Причины самые разные
Почему вообще так происходит? Это брак в работе проектировщиков? Некие естественные дефекты: участок расположен возле шоссе, рядом со свалкой? Как выясняется, возможны любые из названных факторов, и еще множество прочих. «Традиционно считается, что неликвидом становятся участки с дефектами, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Например, расположенные возле КПП, около дороги. Но иногда продажи «зависают» по прямо противоположной причине: застройщик выбирает самые лучшие участки и сознательно ставит на них завышенную цену. В расчете на то, что такой товар обязательно найдет своего покупателя».
Бывает и так, что участок продан, но не застраивается. Это говорит либо о том, что у покупателя неожиданно кончились деньги, либо о его конфликте со строителями. Подавляющее большинство продаваемых сегодня в Московской области объектов – с подрядом, т. е. покупатель обязан воспользоваться услугами предлагаемой застройщиком строительной компании. Само по себе это возражений не вызывает (покупатель изначально в курсе, хотя расценки у таких навязываемых подрядчиков часто бывают завышенными), но если к этому добавляется еще и плохое качество работы… В общем, резюмирует Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», в подобном случае стройка, скорее всего, остановится до разрешения конфликта и возобновления владельцем купленного участка финансирования работ.
И один – много!
Нет ли у застройщиков некоего признанного допустимого процента такого брака? Скажем, не продано 5% домов в поселке – и бог с ними, а мы пойдем заниматься следующим проектом? Опрошенные нами эксперты были категоричны: такой подход сегодня на рынке неприемлем, прежде всего потому, что это вредит имиджу поселка – тот выглядит «проблемным». А покупатели (ум которых, как известно, пытлив и изворотлив) начнут придумывать этому явлению свои объяснения: от ненадежности застройщика до конфликтов с местными властями и природоохранными ведомствами. Зачем доводить до такого?!
«Для застройщика очень важно реализовать все домовладения и не терять деньги, которые могут быть утеряны вследствие недостроя, – отмечает Сташкевич. – На рынке существует достаточно серьезная конкуренция, и если у застройщика есть подобные проблемы, даже всего с 1-2 домами, то потенциальные покупатели уйдут к тому продавцу, у которого этого брака нет вообще».
«Допустимого процента брака не существует, – соглашается Василиса Баженова, руководитель дачно-рекреационного комплекса «Гагаринлэнд». – Случаи недостроя, конечно, встречаются. Но это очень недолговременное явление, особенно при сегодняшнем состоянии рынка. Даже недостроенные дома или дома с дефектами долго не залеживаются – они продаются, хотя, конечно, существенно дешевле, чем все остальные».
Что делать?
Если же непроданные дома застаиваются и это начинает беспокоить застройщика, существуют разные способы разрешить ситуацию. Причем тот, что для человека, далекого от реалий рынка, кажется наиболее правильным – снизить цену – на поверку оказывается ошибочным.
«Сегодня рынок не прощает сбрасывания цены, – убеждена Валерия Родионова. – Вместо ожидаемого эффекта можно добиться прямо противоположного: покупатели уйдут. Они сразу начнут задавать резонные вопросы: почему такое происходит? Может быть, у застройщика какие-то финансовые трудности? Так он, чего доброго, не сумеет завершить строительство… Или в поселке вдруг обнаружились дефекты? Так что продавцы первичного рынка стараются ни при каких обстоятельствах цену не снижать».
Вместо этого предлагались другие, менее болезненные решения. Во-первых, ждать, когда покупатель все-таки появится. Цены на загородную недвижимость сегодня растут, может быть, не так быстро, но достаточно уверенно. Поэтому просто не повышать цену в течение полугода или года означает сделать коттедж заметно более доступным для покупателей – и без всего того негатива, который вызывает «лобовое» снижение цены.
Во-вторых, можно построить дом и продавать его уже в пригодном для проживания виде. Сегодня подавляющее большинство коттеджей продаются на разных этапах строительства – до того момента, когда в них можно будет вселиться, должно пройти от двух до пяти лет. Люди, которым жилье нужно «здесь и сейчас», находятся на рынке в очень незавидном положении, и если предложить им уже готовый к проживанию вариант, они с удовольствием купят его. Даже невзирая на некоторые недостатки.
В-третьих, если дом уж совсем не продается, его можно сдать в аренду. «Это очень хороший выход из ситуации, – считает Баженова. – Может получиться очень удачно для продавца: арендатор поснимает какое-то время, обживется, а потом и купит…»
Наконец, как рассказал один из специалистов рынка, просивший не называть его, есть самый последний вариант: продать подешевле, но тому, кто гарантированно не станет об этом распространяться. Коттедж может быть отдан за полцены хорошим знакомым, сотрудникам самой компании-застройщика (не самым высокопоставленным, понятно, а кому-то из «середнячков» служебной вертикали).
Спешите приобрести!
«В поселке осталось только три дома!» Подобного рода фразы часто используются застройщиками в рекламе своих объектов. Дескать, бегите, покупатели, торопитесь, а то можете и не успеть. Но вот стоит ли? То, что осталось, – это наверняка то, что не захотели купить другие…
«Последние дома в поселке – это практически всегда не самые удачные объекты. И с точки зрения расположения, архитектуры и других возможных негативных факторов», – уверена Сташкевич. С другой стороны, просто автоматически «выбраковывать» предложения на одном этом основании неразумно. «Последний дом – это, безусловно, повод задуматься, – отмечает Василиса Баженова. – Но покупатель должен исходить из своих приоритетов: он ищет дом для будущих инвестиций? Для себя, чтобы жить там? Чтобы сдать в аренду? Но какая бы цель ни стояла перед покупателем, даже если в глаза не бросаются явные минусы коттеджа, лучше все равно приглядеться к объекту поближе и изучить будущую покупку досконально, а потом решать».
А вот чего явно не следует упускать, так это возможности поторговаться, напирая на то, что данный объект последний. Особенно если известно, что основные продажи в поселке завершены давно, а последующая пауза затянулась. Умело используя эти обстоятельства, можно попытаться добиться снижения цены. Продавец, вероятно, и сам не в восторге от того, что несколько коттеджей в его поселке «зависли», и будет более сговорчив…
Немного. И это временно?
Как уже говорилось, неликвида на загородном рынке пока очень немного. Частично это объясняется тем, что в последние годы заметно выросла грамотность застройщиков: столь непрофессиональных проектов, как в середине 90-х, они уже себе не позволяют.
Но основная причина в другом – в постоянном росте цен. Между приобретением застройщиком земли и началом продаж проходит обычно 3-4 года: сначала компания оформляет документы, разрабатывает концепцию будущего поселка и только потом начинает действительную реализацию. Цены за этот период убегают вперед настолько, что «продажа ниже себестоимости» для нашего рынка просто нонсенс.
Соответственно, радикально измениться ситуация может только в том случае, если рынок будет насыщен. Рост цен остановится, между застройщиками начнется реальная конкуренция за покупателей. В таком случае коттеджи с дефектами станут действительно серьезно «зависать», а их продавцам надо будет принимать для реализации серьезные меры, включая снижение цены. Пока же этого нет: рост цен делает за продавцов всю необходимую работу.
