Бумаги на землю

Оборот земли на рынке Московской области увеличивается с каждым годом. Все больше строится дач и коттеджей, включаются в куплю-продажу земли сельскохозяйственного и промышленного назначения. К сожалению, оформление подобных сделок (процедура, если вдуматься, сугубо техническая) все еще остается «узким местом». Лучшей иллюстрацией этому служат предлагаемые многими агентствами услуги по «юридическому сопровождению» - ясно ведь, что будь с регистрацией все легко и просто, люди не платили бы за это.

«Все сделки с любым недвижимым имуществом, в том числе и землей, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним», — говорит Алек­сандра ЗНАМЕНСКАЯ, начальник Управления регистрации прав на зем­лю Московской областной Регистра­ционной палаты. - К моменту вступ­ления этого закона в действие (31 ян­варя 1998 г.) у нас в Подмосковье уже была создана сеть территориальных подразделений Регистрационной па­латы, и буквально с 1 февраля 1998 г. мы стали выдавать свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные участки установленного федеральным законодательством образца».

Итак, если продавец земельного участка стал его собственником после 31 января 1998 г., у него должен быть на него документ из Регистрационной паты. А если раньше? По федеральному закону перед любой сделкой обязательно проводится подтверждение; ранее возникшего права. Однако за­кон допускает, чтобы такое подтверж­дение происходило одновременно со сделкой. Подтверждение ранее воз­никшего права продавцом заблагов­ременно не носит обязательного ха­рактера. Такую регистрацию можно назвать рекомендательной. Теорети­чески покупатель может попросить продавца «выправить» документы до сделки. Причем продавец может согласиться, а может и нет. На практике все эти вопросы решаются конкретными обстоятельствами: если зе­мельный участок не очень хорошо рас­положен или цена слишком высока — продавец станет суетиться заранее. В противном случае (а при нынешнем состоянии рынка таких «противных» как раз большинство) качать права покупателю не рекомендуется...

Иными словами, покупателю, скорее всего, придется смириться с тем, что будут предъявлены бумаги старого образца, которые могут быть выданы самыми разными инстанциями. Земельных участков в чистом виде это касается в меньшей степени, поскольку земля у нас вступила в оборот после 1991 г., а вот на дачу вполне могут принести очень древние документы. Был даже случай, где фигурировало решение Совнаркома, подписанное В.И. Лениным. Это, конечно, не правоустанавливающие документы в сегодняшнем их понимании, поскольку земля в то время не могла находиться в частной собственности, но по ним можно проследить историю объектов, понять, кто в разные годы владел и пользовался земельными участками, на которых они расположены, нет ли каких-то юридических сложностей.

Но вот в период с 1991 по 1998 гг. повсеместно стали выдаваться документы о собственности и иных правах на землю. Данные документы могут быть самыми разными. На объекты, уже участвовавшие в сделках, в каче­стве правоустанавливающих докумен­тов могут быть представлены договоры купли-продажи, мены, дарения и т.д. Если же приобретение первично (т.е. участок перешел из публичной собственности - государственной или муниципальной — в частную), то должно быть соответствующее распоряжение органа власти - местной или областной администрации.

В подавляющем большинстве случаев, как рассказывает руководитель отдела Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЪ - Недвижимость» Ольга ЖДАНОВА, предоставление земли было платным, и у собственника должны остаться документы, подтверждающие, что все расчеты произведены. Хотя некоторые категории граждан имели право на бесплатное приобретение земельных участков — военнослужащие (в зависимости от выслуги лет), сотрудники правоохранительных органов, герои Советского Союза и России и ряд других категорий. На территории Мос­ковской области до сегодняшнего дня бесплатным предоставлением земли в собственность пользуются также граждане, которые являлись членами садоводческого товарищества до 2001 г. в случае, если этому товариществу земля ранее предоставлялась в постоянное бессрочное пользование.

В первой половине 1990-х гг. довольно часто случалось так, что земельный участок предоставлялся за плату, но договор между местной администрацией и гражданином не составлялся. Хотя по всем нормам законодательства такой договор был обязательным. Сегодня такому «собст­веннику» могут отказать в государст­венной регистрации первичного пра­ва (справедливо это или нет — вопрос отдельный; понятия «справедливо» и «законно» совпадают не всегда), и, со­ответственно, распорядиться своим участком он не сможет.

Еще одна подобная проблема касается т.н. «стародачных» мест, где в 1930—1960-е гг. выделялись земельные участки уважаемым людям: генералам, академикам и т.д. Отличительной ос­бенностью таких дач являются огромные земельные наделы — по 50—70 соток, а иногда и до 1-2 га. Лет 5—6 назад государство предложило хозяевам этих дач перевести участки в частную соб­ственность. Причем бесплатно приватизировалось лишь утвержденные 12-15 соток (иногда до 20—25 соток), а остальное передавалось в аренду с правом выкупа. Сегодня, если собственник выражает желание дачу продать, администрация района предлагает сначала выкупить землю, причем делать это не по нормативной, а по рыночной цене. В таких условиях сдел­ка становится для продавца бессмысленной — он заплатит за выкуп столько же (или почти столько), сколько получит от покупателя. Хотя, как уверяют риэлтеры, такой подход властей, по меньшей мере, спорен. Максимум, на взгляд многих юристов, что может потребовать местная администрация, — это выкуп по нормативной стоимости, которая ниже рыночной раз в 10.

Бывает и так, говорит О. Жданова, что человек владеет, например, 20 сотками и желает половину земельного участка продать. Если просто разделить забором, а потом пойти в земельный комитет, получить два кадастровых плана по 10 соток и затем сразу продавать — это будет, мягко сказать, незаконно, и Регистрационная палата вправе отказать в регистрации такой сделки. Собственник может распоряжаться только тем, что принадлежит ему на праве собственности. В данном случае человек владеет единым земельным участком в 20 соток, но не двумя по 10. По закону нужно сначала оформить свои права на разные участки и только потом продавать один из них.

Но, пожалуй, самые тяжелые для оформления сделок ситуации, когда установлена долевая собственность на земельный участок. Самое простое здесь — наследство, например, три сына наследодателя, каждому из которых причитается по одной трети. И каждый из них может распорядиться своей долей только с согласия двух других. Если один куда-нибудь пропадет — двое других фактически не смогут ничего сделать, кроме как владеть и пользоваться. Единственная разрешаемая законом сделка в данном случае — дарение, но и одаряемый тоже окажется заблокированным, он тоже не сможет ничего продать, пока не отыщется собственник. В противном случае, необходимо провести сложную и долгую процедуру судебного признания исчезнувшего сособственника без вести пропавшим или опять же по суду производить раздел имущества в натуре. Стоимость участка при этом, естественно, понизится.

Но все это — «цветочки» по сравнению с проводившейся в начале-середине 1990-х гг. приватизацией земель сельхозназначения, когда на доли делились земли целых колхозов или совхозов. Хорошо, если деление происходило на 200 человек, но бывало и до 5000. Если буквально читать нормы Гражданского кодекса, то при распоряжении одной доли согласие должны давать все (!) сособственники. Это нереально, прежде всего потому, что земельными долями наделялись не только нынешние работники сельхозпредприятий, но и пенсионеры, отработавшие в этом хозяйстве. По прикидкам риэлтеров, процентов 20 из тех, кто приобретал таким образом долю, уже просто нет в живых. У кого-то нет наследников, или они живут в других городах.

28 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 14 которого гласит, что для распоряжения долей требуется согласие не менее чем 20% дольщиков. Собрать такое количество согласий, как показала практика, уже реально, и Московская областная регистрационная палата руководствуется совокупностью норм Гражданского кодекса и ст. 14 Закона об обороте. Но земля — слишком ценный ресурс, возникает много споров, которые часто перерастают в судебные процессы.

Еще очень частый дефект правоустанавливающих документов — несоответствие фактического размера земельного участка тому, который записан в бумагах и на который имеется кадастровый план. Расхождения площадей бывают очень значительными: написано 8 соток, а на деле их 15. До конца 1990-х такие проблемы в основном решались тем, что землемера просили (небесплатно, разумеется) намерять столько, сколько в бумагах, а иногда и больше. Сегодня собственники поняли, что подобным способом проблема не разрешается, а консервируется. И землю не продашь — любой нормальный покупатель понимает, что с приобретением участка все эти проблемы станут его. К тому же сами работы по измерению сегодня отданы в руки частным фирмам — их сотрудники не бедные госслужащие, а люди с достаточным заработком. Так что в конечном итоге дешевле и разумнее оказывается привести доку­менты на землю в соответствии с действительностью и жить спокойно.

Серьезным «подводным камнем» может стать и вопрос о юридическом статусе земли. «Есть такая форма — фермерское хозяйство, — говорит Геннадий ОСАДЧУК, начальник отдела элитной загородной недвижимости компании «Новый город». — Под них в свое время выделялись солидные участки — по 5—6 га, иногда и до 20. Искус нарезать эти площади на участ­ки по 15-30 соток и построить коттеджи очень велик, но... Только в 2003 году и только в Истринском районе было семь исков о возврате земли в фермерское хозяйство. Обычно, как только появляются первые признаки будущего строительства, местные жители пишут жалобу в прокуратуру, проводится проверка, и все прекращается. Уже возведенные дома по закону подлежат сносу; но обычно до этого не доходит потому, что прокуратура действует быстро, и ничего просто не успевает быть построено».

В общем, в случаях, когда история участка не предельна «прозрачна», а покупатель не обладает достаточными юридическими познаниями, рекомендация может быть одна - обращаться в агентство недвижимости. Оно располагает возможностью проверить документы, привести их в порядок и защитить интересы как продавца, так и покупателя.

Стоимость юридической экспертизы и сопровождения сделок в большинстве агентств находится в пределах 1—3% от стоимости недвижимости. Если речь идет об участке в садовом товариществе, то большинство вопросов решается на уровне председателя правления, никаких поездок в администрацию района, а тем более области здесь не будет. Если в порядке первичные землеотводные документы о том, что местная администрация выделила такому-то товариществу этот кусок земли, проблем нет. При продаже большой «генеральской» дачи фигурируют другие цифры, но там и масштабы работы совсем иные — проверять всех собственников, начиная с того момента, когда земля выделялась, устанавливать, нет ли у них или их наследников претензий.

Бывают и ситуации, когда участие риэлтера помогает покупателю избежать банального обмана. Г. Осадчук рассказал случай, когда в агентство обратился человек и сказал, что хочет купить участок и даже уже внес за него залог. Элементарная проверка показала, что продавец — просто мошенник и, более того, даже имеет судимость за аналогичные действия. В итоге покупатель потерял залог, но это все равно лучше, чем если бы он лишился всей суммы.

" Мир и Дом" 08. 2004 г.

Владимир Абгафоров