Игра на разнице
Прогнозы о том, что город приведет ставки аренды к рыночному уровню, вероятно, не сбудутся
Очень многие предложения о продаже коммерческой недвижимости не являются таковыми по сути. У продавца нет права собственности на помещение, и продает он всего лишь право аренды. Объявлениями с буквами «ППА» (продажа права аренды) сегодня полны рекламные издания. Мы попытались выяснить у участников рынка, что это за форма сотрудничества между собственником и арендатором.
Вверх-вниз
На первый взгляд, предложение абсурдно: тот, кто хочет снять помещение, может сделать это самостоятельно, не покупая никаких прав. А арендатор помещения — если он вдруг понял, что весь метраж ему не нужен, а расторгать договор до срока не дают пункты о штрафных санкциях — может спокойно сдать помещение (или часть его) в субаренду. Однако ППА, абсолютно бесполезная при рыночных ценах, оказывается необходимой в тех случаях, когда площадь предоставляется городом по специальным льготным ценам. Возможность снимать по ним и есть тот товар, который здесь продается.
Муниципальные ставки аренды ниже рыночных — это признают все. На сколько именно? Ответить сложнее. Как говорит Андрей Бушин, зам. директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», назвать разницу сложно, потому что используются принципиально различные методики расчетов. У города все основывается на понижающих и повышающих коэффициентах, которые зависят, помимо прочего, и от вида деятельности арендатора. Для рынка виды деятельности совершенно безразличны, он учитывает только местоположение и качество самого помещения.
С черного рынка на серый
Впрочем, разница в ценах постепенно снижается, потому что город постоянно поднимает ставки. Не так давно городская администрация объявила о новых планах увеличить расценки еще на 50%. Так что маржа в 5-6 раз, существовавшая несколько лет назад, сегодня встречается редко. Но все равно, разница может быть в разы, что делает ППА весьма выгодной операцией.
Что касается технологий подобных сделок, то бывший весьма популярным еще два-три года назад «лобовой» вариант (фирма N, обладающая правом аренды у города такого-то помещения, пишет в Департамент имущества города Москвы отказное письмо с просьбой расторгнуть договор с ней и передать право аренды названной ей организации) сегодня применяется реже. Потому что город вполне может у N (он выступает в данном случае как продавец права аренды) помещение отобрать, и отдать кому-нибудь другому. Сегодня, чтобы воспользоваться такой схемой, фирме-покупателю надо обладать неким дополнительным ресурсом в виде связей в госорганах. Самая распространенная на сегодня схема — это продажа юрлица. Владелец N продает ее покупателю — вместе с правом арендовать здесь по муниципальной цене. Продажа может производиться с имуществом (тогда это можно назвать продажей бизнеса), либо фирма передается совершенно пустой, с жирным нулем в балансе. И все «имущество» такой фирмы — тот самый договор с городом на право аренды.
Естественно, как во всех подобных «серых» сделках, здесь сложно говорить о каких-то средних ценах. Стороны знают рыночную и муниципальную цены, могут вывести разницу и помножить ее на количество лет, в течение которых будет действовать договор с городом. Но это выгода покупателя, так сказать, брутто. Во-первых, совершенно не факт, что разница цен останется такой же все предстоящие годы: город, как мы помним, свои расценки постоянно повышает. Во-вторых, покупателю неинтересно отдавать все 100% этой экономии — зачем тогда вообще все это затевать? Так что, реальная цена — это предмет торга, зачастую весьма ожесточенного.
Несерьезно и надолго
Приобретая право аренды, следует помнить, что город контролирует целевое использование предоставленных им помещений. Самые дешевые ставки — для детских и медицинских учреждений, но перепрофилировать их в винно-водочные магазины не рекомендуется — у Департамента имущества города Москвы существует специальная структура, проверяющая использование нежилых помещений. За нарушение могут оштрафовать, а могут и расторгнуть договор — в этом случае все траты на ППА пропадут безвозвратно.
С другой стороны, город иногда являет образцы крайне неэффективного распоряжения своей собственностью. Юрий Апанович, начальник отдела коммерческой недвижимости филиала «На Солянке» компании «Новый город» говорит, что ему известен случай, когда помещение на Тверской в конце 1980-х гг. было передано в аренду одной из структур Фонда художников под мастерские. Самой организации уже не существует лет пять, аренда за помещение не платится в течение минимум трех лет. А человек, работающий сейчас в мастерской, оплачивает только коммунальные платежи. Ясно, что по недосмотру такая ситуация возможна в течение 2—3 месяцев, три года — это явный перебор. И этот случай далеко не единичный. Что это — неэффективность или банальная коррупция — понять невозможно.
...Сделок с ППА в последнее время стало меньше, поскольку снижается выгодность этого бизнеса. Однако прогнозы, что в обозримом будущем город приведет свои ставки к уровню рынка, и ППА умрет как явление, вероятно, не сбудутся. Если бы московские власти хотели, они ввели бы рыночные цены для своих объектов уже давно, соответствующие методики расчетов существуют. Вопрос в том, что есть мощные лоббисты муниципальных цен. Их влияние настолько велико, что когда в конце прошлого года руководитель Департамента имущества, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Олег Толкачев решил в очередной раз поднять ставки, дело закончилось... снятием О. Толкачева с должности. Второй аспект — социальный: многие булочные, химчистки и т.д. являются не очень доходным бизнесом, который не выдержит аренду по рыночным ценам. А массового закрытия булочных город, понятно, не хочет.
Владимир Абгафоров
"Мир и Дом" 08.2004 г
