Что это такое?

Перво-наперво почитаем законы. Интересующей нас теме, говорит Ольга Казарина, управляющий «ХИРШ – операционные системы», посвящена ст. 25 Жилищного кодекса (ЖК), устанавливающая понятия «переустройство» и «перепланировка». Итак, переустройство – это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». А перепланировка – «изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Без юридического и строительного образования понятно, если честно, не очень. Поэтому поясним на примерах. Скажем, перепланировкой считается остекление балкона или лоджии. Автор этих строк живет в типовой 17-этажке, соответственно, на 16 этажах (кроме первого) есть лоджии. Поглядев в окно, я убедился, что в каждом вертикальном ряду НЕ остеклены только 1-2 лоджии. При этом разрешения (не поленился выяснить в районной управе) не получал никто. Аналогично со сносом встроенных шкафов: тот факт, что выполнены они, как правило, из ДСП, БТИ не волнует. Шкафы помечены на поэтажном плане квартиры, следовательно их удаление является «изменением конфигурации». То же можно сказать и о переносе сантехники, прорезании новых дверных проемов… В общем, периодически появляющиеся заявления чиновников о том, что неузаконенные перепланировки имеются в 80% квартир – это отнюдь не фигура речи, а самая что ни на есть правда.

Жизнь в осаде

Что делать тем, у кого в квартире имеется подобное безобразие? Прежде всего твердо помнить армейскую мудрость о том, что солдата наказывают не за то, что нарушил, а за то, что попался. Иными словами, если никто не знает о вашей перепланировке – и не надо. Всеобщая паспортизация жилья, о необходимости которой так долго говорили… нет, не большевики, а различные чиновники, пока откладывается. Регулярные (не реже одного раза в пять лет) обходы квартир – тоже. Власти наши хоть и парят иногда в эмпиреях, все же понимают, чем все это может закончиться. Особенно в Москве, где у 80% квартир – железные двери, а за каждой второй такой дверью – бультерьер. Так что живите себе тихо, самое главное – не пускайте в дом посторонних. А то придет дядечка из ДЕЗа батареи проверять, а через неделю в почтовом ящике найдете уведомление…

Для сведения расскажем, чем грозят за самовольное переустройство законы. П. 3 ст. 29 ЖК обязывает собственника или нанимателя «привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование». А п. 4 устанавливает, что жилое помещение «может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Правда, это зачем-то надо делать через суд. Если же перепланировщик отказывается, то имеется п. 5 («пятый пункт – хуже двух судимостей», помните?), который позволяет жителя из квартиры выселить. Если квартира муниципальная, то просто так (даже предоставить жилье взамен не полагается), если же квартира в собственности, то она подлежит продаже с публичных торгов, а собственнику возвращают деньги, но «за вычетом расходов на исполнение судебного решения».

Как оно в жизни?

К счастью, по-другому. Переустройство и перепланировку можно спокойно узаконить задним числом и без всякого суда – разумеется, в тех случаях, когда в квартире не сделано нечто такое, что не согласуется в принципе. Как говорит Оксана Васильева, частный консультант по перепланировкам, Мосжилинспекция, обнаружив нарушение, выписывает штраф в 2500 руб. и дает 4-6 месяцев на то, чтобы «привести жилое помещение в прежнее состояние». Этого срока вполне хватает, чтобы узаконить перепланировку.

Согласование необходимо начинать с получения в БТИ техпаспорта квартиры – этот документ сейчас пришел на смену широко известным поэтажным планам. Следующий шаг – обращение в Инспекцию по надзору за перепланировками. Эта организация является подразделением Мосжилинспекции и имеет филиалы в каждом административном округе. Согласование может проводиться «по эскизу» и «по проекту». Первый вариант касается менее масштабных переделок, в этом случае сам собственник жилого помещения рисует на плане БТИ то, что он хочет сделать. Более серьезные изменения, затрагивающие несущие стены, перенос или устройство дополнительных кухонь и санузлов, внешний вид фасада здания, требуют проекта – он должен выполняться лицензированной организацией.

Кроме того, при затрагивании несущих стен требуется согласие авторов-проектировщиков дома. Если дом старый и его авторов разыскать затруднительно, проект можно согласовать в институтах МосЖилНИИПроект, а большинство типовых панельных домов согласуется с МНИИТЭПом (Московский НИИ типового и экспериментального проектирования). Проект по изменению фасада дома (при остеклении балкона и навеске кондиционеров) должен быть утвержден Архитектурным управлением административного округа. Помимо прочего, инспекция может потребовать согласовать проект в различных ведомствах – Роспотребнадзоре, Госпожнадзоре.

Собрав все необходимые справки и выполнив эскиз или проект, вы сдаете все это в «одно окно» инспекции. В течение 45 дней вам дают разрешение на производство соответствующих работ – на ремонт отводится четыре месяца. Если не успели – ничего страшного, можно продлить, для этого достаточно написать заявления в ДЕЗ и Мосжилинспекцию. После завершения ремонта его необходимо согласовать, для этого к вам домой приходит жилинспектор, иногда вместе с представителями ДЕЗа и районной управы. Если переустройство или перепланировка не противоречат тому, что написано в выданном ранее разрешении, вам выдают акт о производстве работ. Получив его, необходимо вызвать техника БТИ, который проводит обмеры. Примерно через две недели в БТИ можно получить новый техпаспорт, в котором ваша квартира нарисована уже в новом виде. Именно этот этап и является окончанием перепланировки.

Важная деталь

Многие граждане, купившие квартиру на вторичном рынке, искренне убеждены, что если перепланировку делали прежние владельцы, то они и виноваты. Закон, к сожалению, считает иначе. В списках необходимых документов при сделках не зря фигурируют поэтажные планы – предполагается, что покупатель должен проверить, соответствует ли фактическое положение дел в квартире нарисованному. Проглядел – твои проблемы. Даже уже упоминавшаяся ст. 29 ЖК (там, где о продаже незаконно перепланированной квартиры с торгов) предусматривает, что новый собственник должен привести помещение в законный вид. Иначе квартира снова будет продана с торгов…

В реальности, однако, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», на рынке продается немало квартир с перепланировками. Иногда надзорные органы этого просто не знают. Иногда БТИ знает, но ограничивается тем, что ставит в техпаспорте красные линии, а это вовсе не непреодолимое препятствие для продажи квартиры. Просто обязанность согласовать или привести в первоначальный вид будет возложена на нового собственника. Итак, как относиться к подобным предложениям?

Прежде всего, убедиться, что сделанное в принципе согласуется. Если да, то можно получить квартиру с хорошим ремонтом, да еще и относительно недорого: сначала «прессуем» хозяина, напирая на то, что у него тут красные линии, и добиваемся снижения цены. После этого согласуем сами – даже очень сложные случаи, подчеркивает О. Васильева, обойдутся не более чем в 100 тыс. руб. – согласимся, это сущие копейки на фоне цены квартиры. Но вот если перепланировка изначально «непроходная», то тогда единственно возможным вариантом будет «вернуть в прежнее состояние». То есть фактически вы покупаете квартиру не с ремонтом, а в состоянии «под чистовую отделку».