Внимание: НОВОСТРОЙКА!

Приобретение квартиры в строящемся доме - почти всегда головная боль для покупателя. Как правило, избежать проблем с новостройками можно, лишь очень внимательно изучив рынок и свои права.

Информации о крупных скандалах между застройщиками и покупателями на рынке недвижимости практически нет. Причина проста: любое строительство — это так или иначе институт для зарабатывания денег в условиях постоянного роста цен. Поэтому инвесторы стараются по возможности улаживать возникающие с покупателями проблемы или по крайней мере не предавать их огласке.
Многие специалисты называют вложение средств в строящееся жилье попросту лотереей: неизвестно, кому повезет, и с какими потерями удастся получить квартиру, не вышвырнув при этом деньги на ветер.

Дговор - приговор?

 Прежде всего, нужно понимать, что сделка на первичном рынке отличается от покупки «вторички».
Иначе оформляются и права на приобретаемое жилье. Чаще всего в договоре на покупку новостройки могут участвовать несколько сторон: риэлторская компания, застройщик, инвестор, Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы. По данным специалистов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», покупателю могут предложить один из трех договоров: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. Подписав первый, вы тем самым принимаете на себя все инвестиционные риски, связанные с возведением недвижимости, которая пока еще не стала вашей. Последний договор, менее распространенный, обычно используется при продаже жилья в принятой Госкомиссией (ГК) новостройке.
Однако, по словам юриста агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ-2000» Марины Жогло, прежде чем вообще нести свои деньги в компанию и подписывать договор, стоит поинтересоваться, у кого вы покупаете будущее жилье. Необходимо выяснить, обладает ли продавец, уступающий вам по договору права на квартиру, вообще правами на данный объект. Очень часто мелкая компания-продавец покупает несколько квартир в доме не у самих генеральных инвесторов (которые также заключают инвестиционный контракт с городом), а у второго или третьего звена в длинной цепочке продавцов. Таким образом можно купить квартиру у юридического лица, не обладающего на нее правами: сегодня не редкость, когда инвесторы и застройщики расплачиваются квартирами с партнерами за поставки или за строительные материалы. При этом договоры таких продаж часто не закрыты актами о взаиморасчетах: это дает основания полагать, что взаиморасчеты не были произведены вообще, а значит, и нечего уступать покупателю по договору. По мнению заместителя генерального директора компании «Новый город» Натальи Ветлугиной, сам по себе механизм переуступки прав требования непрозрачен и нелегитимен с точки зрения законодательства. Поэтому уважающее себя риэлторское агентство во избежание проблем часто не советует клиентам покупать такие объекты.
Так, весьма показательна история, произошедшая рядом с подмосковным городом Пушкино (пос. Правдинский, ул. Герцена, 1). Между заказчиком строительства ООО «Карамос» и инвестором ООО «Профэксклюзив» возник конфликт. «Крайними», как обычно оказались дольщики, оплатившие свое будущее жилье в 2001 году по соответствующим ценам. Теперь их вынуждают доплатить около 100 долларов за каждый квадратный метр и продлить договор. Те, кто отказывается, не могут попасть в свой дом, а их квартиры, недавно арестованные по суду, предлагаются новым покупателям по более выгодной цене. В данном случае ситуация осложняется еще и тем, что в области, в отличие от Москвы, надеяться на помощь администрации практически бесполезно.

Необходимо также выяснить, оформлен ли между инвестором и городом протокол предварительного распределения площадей. Как правило, у крупных застройщиков процесс общения со столичными властями идет по отработанной схеме. А вот мелкий инвестор может с городом и не договориться... Как покупатель будет выходить из ситуации, если окажется, что он купил муниципальную квартиру?
Бывают случаи, когда в результате недостаточно четкого описания характеристик квартиры в договоре (этаж, секция, количество комнат и т. д.) люди въезжали в чужие квартиры и делают там ремонт. Найти виновных в данной ситуации будет сложно. Более того, покупателя могут обвинить в незаконном вселении. Чтобы такого не произошло, в договоре должна быть определена ответственность продавца, обычно в размере 10-30% от стоимости квартиры, а сам он должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру.
Кроме того, перед заключением сделки обязательно нужно узнать, оформлены ли у застройщика земельные отношения. Довольно часто компании реализуют сначала права на квартиры, а землю оформляют уже после завершения строительства. Как правило, аренда оформляется или на срок строительства или же сразу на 49 лет, но не всякий инвестор может себе позволить эту дорогостоящую процедуру. Вот и оформляют документацию по мере поступления денег от дольщиков — физических лиц, тем самым срывая покупателям сроки оформления жилья в собственность. Такие ситуации не редкость даже среди самых крупных и всем известных застройщиков. К примеру компания «Строймонтаж», где за два года реализовано около 80% квартир, до сих пор не может урегулировать земельные отношения с Первым Медицинским институтом.
Отдельная проблема — соблюдение сроков строительства жилья. Как правило, ни один работающий сегодня в Москве застройщик их не выдерживает. Очень часто деньги у инвестора заканчиваются на начальном этапе строительства, после чего стройка  надолго замирает.
Так, еще полтора года назад компания «Кроет» вывесила щиты, рекламирующие дом «Премьер» на юго-западе столицы, после чего внезапно прекратила все анонсы этого объекта. Согласно объявленным срокам вот-вот должно закончиться строительство «Триумф-паласа», однако, по нашей информации, риэлтерам, работающим с этим домом, предлагают приезжать на стройку в резиновых сапогах: работы здесь еще в самом разгаре.
Безусловно, монолитные дома за несколько месяцев не построить. Однако и сами инвесторы предпочитают намеренно занижать сроки строительства. Так, в данный момент компания ПИК продает квартиры в Новокуркино, где покупателям обещан практически целый город-сад. Участок будущей застройки уже обнесен забором, правда, по неофициальной информации, на градостроительной карте такого района нет, и как вообще будет развиваться стройка — неизвестно.
Часто сроки срываются и потому, что Госкомиссия попросту не принимает возведенный объект. Уже два года не могут сдать ГК дом «Аркада-хаус» на улице Островитянова (компания «Декра»). Практически остановилось строительство дома «Пальмира» по Истринской улице, вл. 2—8 (Кунцевский район). Долго не принимал дом по Сиреневому бульвару, 32 ДИПС г. Москвы. Объект подлежал сдаче по первому этапу в декабре 2003 г., однако не был принят департаментом из-за низкого уровня готовности дома, недостаточного качества отделочных работ и отсутствия благоустройства. Недоделки, были ликвидированы только в феврале 2004 года. Считается, что за срыв сроков ответственность продавца по договору должна составлять 5-10% от суммы договора, однако вряд ли на памяти кого-либо из работающих на этом рынке есть примеры выплаты этих штрафов.

Мы строили, строили и настроили....

Когда дом наконец построили и приняли, покупателя обуревает понятное желание получить документы о собственности на квартиру. Эта процедура обычно затягивается. Как отмечает Наталья Ветлугина, сроки оформления документов не соблюдает практически никто, при этом два года с момента вселения до момента регистрации — срок почти нормальный, не вопиющий. Особенно задержка с получением свидетельства о собственности может повредить иногородним покупателям: те, кто продал жилье на старом месте и приехал в столицу, годами не могут здесь перерегистрироваться, устроить детей в школу и в поликлинику и т. д.
К моменту оформления квартиры иногда выясняется, что в процессе строительства общая площадь увеличилась, допустим, на метр: такое часто происходит в домах, строящихся по индивидуальным  проектам. Несмотря на то, что в договоре должны быть зафиксированы площадь будущей квартиры и ее стоимость, оплачивать лишнюю площадь придется именно покупателю. Кроме того, ему придется доплатить продавцу за оформление права собственности около 1,8-2% от суммы договора.
Однако самое неприятное для будущих владельцев — это скверное качество строительства и недоделки, что выясняется уже после сдачи дома ГК — во время ремонта и дальнейшего проживания. Считается, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома Госкомиссией или подписанный с продавцом акт после личного осмотра приобретаемого жилья. Но на деле за оговариваемые на стадии заключения договора характеристики квартиры покупателю приходится побороться.
Так, в практике агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ-2000» был случай, когда граждане оплачивали квартиру с лоджией, которой после приемки дома не оказалось. В этой ситуации клиенту было предложено либо получить назад денежные средства, внесенные в качестве оплаты за лоджию, либо осуществить восстановление лоджии согласно проекту. Клиент выбрал второе. Сотрудники компании организовали переговоры с генеральным инвестором и вопрос был решен с учетом пожеланий клиента, а лоджия была восстановлена согласно проекту в кратчайшие сроки.
По данным сайта «Жилсовет» (www.tsj.ru), покупательнице квартиры в доме «Капитан» (компания «Кроет») повезло меньше: двух оплаченных лоджий в квартире не оказалось, зато общая площадь увеличилась на соответствующее количество метров, за которое покупательнице и было предложено доплатить около семи тысяч долларов. В противном случае риэлторы отказывались подписывать акты и документы о собственности на квартиру. В том же доме вместо обещанных по договору деревянных стеклопакетов жильцы обнаружили пластиковые окна производства Воскресенского завода. Состоятельным покупателям была обещана соответствующая социальная среда, то есть отсутствие в комплексе муниципального жилья, однако объем последнего составил около 70% от общей площади дома. Проектом строительства высотного дома по улице Губкина, 6 (СУ-15 5) были запланированы большие лоджии — зимние сады. Конечно, жильцы их постепенно застеклили, а потом провели туда и отопление (с разрешения застройщиков). И только когда лоджии уже отапливались, выяснилось, что котельная на такой объем не рассчитана, и жильцов обязали за свой счет устранить разрешенные переделки. Интересно, что расчеты по нагрузке на котельную почему-то не были произведены ранее, до монтажа отопительного оборудования в лоджиях.
Показательно, что даже дорогое элитное жилье далеко не идеально по качеству. Так, есть информация, что на территории комплекса «Покровское-Глебово» («Конти») можно встретить грибок, протечки, перекошенные двери. Жильцов успокаивают развешанные везде объявления, что застройщик приносит извинения и ликвидирует недоделки. При этом цена жилья здесь составляет 3500 евро или почти 4300 долларов за квадратный метр.

Ключ от квартиры, где будет ремонт

Чтобы привести купленное жилье в порядок и начать им пользоваться, многие покупатели пытаются получить ключи и приступить к ремонту до оформления документов о собственности, и это понятно. Но свои подводные камни есть и здесь.
Прежде всего, согласно нашему законодательству, в случае покупки квартиры со свободной планировкой гражданин может получить ключи только после сдачи дома ГК и оформления собственности на квартиру. Однако сегодня допускается вариант, когда покупатель приходит в обслуживающую организацию, заключает с ней соглашение о передаче прав по управлению строением в рамках своей доли и получает ключи под роспись. Сразу же ему придется оплатить вывоз своего строительного мусора, т. к предполагается, что ключи получают для проведения ремонта в квартире (в среднем на квартиру до 100 кв. м — один пятитонный контейнер, более 100 кв. м — два контейнера). Услуги охраны оплачиваются гражданами по желанию, за всякие шлагбаумы и охраняемые стоянки жильцы платить не обязаны. Зато необходимо оплачивать техническое обслуживание дома и коммунальные услуги с момента фактического получения ключей. Покупателям следует учитывать незначительный, на первый взгляд, «подводный камень»: чтобы просто посмотреть квартиру, нужно получить у сотрудника ДЭЗа ключи, а потом сдать их ему же после осмотра. При условии фактического использования квартиры, отсутствие свидельства о собственности не является причиной для неуплаты начисленной квартплаты.
Очень часто ДЕЗ предъявляет покупателям счет на квартплату по следующей схеме: с момента принятия дома на баланс ДЕЗа (почти после сдачи ГК) до момента получения свидетельства о собственности. Сумма по такой формуле может набежать просто астрономическая, а покупатель при этом мог даже и не заходить в квартиру. Дело в том, что все выплаты до получения свидетельства о собственности рассчитываются по среднегородскому тарифу, превышающему обычный муниципальный в 2-3 раза.
Иногда будущие жильцы предпочитают договариваться о выдаче ключей сразу с комендантом дома. По неофициальной информации, среди покупателей существует следующая практика: в ночное время они дежурят у дома в поисках света в окнах. Наличие света означает начало ремонтных работ в доме: значит, ключи уже раздают, причем, возможно, по вполне коммерческим ценам — около 300-400 долларов.
Перед началом ремонта в квартирах со свободной планировкой необходимо обязательно представить в БТИ план с описанием будущих стен и электрики в квартире. Нужно понимать, что без проекта ремонт просто невозможен: нельзя произвольно переносить дверь даже на метр или объединять санузел. В противном случае не удивляйтесь, если однажды вам придет повестка в суд. Дело в том, что согласно положению Правительства Москвы, обслуживающая организация имеет право не чаще одного раза в 4 месяца осуществлять технический надзор и проверять, не делаете ли вы незаконную перепланировку. Безусловно, граждане часто не открывают свою железную дверь. Однако впустить «наблюдателей» могут и ваши строители, пока вас нет.
Здесь, пожалуй, ситуация приобретает немного иную окраску. Конечно, во многих проблемах, возникающих в новостройках, виноваты инвесторы и строители. Не идеальна работа и московских ДЕЗов. Но порой всех их затмевает сам покупатель: стремясь сделать «крайним» производителя, жилец в процессе ремонта и обустройства способен нарушить не только строительные нормы, но и нормы человеческого общежития. Как замечает Марина Жогло, среди новоселов сегодня распространилась тенденция к самовольному удалению вентиляционных коробов. Как правило, межведомственная комиссия вообще запрещает эту процедуру. Однозначны решения суда в этом случае — «восстановить согласно проекту». Такой вердикт будет почище штрафа: придется все возвращать на место, разрушая уже готовую дорогую отделку.
Склонны граждане и к надувательству. При покупке квартиры свободной планировки они получают свидетельство о государственной регистрации на однокомнатную квартиру, размером, допустим, в 100 квадратных метров. После чего во время ремонта они возводят внутренние перегородки и получают второе свидетельство,  уже на трехкомнатную квартиру, скажем, в 90 квадратных метров (известно, что при внутренней отделке, штукатурке и покрытии обоями квартира в 100 квадратных метров в среднем уменьшается на 70-80 квадратных сантиметров). Таким образом, у покупателя появляется повод пойти в суд и попытаться взыскать с инвестора деньги за якобы излишние оплаченные метры.
Нередко люди нарушают ГОСТы, возводя всевозможные шкафчики и стеллажи в холлах и в коридорах, где строительство запрещено. Вообще, фантазия граждан безгранична и вот лишь один пример из частной жизни. После того как некий покупатель поставил железную дверь с кодом на четыре квартиры, он перекрыл и лестничную клетку, а теперь собирается сделать на этаже особую дверь с кодом для лифта — чтобы окончательно закрыть вход посторонним.
В подобных случаях юристы советуют гражданам: прежде чем пытаться незаконно что-то отсудить у продавца, внимательно читайте свой договор и правоустанавливающие документы. Если же возникают сомнения в правовой основе деятельности инвесторов или претензии по качеству строительства, срокам оформления документов, рекомендуем не экономить и воспользоваться услугой юридического сопровождения сделки.
Ведь подчас оформление свидетельства о собственности затягивается именно из-за того, что граждане начинают обращаться к юристам не до покупки, а после нее: приходят на консультацию с заключенным договором, уже заплатив за квартиру. Как правило, в этот момент диктовать свои условия продавцу уже бесполезно. В то же время любой юрист, в том числе из риэлторского агентства, которое вам квартиру не продает, может проверить чистоту документов инвестора: оформлены ли должным образом разрешения на строительство и земельные отношения, утвержден ли проект, не будет ли изменений в проекте при строительстве. Таким образом, вы обеспечите себе хоть какую-то гарантию того, что ожидание новой квартиры и заселение в нее пройдет в максимально безопасной и спокойной обстановке.

"Директор" 30.08.2004 г.

Надежда Русина.