Каких ипотечных заемщиков любят банки? Конечно, в первую очередь, во всех смыслах надежных и положительных: с постоянным местом работы и солидным трудовым стажем, с хорошей официальной заработной платой, престижным образованием и т. д. А как быть тем, кто не совсем подходит под этот стандарт?
С развитием ипотеки отношение банков к заемщикам, конечно же, менялось. Формируя и расширяя свои ипотечные портфели, кредитные учреждения поначалу не были слишком уж требовательными. По мере того как ипотека набирала популярность, и число обращений за кредитами росло, андеррайтинг в банках становился жестче. И если года два назад конкуренция все же заставила банкиров сделать определенные шаги навстречу заемщикам, то недавний ипотечный кризис в США и его отголоски опять заставили банки изменить политику: им сейчас не до лояльности. «В последнее время оценка заемщика является более пристальной - это связано, в том числе, с нестабильной ситуацией на финансовых рынках, - поясняет директор департамента маркетинга и банковских продуктов КБ «Москоммерцбанк» Дмитрий Орлов. - Ипотека - долгосрочный продукт и для того чтобы банк был уверен в заемщике, в том, что он способен выплачивать ежемесячные платежи, требуется подтверждение стабильных доходов».
Сегодня в категорию сомнительных заемщиков попадают многие. «В целом банки считают сомнительными то, что непонятно или выбивается из общей картины», - считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ».
В попытке обозначить круг нежелательных для кредитных учреждений заемщиков, следует учитывать, что их перечень во многом зависит от кредитной политики конкретного банка, которая всегда индивидуальна. Как говорит Дмитрий Орлов, в одном банке клиент А получит кредит, а в другом ему откажут, так как посчитают «сомнительным».
Определенно можно сказать, что все банки относятся с настороженностью к клиентам без определенного рода занятий. И если наемные работники могут подтвердить свой ежемесячный доход, например, справкой по форме 2-НДФЛ, то лицам так называемых свободных профессий сделать это сложнее.
Пожалуй, самая распространенная группа «пограничных» клиентов - это «вольные стрелки» или фрилансеры, внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу. С одной стороны, безоговорочный отказ на выдачу кредита для этой категории заемщиков выглядит не совсем справедливым: ведь эти люди имеют профессию, заняты делом и имеют доход, порой очень даже неплохой. Но, с другой стороны, фрилансерам гораздо сложнее доказать банкам свою благонадежность.
Логику банкиров понять легко. «Фрилансеры - это более рискованная для банка категория, поскольку зачастую их доходы не поддаются оценке на перспективу, - говорит Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. - Поэтому и риски по таким людям гораздо выше, чем по кредитам, выдаваемым клиентам с постоянным местом работы. Это легко объяснить тем, что человек «свободной» профессии, сегодня получающий неплохие доходы, завтра может лишиться работы и не сразу устроиться на работу с тем же доходом».
Но прохладное отношение банков к фрилансерам вызвано не только отсутствием у них постоянных доходов, но и особенностями принятой у нас сейчас системы денежных расчетов организаций с внештатными сотрудниками. «Дело тут не столько в отсутствии постоянного места работы, сколько в непрозрачности доходов, - считает руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Светлана Абелян. По ее словам, на Западе такой вариант, когда человек работает в нескольких местах, при этом постоянного места у него нет, встречается сплошь и рядом. Но там есть «маленькое» отличие: все финансовые отношения оформляются легально, деньги проводятся через банк, со всех доходов платятся налоги. Соответственно, потенциальный заемщик может принести эти бумаги в банк. Если бы у нас человек работал по такой модели - вопросов не возникало бы. Но беда в том, что у нас таких фрилансеров почти нет - в России деньги передаются «в конвертах». Так что банк действительно не может понять, каков тут уровень дохода.
Однако шанс получить кредит у фрилансера все же есть. Вероятность того, что решение банка будет положительным, значительно выше, если человеку есть что показать: например, наличие имущества и общий уровень жизни. Автомобиль, загородный дом, регулярные поездки за границу - все это говорит об уровне достатка. Фрилансер может попытаться найти созаемщика (в некоторых банках это необязательно супруг и даже необязательно родственник) или поручителей. Очень хорошо, если уже есть опыт погашения кредитов - потребительских или ипотечных. Также хорошо, если фирма, с которой сотрудничает фрилансер, известна банку. И может подтвердить, что такой человек действительно с ней сотрудничает и действительно получает такие-то деньги.
При этом Елена Воронина предупреждает: «Подавая заявку на ипотечный кредит, фрилансеру важно учитывать, что на его платежеспособность в банке будут смотреть максимально внимательно, поскольку его доходы в перспективе оценить непросто, а ипотека - кредит долгосрочный. Поэтому для положительного решения необходимо предоставление максимально подробной информации по занятости, которая позволит банку оценить востребованность фрилансера и его перспективы в своей профессии».
Особая категория нетипичных заемщиков - это люди творческих профессий, ведь писатели, артисты или художники тоже иногда не имеют постоянного места работы. К ним банки относятся по-разному. Например, по словам Людмилы Семеновой, руководителя отделения ипотечного кредитования компании «Рескор», в недалеком прошлом существовал негласный запрет на выдачу кредитов представителям шоу-бизнеса. Сегодня ситуация, конечно, отчасти изменилась, и банкиры более лояльны к таким заемщикам. «Среди наших заемщиков немало представителей творческих профессий, так что мы не отсекаем эту аудиторию», - подтверждает Елена Воронина. При этом эксперт отмечает, что решение банка зависит от множества различных факторов: доли средств, которые уже накоплены у потенциального заемщика, степени востребованности его профессии, прозрачности доходов. Немалое значение для людей искусства имеет известность. Обычно банки снисходительны к тем клиентам, чье имя на слуху - традиционно при оформлении ипотечного кредита для них включается «зеленый свет».
Как это ни странно звучит, но иногда ипотека практически не доступна вполне обеспеченным людям, скажем, занимающимся бизнесом. Как говорит Анна Харьковская, однозначно сомнительными покажутся люди, доходы которых заметно выше средних по рынку - у банка возникнет резонное опасение, что документы «нарисованы».
Но доверие банков заслужить можно. Эксперты КБ «Москоммерцбанк» обнадеживают: если человек занимается бизнесом и платит налоги, то соответственно, у него есть возможность официально подтвердить доходы - например, по форме 3-НДФЛ. Некоторые банки достаточно либерально относится к владельцам бизнеса и предпринимателям, несмотря на то, что рассмотрение их заявок требует больше времени, чем рассмотрение заявок сотрудников, работающих по найму. Так, по словам Елены Ворониной, владельцы бизнеса могут подтвердить свои доходы следующим образом: предоставив все необходимые документы по своей фирме, а так же управленческую отчётность, в которой клиент указывает свои реальные доходы. На основании этой документации принимается решение о выдаче кредита.
В утешение всем «нетипичным» и «сомнительным» заемщикам остается добавить, что сегодня банки дают возможность подать заявление на кредит лицам практически всех профессий. Однако, как замечают банкиры, заявки людей, чьи профессии связаны с риском для жизни, ярко выраженной сезонностью или непрогнозируемыми доходами, всегда рассматриваются более тщательно.
