При совершении обычных сделок купли-продажи жилья его официальная оценка не является обязательным условием. Однако человек, продающий или покупающий квартиру, может обратиться к независимому эксперту по собственному желанию и за отдельную плату получить отчет о стоимости недвижимости. Руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки компании «Рескор» Дмитрий Рощин отмечает, что на рыночную стоимость квартиры или дома влияет множество единичных и изменчивых факторов. Так как критерии оценки условны и меняются вместе с рынком, именно специалист сможет определить наиболее вероятную стоимость жилья.

 

Зачастую оценивают квартиры сами риелторы, хорошо знакомые с состоянием открытого рынка. Устанавливая стоимость объекта, они учитывают интересы конкретного клиента и востребованность жилья той или иной категории, то есть его ликвидность.

 

Как заявляет Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Брокеридж», стоимость квартиры определяется совокупностью различных данных. В частности, это местоположение и тип дома, удаленность его от центра, состояние помещений, общая жилая площадь, расстояние до метро и т. д. Учитывается также изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов.

 

Эксперты из «МИЭЛЬ — Брокеридж» отмечают, что определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно, так как любое здание имеет свои плюсы и минусы. Одними из самых непрестижных считаются хрущевки, поскольку метраж квартир небольшой, планировка неудачная. К самым ликвидным и дорогим относятся квартиры в монолитных домах, ведь эти здания возводят по индивидуальным проектам, а планировка квартир свободная, что позволяет осуществить немало вариантов обустройства жилого пространства.

 

На стоимость квартир влияет также критерий безопасности. Хорошо, если имеется огороженная и охраняемая придомовая территория, в подъезде установлен домофон, а у входа дежурит консьерж. Также немаловажно общее состояние подъезда. В противном случае вариант будет оцениваться ниже, даже если продаваемая жилплощадь безупречна. Ну а квартира, где не установлена металлическая укрепленная дверь и не проведен капитальный ремонт, может быть продана при значительном снижении цены.

 

Еще один критерий оценки — местонахождение продаваемого объекта на карте Москвы. Стоимость абсолютно одинаковых по всем параметрам квартир, но расположенных в разных округах, существенно отличается. Так, наиболее дорогие объекты находятся в ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО и отчасти в ЮАО. Большое значение имеет и удаленность от станции подземки. Бесспорным плюсом можно считать расположение квартиры на расстоянии трех-четырех остановок или в 10–15 минутах ходьбы от метро.

 

Эксперты учитывают также и правовой аспект. Если квартира свободна юридически и физически (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, в которой кто-то прописан.

 

Как замечает Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений компании «МИАН — агентство недвижимости», в настоящее время при оценке квартиры учитываются и такие критерии, как экология района, наличие рядом парка или сквера, хороший вид из окон. Причем экологический фактор является важным для всех категорий квартир, а в элитном сегменте видовые характеристики могут быть даже определяющими.

 

Официальная профессиональная оценка недвижимости позволяет наиболее корректно проводить сделки и потому во многих случаях обязательна. Если говорить о рынке жилья, то услуги оценщика чаще всего требуются при получении в банке ипотечного кредита или кредита под залог недвижимости. Определение стоимости предмета залога является обязательным условием всех банков.

 

Официальная независимая оценка квартиры или дома необходима также в случае возникновения имущественных споров между собственниками жилья. Примером здесь может служить раздел имущества между наследниками. Если новые собственники пожелают разделить завещанное им жилье без его продажи (допустим, один из наследников намерен в квартире проживать, а другой хочет получить денежную компенсацию), то без участия оценщика не обойтись. Как отмечает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина, любой процесс, связанный с дележом имущества, требует, чтобы стоимость этого имущества была определена и подтверждена документально. Поводом для обращения к независимым оценщикам служит также составление брачного контракта и страхование недвижимости.

 

Вероятно, в недалеком будущем список ситуаций, требующих проведения профессиональной независимой оценки недвижимости, пополнится. Как полагает Д.Рощин, если изменится налоговое законодательство и налоги превратятся из нормативных в рыночные, собственники станут обращаться к оценщикам гораздо чаще, так как отчет о стоимости имущества будет служить для инспекции ФНС весомым аргументом при начислении суммы налога.

 

Главный принцип, которым руководствуются в своей деятельности профессиональные оценщики — доказательность. «В отчете, где определена официальная стоимость исследуемого объекта, установленная в итоге сумма обязательно должна быть обоснована, — поясняет Д. Рощин. — Все выводы эксперта о стоимости имущества должны быть подтверждены».

 

В своей деятельности профессиональные оценщики недвижимости используют специальные методы. Среди них выделяют три основных: сравнительный, затратный и доходный. В столице, а также других больших городах, где рынок жилья активен, при определении стоимости квартиры в первую очередь применяют сравнительный метод, когда цена объекта корректируется в сопоставлении с аналогами. В тех населенных пунктах, где продажа квартиры — редкость, могут быть использованы другие подходы. Например, затратный метод. В таком случае специалист-оценщик должен установить, в какую сумму обойдется в настоящее время восстановление или строительство из современных материалов объекта, подобного исследуемому. Эта цифра и определит цену единицы недвижимости. Эксперт может сделать выводы о стоимости имущества, применив доходный метод. При этом он учитывает вероятность извлечения дохода при использовании исследуемого объекта. Например, если он оценивает квартиру, то обязательно должен учитывать возможную прибыль от сдачи жилого помещения в аренду.

 

Как правило специалист применяет все указанные выше методы. Отказываясь же от использования какого-либо из них, он должен обосновать свое решение.

 

Результатом официальной оценки является отчет о рыночной стоимости городского или загородного объекта. По данным специалистов «МИЭЛЬ — Брокеридж», для проведения этой процедуры необходимо предъявить следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, дарения или др.); документы БТИ (cправка БТИ по форме 11-а, экспликация и поэтажный план); паспорт. Для оценки загородного дома нужно предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (в соответствующем случае — договор аренды земельного участка); данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения, кадастровый план); свидетельства о государственной регистрации права собственности на строения или документы, на основании которых такая регистрация может быть произведена (договоры купли-продажи, дарения или др.); сведения о наличии обременений; паспортные данные.

 

Обращаясь к профессионалам, потребитель должен иметь в виду, что, как правило, в компаниях, имеющих право заниматься оценочной деятельностью, установлены тарифы на оценку различных объектов. Стоимость работ в каждом случае определяется договором. Стандартные сроки официальной оценки типовой квартиры в Москве — два-три дня. Услуги эксперта обойдутся при этом в сумму от 3,5 до 5 тыс. руб. Чуть дороже такая оценка будет стоить в Подмосковье — по причине дальности расстояния и специфичности рынка. По желанию клиента специалист может установить стоимость квартиры и за один день, но при этом за услуги придется заплатить примерно в полтора раза больше.

 

В отношении квартиры бизнес-класса процедура оценки может быть выполнена в те же сроки — два-три дня, при этом надо будет заплатить эксперту за работу примерно 4–5 тыс. руб. Сроки оценки элитной квартиры — от трех до пяти дней. Стоимость услуги колеблется в пределах 5–12 тыс. руб. в зависимости от типа объекта. Особый сегмент — это загородные дома и коттеджи. Такие объекты иногда состоят из нескольких построек, поэтому процедура оценки может занимать от трех до семи дней и обойдется в 7–15 тыс. руб.

 

К кому же следует обращаться в случае если необходимо провести независимую официальную оценку квартиры или дома? Безусловно, найти эксперта можно по рекламе (печать, Интернет), через профессиональные объединения (например, Российское общество оценщиков). Выбирая оценщика, стоит поинтересоваться, какое учебное заведение он окончил, советует Н. Ветлугина. Курс обучения этих специалистов длится самое малое 9 месяцев и стоит более 40 тыс. руб. Но обучение за минимальные деньги и в минимальные сроки часто, к сожалению, оказывается формальным.

 

Главное, о чем должны знать потребители: с 1 января 2008 года полностью отменено государственное лицензирование оценочных компаний. Сегодня для осуществления профессиональной деятельности в штате такой фирмы должно быть не менее двух оценщиков, являющихся членами саморегулируемой организации и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 20.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эти специалисты могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между экспертом и юридическим лицом, которое соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности. Именно к таким профессионалам и нужно обращаться за услугами.