Солнце на зиму, цены на рост

В середине лета на рынке аренды наступает традиционное затишье. С мая-июня число снимающих жилье уменьшается, предложение квартир, напротив, возрастает - появляются так называемые сезонные предложения, когда москвичи, уезжая на лето на дачу, хотят сдать свою квартиру на 3-4 месяца. Но уже сегодня чувствуется приближение сентября: к новому деловому сезону начинается очередной подъем спроса и цен на аренду квартир.

Неудивительно, что в последние три месяца цены практически стояли. В таблице, приведенной ниже, видно, что колебания не превышали 5-10 долл. - это вполне можно считать рамками статистической погрешности. Что касается спроса и предложения, то здесь баланс для нашего рынка вполне традиционный. В самом нижнем ценовом сегменте - до 350 долл. в месяц - количество желающих снять более чем вдвое превышает число предлагаемых вариантов. За вновь появляющиеся недорогие квартиры подчас начинается борьба, некоторые сдаются буквально через пару часов после появления в базе данных. Примечательно, однако, что столь сильный спрос не превращается в рост цен - снимающие предпочитают много бегать, искать, но платить больше отказываются. "Доходы населения растут не так стремительно, как, наверное, хотелось бы арендодателям, - говорит Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Если минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в ближайшее время превысит показатель 400 долл. в месяц, то, скорее всего, самая бедная, но, вместе с тем, и самая многочисленная часть арендаторов, по нашим данным, 22,49% от общей массы - просто переключится на аренду комнат в коммунальных квартирах".

По мере роста цены аренды соотношение спроса и предложения меняется кардинально. В ценовой категории 351-450 долл. в месяц спрос еще больше предложения, но уже несильно, процентов на 20. В секторе по цене 451-600 долл. в месяц уже равенство, даже небольшой перевес предложения. А дальше разрыв увеличивается, и в категории 601-750 долл. предложение в 2,8 раза превышает спрос, в категории 751-1000 долл. - более чем в три раза.

Приоритеты снимающих по районам Москвы уже несколько лет не меняются. Самым дорогим и престижным остается Центральный округ - средняя цена однокомнатной квартиры - 510 долл. в месяц. Предложений меньше чем за 450 долл. здесь не существовало вообще. И самая дорогая однокомнатная квартира, стоимостью 4000 долл., сдавалась, опять-таки, в ЦАО.

Второе место занимает Западный округ: средняя цена предложения по "однушкам" - 445 долл. в месяц. Примечательно, что положение ЗАО как "серебряного ценового призера" очень прочно - велик отрыв как от ЦАО, так и от всех остальных округов. А вот третье место Юго-Западного округа не так очевидно - практически в ту же цену сдаются квартиры и в СЗАО. Традиционно наименее престижными и дешевыми оказались Восточный, Юго-Восточный и Южный округа. Средняя цена предложения здесь находится на уровне 375-380 долл., иногда можно найти квартиры по минимальной для Москвы цене в 300 долл. в месяц.

В секторе типовых двухкомнатных квартир ситуация схожая - цены колеблются в пределах 10-15 долларов. По оценке Марии Жуковой, рост - там, где он есть, объясняется все большим количеством сдаваемых в аренду квартир в домах-новостройках, хозяева которых поднимают цену из-за современной планировки и в целом более высокого  качества своей недвижимости. Минимальные цены на "двушки" (400 долл. в месяц) зафиксированы в Южном и Юго-восточном округах столицы, максимальные - конечно, в ЦАО (до 15 тысяч долл.). В Северном, Западном и Юго-Западном округах самые дорогие двухкомнатные квартиры предлагались в аренду по цене до 5000 долл. в месяц.

С трехкомнатными квартирами все более-менее типично, а вот сектор четырехкомнатных удивляет. По минимальной арендной ставке в 800 долл. в месяц можно снять четырехкомнатную квартиру не только в восточной половине Москвы, но и в Юго-Западном округе. Для последнего демпинговые цены отнюдь не характерны, и подобная ситуация объясняется, скорее всего, выбросом на рынок морально устаревших многокомнатных квартир старого жилого фонда. При этом в том же ЮЗАО есть предложения и по 15 тысяч долларов в месяц. А рекордсменом дороговизны стал, как и следовало ожидать, Центральный округ (до 25 тысяч долл. в месяц).

С конца июня рынок продажи квартир лихорадит - одни эксперты говорят как минимум об остановке цен, другие - даже о начале снижения. Но на аренде эти процессы не сказываются никак. Напротив, говорит Елена Железнова, руководитель отдела аренды филиала "На Маяковской" компании "Новый город", на аренду квартир наблюдается рост цен, объясняемый приближением осени. Подъем, если судить по прошлым годам, продлится до ноября, цены должны повыситься процентов на 10.

"Квартира, Дача, Офис" 21.07.2004

Владимир Абгафоров