дерево и построить дом? Спорить с обществом не будем, но напомним, что такая точка зрения далеко не всеобща. Например, в Нью-Йорке до 80 процентов жителей арендуют квартиры — вряд ли всех их можно поголовно считать неудачниками...

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Преимуществ у собственной квартиры, собственно, два; приятное чувство надежности и постоянный рост цен на недвижимость, создающий у покупателя иллюзию удачного вложения денег. Иллюзию — потому что доход тут «виртуален» (чтобы получить его, квартиру нужно продать), а вот расходы недвижимость порождает самые реальные — ежемесячные платежи за квартиру и коммунальные услуги. Плюс налоги и необходимость периодически делать ремонт. Часто бывает, что в собственном жилье что-то не устраивает — район, этаж, соседи, — а процесс обмена есть дело длительное, хлопотное и весьма затратное.

А что же аренда? Снимающий абсолютно свободен: если перестали устраивать размеры квартиры, ее планировка, тип дома и т. п. — снимаем новое жилье. Но главное — деньги. Поскольку за аренду приходится ежемесячно выплачивать немалые суммы, очевидным считается тезис о преимуществах приобретения — дескать, мы теперь эти деньги экономим. Предлагаем взглянуть с другой стороны: аренда на месяц стоит обычно 0,5— 0,8 % от продажной цены. В год, соответственно, получается 6—1096. А обычная для бизнеса в России доходность находится в пределах 15—20% годовых. Переведя все в абсолютные цифры, получаем следующее: можно либо купить квартиру за ,например, 300 тысяч долларов, либо арендовать такую же за 2—2,5 тысячи долларов в месяц. Выходит, что если вложить эти 300 тысяч долларов в бизнес с расчетом на указанную годовую доходную ставку, то можно заработать где-то 45—60 тысяч и потратить при этом на аренду жилья 25—30 тысяч долларов в год.

ЧТО И ПОЧЕМ?

Арендные ставки во многом определяются стоимостью помещений, но не только ею. Имеют значение и другие факторы, скажем баланс спроса и предложения в данном районе. Значителен и сезонный фактор: в апреле-мае цены традиционно снижаются, поскольку становится меньше снимающих (например, пропадает такая многочисленная категория, как состоятельные студенты из других городов), а предложение, напротив, возрастает многократно — многие москвичи, выбираясь летом на дачи, стремятся сдать городскую квартиру на несколько месяцев. В начале осени ситуация прямо противоположна: огромный спрос, обусловленный возобновлением делового и учебного сезона, при сокращающемся предложении.

В итоге, например с конца прошлого года и до начала весны, цены на квартиры росли очень быстро, иногда до 5 % в месяц, а арендные ставки стояли на месте. А летом цены продаж замерли, зато арендные ставки повысились минимум на 10— 15 %. По состоянию на конец лета самые дешевые комнаты в коммуналках можно было снять минимум за 150 долларов в месяц, отдельные квартиры — за 300 долларов. Но эти минимальные арендные ставки предполагают и минимум удобств: такие квартиры с ремонтом 20-летней давности располагаются на непрестижных и неудобных окраинах. Что касается жилья, более подходящего для современного преуспевающего человека, то, как говорит Елена Железнова, руководитель отдела аренды компании «Новый город», снять его даже за 700 долларов в месяц — большая удача. Только в этом случае можно рассчитывать на дом с лифтом, ремонт и чистоту в самой квартире, и — самое главное — хороший район: такой, чтобы и название знакомых не отпугивало, и вечером не было страшно выйти на улицу. А максимальные цены на аренду доходят до 15—18 тысяч долларов в месяц. Риэлтеры говорят, что цена любого объекта недвижимости диктуется тремя факторами — местоположением, местоположением и еще раз местоположением. Памятуя об этом, скажем, что самыми лучшими на сегодня в Москве считаются районы, расположенные в западной половине Центра внутри Садового кольца — в окрестностях Арбата, Патриарших прудов, чуть южнее — Остоженки. На второе м есто можно поместить восточную половину Центра (здесь отягчающий фактор — самые шумные и грязные в городе вокзалы), северо-западное (до Сокола), западное (до Триумфальной арки) и юго-западное (до Университета) направления. В эту же группу можно включить северную часть Центра — от Садового кольца до станции метро «Рижская»: здесь много зелени, современные дома, хорошие магистрали. С некоторой натяжкой в число престижных можно включить и Хорошевское шоссе с проспектом Жукова — до Серебряного бора, где появляется новая застройка. Все остальные районы — увы, «спальные».

Что касается самого жилья, то, то все квартиры можно разделить на четыре категории.
«Типовые» — квартиры в обычных домах постройки 60—80-х годов прошлого века или в современных «панельках»; ремонт чистенький, но без особых изысков; мебель — не обязательно, но непременно кухонный гарнитур, а также бытовая техника: стиральная машина, телевизор. Арендовать такие квартиры можно по ставке от 700—1000 долларов (однокомнатные в 40 кв. м) до 2500 долларов в месяц (100-метровые трех- и четырехкомнатные).
Следующая группа — квартиры «повышенной комфортности».
Они отличаются от предыдущих более качественным ремонтом (новые полы, сантехника, двери и окна), лучшей мебелью, которая часто приобретается хозяином специально «под клиента», с учетом его пожеланий. Арендная ставка квартир этой категории — 2500—4000 долларов в месяц, в зависимости опять-таки от размеров квартиры.
Третья группа — квартиры «высокого качества». Здесь территория дома обязательно огорожена и есть вооруженная охрана. Еще один ключевой элемент — подземный гараж, а это автоматически означает, что здание построено по современному проекту и имеет соответствующую планировку. Стоимость аренды здесь—4000—7000 долларов в месяц.
А самые дорогие объекты — из группы «эксклюзив». Это уже жилье представительского класса. Апартаменты не просто отделаны и меблированы, но имеют индивидуальный стиль, позволяющий выделить их из числа прочих. Гостиные в таких квартирах — площадью не менее 60 кв. м, есть 3— 4 санузла. Такие квартиры снимают президенты крупных компаний, директора представительств крупных инофирм, послы богатых западных стран. Ставки — от 5 до 18—20 тысяч долларов.

ВТОРАЯ ПРОФЕССИЯ

В начале 1990-х большинство владельцев квартир рассматривали аренду как нечто второстепенное — приятное дополнение к зарплате, не более. Но времена изменились, и сегодня можно говорить уже о бизнесменах, профессиональных рантье. А значит, подход куда более серьезный. В прежние годы, например, владельцы недвижимости, охотно соглашались на большую предоплату, и арендатор, готовый заплатить за полгода вперед, мог рассчитывать на значительную скидку — до двадцати процентов. Сейчас же главное — стабильный доход, и большими деньгами сразу никого не удивишь и не привлечешь. Собственники обычно требуют плату за один месяц вперед и страховой депозит в размере еще одной месячной платы. Эти деньги выступают своего рода гарантией сохранности квартиры и находящегося в ней имущества и, если все нормально, в конце срока аренды возвращаются нанимателю. Если же квартире нанесен ущерб — хозяин оставляет эти деньги себе. Зорче стали присматриваться собственники и к происходящему в «большой» экономике: год назад все дружно требовали оплату в евро, а сейчас вновь вернулись к доллару — в связи с его укреплением. Но самое, вероятно, заметное отличие от прежних лет — жесточайший «фейс-контроль». Владельцы поняли, что мало просто получать ежемесячно определенную сумму — надо еще и позаботиться о сохранности собственного имущества, которое стоит сотни тысяч и даже миллионы долларов. А при аренде его приходится отдавать в руки совершенно незнакомого человека. Владельцы сдаваемой жилплощади не хотят ссориться с властями. Основной предмет противоречий здесь фискальный: государство считает, что арендные платежи являются доходом, с которого следует платить налог. Граждане же всячески от этого увиливают — видимо, считая, что если государство никак не помогло заработать эти деньги, то чего же с ним делиться?! По оценкам некоторых специалистов, к середине лета 2004 года налоги платили примерно 30% арендодателей. В целом дорогой рынок аренды заметно прозрачнее дешевого: меньше и предлагаемых квартир, и способных арендовать их людей. Риэлтеры более-менее знают всех, а в случае появления нового игрока могут и проверить: к примеру, не постесняются позвонить в представительство иностранной фирмы и спросить, действительно ли у них появился новый сотрудник, и действительно ли он ищет себе жилье. Но совсем исключить вероятность «фокусов», когда квартира снимается и затем пересдается по поддельным документам многим желающим, с получением от каждого предоплаты за полгода, нельзя, поэтому лучше действовать с помощью надежного риэлтера.

РАЗРЕШИТЕ ВЛИТЬСЯ?

Быть рантье — не то чтобы очень доходный бизнес. Максимально достижимый здесь предел — 10 % годовых, да и то при соблюдении некоторых условий, о которых — чуть ниже.На этом рынке действует правило — чем меньше вложения, тем ниже отдача. Причем не только в абсолютных цифрах, но даже в процентах. Например, самые дешевые квартиры в Москве (в основном, однокомнатные) уже преодолели планку в 60—70 тысяч долларов, а сдать их получится максимум за 300 долларов (по данным аналитического центра arn.ru, средняя цена одного квадратного метра в панельных домах — 1727 долларов плюс 0,25 %). С учетом квартплаты, коммунальных платежей и прочих расходов доходность выходит не более 0,5 % в месяц, т. е. 6 % годовых. Кстати, если погнаться за еще большей дешевизной и купить квартиру в одном из городов-спутников Москвы, то выйдет еще хуже: недвижимость там дешевле и в продаже, и в аренде, а вот коммунальные платежи областные власти установили вполне московские, так что доходность всего мероприятия снизится еще больше. А вот у более дорогих квартир процент дохода будет выше. Правда, нужно приобретать квартиру не по принципу «подальше и побольше», а напротив, — поменьше, но в хорошем месте. Например, за 300 тысяч долларов можно купить очень хорошую и просторную квартиру на окраине, но «выжать» за аренду больше 1000—1500 долларов не получится ни при каких обстоятельствах. А вот те же деньги, инвестированные в компактное 70-метровое жилье в так называемых «евродомах» (построенных в последние 5—7 лет, с подземными гаражами и прочими благами цивилизации), принесут в месяц не меньше 2000 долларов. К тому же небольшие квартиры лучше сдаются. Желающих арендовать большие площади немного, и, лишившись жильцов в апреле-мае, можно прождать нового арендатора до начала августа. А на небольшие квартиры в хорошем месте спрос есть всегда. Проблема, стоящая перед всеми начинающими арендодателями, — делать или не делать ремонт? Как правило, необходимо делать: коммуналку в «убитом» виде никто не снимет, новостройку в состоянии голого бетона — тем более. Но вот с качеством важно не перестараться — слишком дорогая отделка не окупается. С известной долей условности можно сказать, что если в однокомнатной квартире (стоимость аренды без ремонта 600—700 долларов) сделать основные работы за 1200 долларов (побелить потолки, поклеить обои и т. д.) или, если требуется, за 3000 долларов (все то же самое плюс замена сантехники и отделка санузла), то можно сдать эту квартиру за 1200—1300 долларов. Затраты окупаются в срок от трех до девяти месяцев. Более качественная отделка (стоимостью около двадцати тысяч долларов) вряд ли повысит арендную плату больше, чем на 200 долларов, и потому эти расходы будут просто расточительством. Для многокомнатных квартир цифры будут другими, но общий принцип тот же: минимальный ремонт необходим, но если затраты превышают некий разумный предел, то их эффективность резко снижается. То же самое можно сказать и о мебели — необходимый минимум цену повышает, а траты сверх меры не окупаются. Ну а в целом решать эту проблему необходимо, проконсультировавшись с опытным риэлтером.