На распутье
В стане риелторов нет единства относительно перспектив рынка недвижимости
По данным аналитического центра IRN, за май средняя стоимость московских квартир подросла еще на 3,8%, – так же, как и в марте, но чуть ниже, чем в апреле. А всего за пять месяцев этого года жилье в Москве подорожало в среднем на 18%. Однако в последнее время на рынке уже появились первые признаки «усталости». Сегодня даже продавцы недвижимости ратуют за стабилизацию цен.
Дымка на горизонте
По словам главного аналитика Российская гильдия риэлторов Геннадия Стерника, замечены некоторые затруднения с реализацией жилья: крупные риелторские компании зафиксировали в апреле снижение объемов продаж как на первичном, так и на вторичном рынках. Например, в новостройках в апреле по сравнению с мартом, по некоторым отзывам, продажи упали на 20–40%. Впрочем, один месяц – еще не показатель. Май – тоже особое время, уверен Геннадий Стерник, реализация квартир в этот период, как правило, ниже. Только по итогам июня можно сделать вывод: наметившийся спад – это тенденция или просто сезонные колебания.
По оценке агентства "Кутузовский проспект" , увеличилось и время экспозиции квартир. К примеру, однокомнатная квартира в хрущевке год назад продавалась за 10 дней, сейчас – за 20–25, трехкомнатная площадью в 75 кв. м в районе массовой застройки раньше находила своего покупателя за полтора месяца, сейчас – за 2,5–3. По мнению руководителя филиала агентства Андрея Александрова, темпы роста цен слегка замедляются и, возможно, даже приостановятся. Это подтверждают сделки с 3–4-комнатными квартирами в панельных и блочных 5-, 9-этажных домах – их реальные цены с начала года не изменились.
А сертифицированный аналитик (сертификацию осуществляет Российская гильдия риэлторов) Андрей Бекетов впервые за последние несколько лет отметил в мае даже снижение средней стоимости квадратного метра в домах-новостройках на 0,7%. Правда, тут же уточнил, что она была рассчитана в долларах, в рублях рост все-таки был – на 0,3%.
Однако не все специалисты рынка недвижимости так категоричны в оценках ситуации. Заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма утверждает: «Если проанализировать количество заключенных договоров, то говорить о падении темпов реализации рано. Снизилось количество обращений, первичных звонков – в отдельные дни на 30%. Учитывая это, можно спрогнозировать, что реальное замедление продаж может произойти месяца через три-четыре. Именно столько времени в среднем проходит от первого обращения до заключения договора».
Впрочем, сами участники рынка подтверждают, что снижение покупательского интереса наблюдается лишь по отдельным объектам. По-прежнему пользуется популярностью "Гранд-Парк". Как считает Оксана Каарма, у комплекса почти нет конкурентов – благодаря оптимальному соотношению цены (1600–1800 долларов) и степени готовности жилья, а также уникальной инфраструктуре. Ежемесячно повышает цены на жилье по отдельным объектам департамент инвестиционных программ строительства – и это доказательство того, что проблем с реализацией здесь нет. В марте этого года "ДОН-Строй" повысил цены на квартиры во всех жилых комплексах. Сегодня квадратный метр в домах компании стоит от 1300 долларов (в секторе «бизнес-класс») до 11 тыс. долларов (в категории «де люкс»).
Еще один пример быстрых темпов реализации на рынке элитного жилья привел генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский: комплекс «Панорама» в Коробейниковом переулке начал строиться поздней осенью, еще не вышел на нулевой уровень, а площади на две трети уже проданы, в середине мая оставалось лишь 11 квартир.
Продавец-это звучит
Соотношение между спросом и предложением жилья сохраняется таким, что в связке продавец-покупатель первый по-прежнему остается основным лицом. На диалекте профессионалов это звучит так: риелторы вынуждены работать «от продавца». Иными словами, главное – иметь что продать, а найти покупателя проще. В первую очередь это касается цепочек из альтернативных сделок. Как правило, человек одно продает, другое покупает, последовательно выстраивается цепочка из 5–7–10 сделок. На это требуется время, и кто-то из продавцов, не выдержав, продает квартиру «на сторону» по большей цене. В результате рушится вся хрупкая конфигурация. Свой выход из ситуации предложила "Инвестиционная Компания МГСН": здесь предлагают услуги по предварительному (временному) выкупу альтернативных квартир на собственные или кредитные средства. Однако позволить себе работать таким образом могут только крупные риелторские структуры. Мелкие компании придумывают свои ходы. Например, одно из агентств недвижимости обязуется выплатить заключившим с ним договор на эксклюзивную продажу квартиры премию в размере 33 тыс. рублей за каждый полный месяц исполнения договора. И ничего удивительного в этом нет. Во-первых, продать квартиру за месяц сегодня вполне реально. А если и не получится, то ничего страшного – среднестатистическая квартира дорожает за месяц на 3 тыс. долларов. Этого и на премию хватит, и агентству останется.
Из-за того что найти подходящее жилье сложно, появляются всевозможные мошенники. На рынок продажи квартир стали проникать так называемые информационные агентства, ранее кормившиеся на ниве аренды. За небольшую сумму эти агентства предлагают клиентам распечатки вариантов недорогого жилья. Как затем выясняется, адреса эти – сплошная «липа». Эксперты компании "Новый Город" установили, что предлагаемые варианты, как правило, подлинные, но устаревшие – давностью в полгода-год. Естественно, за прошедшее время цены на рынке выросли, и сегодня такие квартиры по объявленной цене купить невозможно.
По мнению генерального директора "Инвестиционная Компания МГСН" Юлии Гераськиной, для большинства покупателей сегодня, главные критерии выбора – доступная цена и возможность побыстрее пересели-ться в купленную квартиру. А если учесть, что на вторичном рынке жилье дороже чуть ли не на четверть, то строящиеся панельные дома, по мнению "Инвестиционная Компания МГСН", для этой категории покупателей – наилучший вариант.
К тому же, добавляют в ДСК-1, 17-этажный панельный дом возводится в среднем за три месяца. Так что зависимость цены квартиры от степени готовности дома практически полностью нивелируется. В то же время в МГСН отмечают, что в столице наметилась тенденция строительства многофункциональных комплексов престиж-класса, рассчитанных на более обеспеченных покупателей. Эталоном в компании считают расположенный на Юго-Западе жилой комплекс «Воронцово» с инфраструктурой по принципу «все включено». Цена 1 кв. м в этом комплексе – от 1600 долларов (на этапе подготовки дома к сдаче). Как полагают в компании "ДОН-Строй", для этой категории приобретателей важно вместе с квартирой, автостоянкой и охраняемой территорией получить дополнительный набор услуг: профессиональную эксплуатацию, мощную инфраструктуру и качественное инженерное обеспечение.
Нефть- всему голова
На вопрос, что же будет с ценами дальше, все участники рынка отвечают единогласно: в ближайшее время рост цен продолжится. И в подтверждение приводят убедительные доводы. Главное – цены на нефть, а они бьют все рекорды. Это-то и определяет приток новых денег на рынок недвижимости. Одна из тюменских газет задала читателям вопрос: как бы вы поступили, если бы у вас появилось 100 тыс. долларов? Выяснилось, что около 40% респондентов купили бы квартиру в Москве и переселились туда жить.
Еще один веский аргумент в пользу дальнейшего роста – высокий уровень доходности столичной недвижимости. По данным руководителя аналитического центра IRN Олега Репченко, доход от сдачи в аренду плюс рост стоимости квартиры в сумме дают 50% годовых. Это примерно в семь (!) раз выгоднее банковского депозита. Строительные проекты могут принести еще больший доход. Так, по сведениям компании "ДОН-Строй", , в квартале «Воробьевы горы» и комплексе «Триумф-Палас» сегодня продаются последние 20 квартир. Стоимость квадратного метра в этих жилых комплексах с начала строительства возросла в два раза и сегодня в среднем составляет 2300 долларов.
Спровоцировать дальнейшее подорожание недвижимости может, как ни странно, развитие ипотеки, о котором сегодня так много говорят федеральные власти.
В ДСК-1напоминают еще и о повышающихся ценах на энергию, транспорт, газ, цемент, металл, ссылаются на увеличивающуюся плату за участки под строительство, на растущую «инфраструктурную нагрузку» (в дополнение к жилым комплексам строители обязаны возводить и муниципальные объекты – школы, детские сады и т.д., прокладывать коммуникации).
А что же может воспрепятствовать росту цен? На противоположной чаше весов – гирьки совсем скромные. Одним из инструментов стабилизации рынка – но весьма слабым – может стать ожидаемый переход на новую систему начисления налога на недвижимость – исходя из ее рыночной стоимости. Сдерживающим фактором могло бы стать и «оздоровление» доллара, начавшееся два месяца назад. Однако пока его влияния на рынок жилья не замечено. По мнению Геннадия Стерника, снижение спроса на недвижимость произойдет неизбежно: «Высокие, но постоянные цены на нефть способны обеспечить практически настолько же постоянный приток денег на рынок. Если разделить эти деньги на растущую стоимость квадратного метра, то получим уменьшение оборота в натуральном выражении, то есть снижение спроса». Но как дальше будет вести себя рынок, однозначно ответить невозможно. В начале года Геннадий Стерник предположил два вероятных сценария поведения цен. По первому – весной и летом темпы их роста постепенно снижаются, к сентябрю стоимость квадратного метра достигает 2000 долларов, и затем в течение полутора лет она растет примерно на 6 долларов в месяц (на 1% в квартал). По второму сценарию – цены продолжают подниматься в прежнем темпе и даже быстрее, к сентябрю достигают уровня 2200–2300 долларов и с начала 2005 года рушатся до 1700 долларов. По его наблюдениям, до середины мая события развивались точно по второму, как он сам называет, неблагоприятному сценарию.
В "Кутузовский проспект" уверены, что рынок жилья близок к ценовой стабилизации. Вероятнее всего, выравнивание цен произойдет будущей весной – их уровень будет на 10–12% выше нынешнего. Во всяком случае, стабилизация начнется после того, как средняя цена квадратного метра дотянется до рубежа в 2000 долларов. Андрей Бекетов считает майское снижение активности на рынке явлением сезонным и полагает, что в июне рост цен будет выше и вернется к уровню 3–4%.
На рынке элитной недвижимости, по словам Павла Здрадовского, в период летних отпусков следует ожидать некоторого затишья: «Существующие на нынешний момент цены продержатся до сентября. Однако в начале осени произойдет очередное повышение ставок на квартиры по ряду объектов. В зависимости от этапа строительства и конкурентоспособности проекта цена будет повышена на 2–10% по сравнению с сегодняшней».
На одном из «круглых столов» шестерых ведущих аналитиков рынка жилья попросили написать на листе бумаги (чтобы избежать взаимного влияния) прогнозируемую на январь 2005 года среднюю стоимость столичного жилья. Пятеро единодушно указали 2200–2400 долларов за кв. м, но был один, который написал... 1200–1400 долларов. Ну что ж, дождемся 2005 года!
"Еженедельный ЖУРНАЛ" №124 14.06.2004 г.
Сергей Домнин
