Стабилизирующий «пузырь»

Все опасаются, что рынок московского жилья лопнет от перегрева. А может быть, перегрев ему только на пользу?
Аналитики рынка недвижимости, строители, инвесторы и рядовые продавцы и покупатели озабочены развитием ситуации на рынке столичной недвижимости. Причина тревог связана с беспрецедентно затяжным и стремительным ростом цен.

Вот уже четвертый год подряд недвижимость дорожает до 30–40% ежегодно. Средняя стоимость квадратного метра жилья с легкостью преодолела рубеж в 1000 долларов, а затем и в 1500. Никто не сомневается, что скоро она перевалит за 2000 долларов. Но очевидно, что цены не могут расти до бесконечности. Хотя бы потому, что если нынешние темпы сохранятся, то типовая московская «двушка» через семь лет будет стоить миллион долларов. Ну не появляется в России ежегодно 30 тысяч миллионеров, а именно столько квартир в год продается в московских новостройках. Рано или поздно цены остановятся. Само по себе это неплохо, важно только, чтобы процесс не принял обвальный характер.

О том, что цены в Москве растут «неправильно» и такой рост способен вызвать серьезные негативные последствия, начали говорить еще в прошлом году. А в феврале нынешнего года глава Минэкономразвития Герман Греф запустил в оборот понятие ценового «пузыря» и предупредил о возникающей угрозе для финансовой системы и экономики страны.

Опасность для рынка многие увидели в так называемых инвестиционных квартирах. В условиях устойчивого роста цен недвижимость все чаще приобретается не для проживания, а для последующей перепродажи, чтобы сохранить и приумножить накопления. И чем больше жилья скупают, тем быстрее оно дорожает, а это, в свою очередь, и дальше стимулирует его приобретение. В какой-то момент (из-за замедления роста цен и страха перед их снижением) «инвестиционные» квартиры могут быть одновременно выставлены на продажу – это-то и способно привести к обрушению рынка и катастрофическому падению цен. В результате, по некоторым оценкам, до 40% застройщиков не смогут погасить кредиты и завершить строительство. За компанию с ними у разбитого корыта окажутся покупатели, оплатившие будущие квартиры на стадии котлована, а также мелкие и средние банки, увлекшиеся кредитованием строительной отрасли. Некоторые аналитики даже намекают на сходство ситуации с дефолтом 1998 года. Во всяком случае, прогнозируют падение цен до 40%.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко даже подсчитал примерную критическую массу «инвестиционных» квартир, способную вызвать затоваривание рынка и обрушение цен. По его мнению, она составляет около 3 млн кв. м. Специалисты центра IRN считают, что доля инвестиционных покупок составляет сегодня примерно 30% от всего объема коммерческого строительства, а опасная масса приобретенного впрок жилья будет накоплена ориентировочно на рубеже 2005–2006 годов. К этому же времени аналитики IRN ожидают снижения спроса на рынке в связи с ограниченной покупательной способностью населения.

Однако, по мнению Олега Репченко, ситуация не обязательно будет развиваться по негативному сценарию. Вероятнее всего, рост цен прекратится плавно в ближайшие год-полтора, выйдет на уровень инфляции и останется таковым еще на год-два. Обвал, по его мнению, если и возможен, то под воздействием дополнительных неблагоприятных факторов, таких, как банковский или общеэкономический кризис, вызванный резким падением цен на нефть.

Нет у аналитиков и единого мнения относительно доли «инвестиционных» квартир на рынке. По данным агентства "Новый Город", от 40 до 60% его клиентов приобретают жилье с целью выгодно вложить деньги. Однако многие считают цифру даже в 30% сильно завышенной.

Абсолютное большинство профессионалов рынка «со стажем» настойчиво возражает против проведения параллелей между нынешней ситуацией и дефолтом 1998 года. Застройщикам и сегодня не всегда удается точно сбалансировать график расчета с банками по кредитам и поступления средств от продаж. И тогда они объявляют о кратковременных скидках, которые сразу же повышают реализацию.

Что же касается прогнозов относительно поведения обладателей купленных впрок квартир, то тут у аналитиков вообще нет единого мнения. Одни почему-то считают, что в ситуации нестабильности частные инвесторы должны панически выбросить все на рынок. Другие, как, например, Ольга Грачева, уверены, что этот контингент людей торопиться с принятием решения не будет, они поступят осмотрительно, выдержат паузу.

К тому же, по оценкам риелторов, только треть «инвестиционных» квартир покупается со спекулятивной целью (чтобы через какое-то время продать их и вновь вложить деньги). Основная масса приобретателей не планирует активных действий со своей недвижимостью. Для них это способ долгосрочного сохранения сбережений. И уж эти собственники точно не побегут избавляться от своих квартир – спешить им некуда. Ведь возникает естественный вопрос: ну продал человек квартиру, а что с деньгами-то будет делать? К тому же опыт кризиса 1998 года наглядно продемонстрировал, что недвижимость дешевеет позже всех, меньше всех, а спустя время с лихвой «отыгрывает» все потери. И Ольга Грачева, и Геннадий Стерник, и многие другие допускают, что в кризисной ситуации жилье, купленное впрок, может на время вообще исчезнуть с рынка, до следующего ценового цикла. За счет этого давление со стороны предложения снизится, а вместо того, чтобы подтолкнуть к обвалу, уход из продажи «инвестиционных» квартир, наоборот, отчасти стабилизирует обстановку!

Невольно приходишь к выводу, что над всеми теориями и расчетами доминирует психология владельцев приобретенного про запас жилья. Поддадутся они панике – и рынок рухнет, сохранят спокойствие – и ничего страшного не случится.

"Еженедельный ЖУРНАЛ" №124 14.06.2004 г.

Сергей Домнин