Наследники империи
Трагическая сталинская эпоха стала достоянием истории, напоминая о себе сегодня, в XXI в., наиболее долговечным из своих порождений – так называемой сталинской архитектурой. Три десятка станций метрополитена, комплекс ВДНХ, ныне именуемый ВВЦ , и, конечно же, великое множество жилых и административных зданий.
Что такое сталинский дом объяснять не нужно. Внушительные здания с характерной архитектурой уже давно стали одной из визитных карточек Москвы. Однако специалисты утверждают, что термин «сталинский» не совсем точен. Во-первых, во времена «отца народов» строилось очень много самых разных домов. В районах, которые в 1930-1940-е гг. были окраинами Москвы, а сейчас расположены в трех-четырех станциях метро от Кольцевой линии, расположено немало пятиэтажек, просторных, с высокими потолками, выгодно отличающихся от возведенных позднее «хрущевок». По времени постройки они абсолютно совпадают с эпохой Сталина, но все же не являются «сталинскими» в современной классификации жилья. Во-вторых, после смерти Сталина тенденции в архитектуре и строительстве сменились не в один момент. У преемников вождя были дела поважнее — делили наследство, боролись с политическими противниками, а дома между тем продолжали строить по старым проектам. Поэтому мы с полным основанием можем назвать «сталинскими» несколько десятков зданий, построенных во второй половине 1950-х гг. на Кутузовском проспекте, в районе Фрунзенской набережной и Университета.
«К достоинствам «сталинских» домов, без сомнения, можно отнести выразительный внешний облик, — говорит Петр Васютик, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город», - красивый фасад, часто отделанный гранитом, со статуями и барельефа-ми. Добавим сюда их местоположение - в прежние годы не было необходимости экономить землю, и дома строили в самых лучших местах. В этом смысле показательна знаменитая высотка на Котельнической набережной, занимающая колоссальную площадь. Пожалуй, ни один из современных жилых комплексов не может похвастаться таким соотношением числа живущих и площади территории». Еще одно несомненное достоинство -простор и грамотная планировка жилых и нежилых помещений. В этом аспекте сталинские дома особенно выигрывают при сравнении с тесными строениями 1960-19 70-х гг. В современных жилых комплексах большие метражи и высокие потолки уже никого не удивляют, но стремление к экономии все равно иногда прорывается — то лестницу сделают поуже, то еще что-нибудь сократят... При взгляде на дома сталинского времени видно, что о подобной бережливости архитекторы просто не думали. Упомянем также и о том, что в атмосфере тех лет все делалось предельно добротно, за каждый украденный кирпич могли и расстрелять. Поэтому такого явления, как некачественное строительство, не существовало в принципе
Что касается недостатков, то главный из них - изношенность. Даже идеально построенное здание за 50-70 лет устаревает, тем более что в некоторых «сталинках» капитального ремонта не было ни разу. В плачевном состоянии пребывает внутренняя инженерия — трубы и коммуникации. Это касается не только обычных домов, но даже и тех, которые давно признаны «лицом» Москвы. Например, в гостинице «Украина» есть жилое крыло, находящееся в бедственном состоянии. То же самое можно сказать и о высотке на «Баррикадной», о многих зданиях на Садовом кольце. Что касается фасадов, то в безупречном состоянии поддерживаются лишь те, которые выходят на городские магистрали, а во дворах картина нередко безрадостна. На Кутузовском проспекте, к примеру, многие дома со стороны двора просто покрашены краской.
Второй крупный недостаток - отсутствие некоторых общепринятых сегодня удобств. В «сталинских» домах не бывает подземных гаражей. Есть проблемы с лифтами: хотя старые модели, где нужно вручную закрывать громоздкую железную дверь, почти везде заменены, кабины все равно остаются маленькими, грузовых подъемников нет в принципе.
Электропроводка, которая изначально рассчитывалась лишь на освещение, не выдерживает мощностей, необходимых современной бытовой технике. Что касается социального окружения, то эта проблема, очень остро стоявшая в 1990-х гг., сейчас почти исчезла. Все коммуналки в по-настоящему хороших домах уже полностью расселены, асоциальных соседей сменили новые квартировладельцы. Также не стоит преувеличивать опасность смешанных перекрытий: в основном они встречаются в дореволюционных домах и на окраинах, а в настоящих «сталинках» в центре города плиты между этажами железобетонные.
Есть, однако, еще одна беда - перспектива объявления дома ветхим и его последующего сноса. Проблема заключается в том, что, хотя болыпинство «сталинок» никак нельзя назвать ветхими, московские власти при составлении планов руководствуются совсем другими материями - в первую очередь, наличием инвестора, желающего вести строительство на данном участке. Поэтому в вопросе о степени риска мнения экспертов разошлись: одни считают, что угрозы сноса «сталинок» нет, другие напоминают, что в нашем отечестве не существует ничего невозможного... Лет десять назад сталинские дома пользовались сумасшедшим спросом. Роман Мурадян, директор Управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», считает, что объяснение этому феномену простое: «сталинки» вкупе с дореволюционными доходными домами были лучшим из всех предложений, существовавших в ту пору на рынке. Обеспеченные люди хотели высоких потолков, больших метражей, - все это существовало лишь в этих зданиях. Но уже с середины 90-х застройщики, до этого штамповавшие только типовые дома, поняли, какая это золотая жила — квартиры для богатых. Домов, ориентированных именно на эту категорию, становилось все больше, они становились все лучше - и спрос на сталинское жилье упал.
Сегодня квартиры в «сталинках» покупают те, для кого имеют значение архитектурный облик, история здания, соседство с кем-либо из известных людей. Если же человек при выборе жилья на первое место ставит современные удобства - подземный гараж, большие лифты, центральное кондиционирование и медный водопровод, то он, конечно, выберет современное здание. Серьезным аргументом в пользу квартиры в «сталинском» доме может служить и ее стоимость, заметно меньшая, чем у современного жилья. Средняя цена 1 кв. м — $2500—3000, в самых лучших районах и при условии прекрасного состояния квартиры - максимум $4000-5000. А в современных элитных домах стоимость «квадрата» в среднем составляет минимум $5000, а иногда доходит и до $15 000. И это за новостройки без отделки, в ремонт которых еще предстоит вкладывать очень серьезные деньги. Сегодня популярность «сталинок» довольно высока, об этом говорят темпы роста цен. По данным Дениса Колокольникова, руководителя отдела маркетинга компании «Олимпия», в период с января 2003 г. по март 2004 г. стоимость «сталинского» жилья возросла на 63%, что на 9% выше общего роста рынка. Но самый интересный вопрос - что будет с ценами на «сталинские» квартиры дальше? Вероятнее всего, сработает известный принцип - «дешевое дешевеет, а дорогое дорожает». Самые заурядные и неинтересные «сталинки» будут и дальше ветшать, а цены на них - расти куда медленнее, чем на все остальное жилье. А вот квартиры в интересных частях Москвы, особенно те, которые мо-гут похвастаться собственной историей, наверняка перейдут в разряд антиквариата. Яркая индивидуальность жилья, его собственная история обладают вполне конкретным материальным выражением, подобно обычным хлопчатобумажным майкам, которые продаются на мировых аукционах за десятки тысяч долларов только потому, что их носили когда-то рок-звезды. Так что жилье, принадлежавшее в свое время какому-нибудь большому человеку, является еще и хорошим вложением капитала.
"Новый адрес" № 3 июнь-июль 2004
Владимир Абгафоров
