«Несерьезная» недвижимость
В начале 1990-х в Москве начался торговый бум — повсюду строились ларьки и палатки. Затем власти объявили этим сооружениям войну — они портят архитектурный облик города и должны быть заменены более капитальными магазинами. Что же осталось спустя несколько лет после «объявления войны» от такой «несерьезной недвижимости»?
Так и произошло: палаток в столице сегодня уже практически не осталось, у станций метрополитена и на I перекрестках торжествует цивилизованная торговля. Казалось бы, эти сооружения, возведенные в полном соответствии с пожеланиями мэрии, должны были простоять долго. Отметим также, что такие сооружения вроде бы являются и идеальным средством инвестирования для «человека с улицы» — у павильончика небольшая площадь, и построить его можно всего за несколько десятков тысяч долларов, вырученных, например, от продажи доставшейся по наследству от бабушки квартиры в хрущевке. Это вам не какой-нибудь мегамолл, в возведение которого нужно вложить сотни миллионов! В действительности, однако, все куда менее оптимистично.
Слазь, который тут временный!
Главная проблема — юридическая. Павильоны и магазинчики на официальном языке называются «некапитальными торговыми сооружениями», возводимыми на строго определенный срок. Как говорит Евгений Аникин, начальник отдела операций с коммерческой недвижимостью агентства «Олимпия», в 90% случаев разрешение на такого рода строительство подписывает префект административного округа. В документе оговаривается срок — например, два, три года или пять лет. На это же время оформляется в аренду земельный участок. После того, как завершается строительство, на готовый объект выдается свидетельство о регистрации права собственности — но тоже временное, в пределах срока действия договора аренды земельного участка.
С точки зрения городской администрации, политика абсолютно логичная: если есть свободный кусок земли, освоить который у города пока нет денег и сил, надо сдать его во временную аренду. Пусть предприниматели торгуют, обслуживают население. А если возникает необходимость — найден инвестор на строительство более капитального сооружения, нужно построить транспортную развязку, теплотрассу — эта аренда аннулируется. Справедливости ради отметим, что в подавляющем большинстве случаев договор аренды пролонгируется: иного применения территории не найдено, а работающий и платящий налоги магазин — это лучше, чем ничего. Но бывает и иначе: к примеру, в начале этого года на пересечении Сущевского вала с Октябрьской улицей снесено несколько вполне добротных магазинчиков. Так что совершенно очевидно, что считать «некапитальные торговые сооружения» полноценной недвижимостью (в смысле, что это надежно и на многие десятилетия), по меньшей мере, наивно. Даже жители сносимых пятиэтажек имеют больше прав: им по закону обязаны предоставить жилье взамен, а если предлагаемое не устраивает — можно обратиться в суд. Здесь же просто — истек срок аренды...
Посчитаем траты
Возьмем более-менее типовой торговый павильон — площадь в плане 100 кв.м, два этажа, итоговая общая площадь получается 200 кв.м. По словам Михаила Ерофеева, генерального директора компании «Эркер», все необходимые для строительства разрешения и согласования, подключение к городским сетям обойдется примерно в $25 тыс. Причем возиться с этим самостоятельно нет никакой необходимости — существуют фирмы, имеющие наработанные контакты в префектурах, собирающие все эти бумаги. Именно за указанную выше сумму. Далее предстоит собственно строительство — учитывая, что сооружение не-капитальное, тут вполне можно вписаться в $300—350 за кв.м. Итоговая сумма затрат находится, таким образом, в пределах $100 тыс.; и, что особенно приятно, траты эти не одномоментные, их можно растянуть во времени.
Если человек или фирма, возводящая павильон, владеет собственным торговым бизнесом, то наивный вопрос — а что дальше? — задаваться не будет: в готовом помещении сразу открывается свой магазин. Если же нет, то нужно еще сдать помещение в аренду. Реалии нынешнего московского рынка таковы, что на хорошее, находящееся в проходном месте, полностью обустроенное под торговлю помещение можно найти аренда-тора за сумму до $500—600 за кв.м в год. Но это - максимум, а в реальности, если у места есть какие-то недостатки (чуть подальше от входа в метро, в не очень людном месте) цены будут значительно ниже — иногда до трех раз. Так что, затевая строительство, необходимо очень тщательно изучить все нюансы.
Еще деталь — находящаяся в собственности недвижимость порождает различные расходы. Нужно платить налоги на землю (они зависят от ценовой категории данного участка, но в среднем в Москве получается $20—30/кв.м в год). Будут еще т.н. операционные расходы — охрана, уборка улицы вокруг павильона, очистка крыши от снега и т.д. Коммунальные платежи (по сложившейся традиции арендатор платит лишь за электричество, поскольку его замеряет счетчик, а все остальное оплачивает владелец помещения). Периодически приходят различные проверяющие органы — в основном, правда, они «трясут» арендаторов-торговцев, но в некоторых случаях их рвение может ударить и по собственнику помещения. В итоге суммарные траты набегают до $80—100 за кв.м в год — и эту сумму мы с тяжелым вздохом вычитаем из арендных доходов.
И, наконец, совершенно не факт, что арендаторы будут всегда. Разговоры о том, что в Москве не хватает торговых помещений, давно уже стали общим местом, но достаточно проехать по городу, чтобы увидеть 0громные плакаты «Продается!» и :«Сдается!». Чаще всего отсутствие арендаторов объясняется грубыми ошибками: построили там, где торговых помещений уже в избытке, или что-то не учли при проектировании. Конкретный пример: здание возле метро, в прекрасном месте, но... с заниженными раза в три по сравнению с необходимым электрическими мощностями. Взять дополнительные киловатты неоткуда, а работать в полутьме продавцы почему-то не хотят. Получается помещение вовсе без арендаторов, а это полный набор всех трат и абсолютное отсутствие доходов...
В общем, сопоставив все приведенные выше цифры и вспомнив, что у застройщика есть всего 4—5 лет на то, чтобы окупить помещение, стоит ли удивляться огромным арендным ставкам?! Это на Западе годовая аренда стоит 7—10% от продажной стоимости помещения, у нас же, как мы видели, она доходит до 100%.
А есть ли рынок?
Рынок некапитальных торговых сооружений есть, убежден Е. Аникин. Правда, не столь обширный, как на нормальные помещения для торговли. На ценообразование, помимо традиционных для торговой недвижимости факторов (расположение, наличие потока покупателей), влияет и еще один момент: насколько близок «час икс». Само по себе его приближение покупателей не пугает, поскольку, как уже говорилось, большинство договоров аренды пролонгируется. Но в обязательном порядке будет выясняться, с использованием всех имеющихся связей в префектуре, каковы планы городских властей относительно данного участка. Если же сделки происходят, то цена в них обычно бывает на 20—30% ниже, чем у обычных капитальных магазинов.
Что касается аренды, то этот рынок огромен и активен, и цены здесь не только не ниже, но зачастую повыше, чем в стационарных магазинах. Арендатору все эти детали с правами собственности не важны, в случае чего он просто съедет. Зато располагаются вновь построенные павильончики, как правило, в самых людных местах. Да еще у них небольшая площадь, что позволяет получить больший (в расчете на 1 кв.м) доход от аренды.
Юрий Апанович, начальник отдела коммерческой недвижимости филиала «На Солянке» компании «Новый город» обращает внимание на такую деталь: существуют торговые операторы, целенаправленно старающиеся разместить свои магазины в павильонах возле метро. Это, к примеру, сети, продающие мобильные телефоны. Плюс стандартный для всего мира набор того, что продается возле метро: пиво, сигареты, мороженое, сувениры, цветы, фаст-фуд. Большинство серьезных и дорогих товаров люди теперь покупают в больших магазинах, но и та вроде бы «мелочь», которую мы склонны покупать «по пути» — это большие деньги и существенный сегмент рынка. И за торговые помещения здесь в ближайшее время начнется очень жесткая конкурентная борьба.
"МИР И ДОМ". Коммерческая недвижимость 07.2004
Владимир Абгафоров
