Акт подпишем – будем жить
После того как все это пройдено и договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, может показаться, что все сложности уже позади. К сожалению, это не так – предстоит еще физическая передача квартиры. Вопроса здесь возникает два: в какие сроки произойдет передача и в каком состоянии получит квартиру новый собственник?
В прежние времена вопрос о сроках не урегулировался вообще никак – его решение отдавали на усмотрение участников сделки. Что приводило иногда к совершенно вопиющим случаям. Известен пример, когда прежние жильцы не отдавали новым ключи в течение четырех месяцев. Интриги добавлял тот факт, что обмен был сложной цепочкой, и новые хозяева уже передали ключи от своей старой квартиры и вывезли свои вещи на дачу, так что надавить на хамов никак не получалось. В конце концов, пригрозив милицией, они все-таки выцарапали ключи и убедились, что квартира превращена в склад собранной на даче картошки и канистр с бензином. “Неповторимый, устойчивый” запах выветривался около полугода.
Сегодня участники рынка нашли “противоядие” – прямо в договоре купли-продажи указывается дата, не позднее которой квартира должна быть передана. Обычно это один месяц с момента получения документов из органов государственной регистрации. В случае нарушения предусматриваются штрафные санкции. Пользоваться или нет этим правом – покупатель решает самостоятельно: если отношения между сторонами нормальные, а опоздание незначительное либо произошло по уважительной причине (болезнь, командировка и т.д.), можно претензии не предъявлять. Если же отношения с самого начала не заладились и покупатель подозревает продавца в возможной недобросовестности, можно избрать еще более жесткий вариант – продавцу недоплачивается некоторая сумма (от -2 тысяч для небольших квартир до -15 тысяч для дорогих), а покупатель дает письменное обязательство отдать эти деньги в момент получения ключей.
Вступивший в силу с 31 января 1998 года Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусматривает, что при передаче любой недвижимости стороны должны подписывать специальный передаточный акт. Документ этот не имеет утвержденной формы, его можно написать хоть от руки, не нужно нигде регистрировать, поэтому к нему относятся иногда как к несерьезной бумаге. И напрасно – документ очень важный. Если с квартирой что-то случится (пожар, залив, взрыв газа и т.п.) до подписания передаточного акта, покупатель резонно скажет, что это – вина продавца, и пусть тот возвращает деньги. С подписанием акта все права и обязанности по квартире полностью переходят к покупателю. И еще аспект – продавец теперь не может заходить в квартиру, это будет расцениваться как вторжение в чужое жилище.
Еще, как мы помним, необходимо согласовать вопрос о состоянии передаваемой квартиры. Можно положиться на здравый смысл продавца, но это рискованный путь, поскольку каждый вкладывает в понятие “моя собственность” разное значение. Известны случаи, когда выдирались мойки и электроплиты, батареи и смесители, входные металлические двери (при том, что другой двери просто не было), решетки с окон в квартирах на первом этаже. Максим Токарев, руководитель филиала “На Красных воротах” компании “Новый город”, рассказал историю, когда бывшие хозяева вытащили встроенную кухню так, что рухнул кусок стены. Квартира вместо трехкомнатной с евроремонтом превратилась в “двушку” без ремонта вовсе… Бывает и обратная крайность: продавец обещает вывезти из квартиры свою старую мебель, но не делает этого. Однажды сотрудникам риэлторской фирмы, сопровождавшим сделку, пришлось полночи рубить буфет на кухне: он был огромным – не вытащишь – и при этом очень добротным. Затупили три или четыре топора…
В общем, вопросы о том, когда и в каком виде квартира будет передана – из числа тех, которые лучше решать заранее. Все это нужно старательно прописать, предусмотрев сроки и ответственность сторон. Лучше не пожалеть бумаги вначале, чем тратить время и нервы потом.
"Квартира. Дом. Офис." № 108(1478) от 18.06.2004 г.
Владимир Абгафоров
