В первые два месяца наступившего года стоимость московской недвижимости пошла резко вверх. На наш взгляд - это может крайне неблагоприятно сказаться на рынке в будущем. Вероятность дальнейшего развития общемирового финансового кризиса сегодня чрезвычайно высока. Об этом говорят очень многие экономисты, начиная с Алана Гринспена. Второй вопрос после глубины рецессии в Америке, который волнует российских инвесторов - это станет ли наша страна «тихой гаванью», или по нам, как это бывало и раньше, ударит больнее всего. Пока негативные явления серьезно не затрагивают, цены на, так называемые, commodities, среди которых наиболее важными для нас являются нефть и газ. Но если это произойдет? Сможем ли мы тогда устоять от серьезных экономических потрясений? По мнению многих специалистов, вопрос риторический - конечно нет.
Российская недвижимость могла бы стать надежным активом в условиях грядущего кризиса, но события последних месяцев говорят о том, что недвижимость рухнет вместе с рынком.
Длительный период стагнации, который наметился на московском рынке жилья в октябре-ноябре 2006 года, мог бы защитить рынок в случае наступления кризиса. Стабильные и даже слегка снижающиеся цены в условиях сильной инфляции нивелировали бы разницу между уже чрезмерно высокой стоимостью квадратного метра и покупательской способностью большинства потребителей. Надувшийся пузырь постепенно бы сдулся и московская недвижимость могла бы оказаться очень надежным активом. Но история не знает сослагательных наклонений. Цены пошли вверх, на рынок вновь пришли инвестиционные покупатели. Если рост в ближайшие месяцы не остановится, то, на наш взгляд, московский рынок жилья может вырыть яму сам себе. Однако мнение большинства участников рынка не столь категорично. Скорее, наоборот, в будущее они смотрят с оптимизмом. О перспективах рынка и о причинах неожиданного для многих роста мы попросили рассказать экспертов столичного рынка жилья:
О резком росте говорить, наверное, опрометчиво, но в январе и феврале 2008 г. темпы роста на вторичном рынке Москвы составили около 5% в месяц. По сравнению с последними месяцами предыдущего года (ноябрь - 3,1%, декабрь - 3,8%) они, конечно, выше. На рынке Московской области ситуация аналогичная, но приросты с начала года ниже московских - 3%-4%. Интересно, что вновь выходящие на рынок квартиры на 1-2% дороже, чем в среднем по рынку. Кроме того, в феврале время экспозиции квартир выросло.
Рост цены касается всех сегментов рынка, однако дешевое жилье низкого качества, расположенное в спальных районах Москвы или в дальнем Подмосковье дорожает более стремительными темпами.
Влияние на рынок оказали реализация отложенного спроса, который имел место в 2007г., снижение курса доллара; неустойчивость фондового рынка. Немаловажное значение оказал и слух о деноминации рубля, что привлекло к рынку недвижимости дополнительное внимание, как к устойчивому вложению денежных средств. Таким образом, повысился спрос на квартиры, что и привело в итоге к росту цен.
Елена Логвина
Руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка
Холдинга «МИЭЛЬ»
Сейчас наблюдается очень высокий спрос. Во многом он конъюнктурный. В представлении очень многих, недвижимость является лучшим способом сохранения имеющихся средств. Доллар падает, с рублем все очень непонятно - постоянно ходят слухи о грядущей деноминации. И все хотят купить недвижимость.
У продавцов панические настроения. С Нового года регистрация сделок стала длиться месяц. И получается, что деньги будут этот месяц лежать в ячейке - продавцам это не нравится, опять-таки из-за разговоров о деноминации.
Поэтому продавцы отзывают свои квартиры. Предложения крайне мало. Купить квартиру - тут приходится одно и тоже делать по 3-4 раза. Находишь, вносишь аванс, ждешь - и все срывается. Активность только со стороны покупателей и их риэлторов, а сделок совершается очень мало.
Все это в меньшей степени касается альтернативщиков - они просто отложили решение своих проблем. А вот свободные квартиры (особенно самые ходовые - типовые 1- и 2-комнатные) подорожали очень сильно - за февраль на 10%. Их очень мало, спрос на них доходит до истерики.
Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»
Происходящее на рынке нельзя назвать ростом цен в обычном понимании этого слова. Я бы сказала о тщательно сдерживаемой инфляции, при которой дорожает абсолютно все - начиная от продуктов питания и коммунальных услуг и заканчивая всеми промышленными товарами. Недвижимость просто находится в этой «корзине», и движется вместе со всеми с теми же темпами.
Сегмента рынка недвижимость, не подверженного этому росту, я не вижу. Это очень равномерный процесс.
Можно отметить некоторый рост спроса - во-первых, осенью прошлого года было его определенное снижение, а с конца года началось увеличение. А в январе и феврале события на фондовом рынке и в банковском секторе снова подвигли частных инвесторов обратить внимание на недвижимость. Но говорить, что спрос стал каким-то совершенно сумасшедшим, нельзя.
Что касается перспектив, то здесь все зависит от того, что будет происходить со всеми остальными ценами. С инфляцией. Если она сделает очередной рывок - цены, конечно, тоже вырастут.
Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»
Рост действительно наблюдается. По нашим оценкам, за январь и февраль цены поднялись в среднем на 10%. Спрос тоже стабильно высок, а что касается оборотов, то здесь все происходит по классической формуле: при повышении цен владельцы квартир уходят с рынка. Позиция объяснима: зачем продавать сегодня, если завтра будет дороже? Так что «обороты» на рынке существуют только в том смысле, что покупатели бегают и стараются схватить то, что осталось. А сделок не так много.
Что касается сегментации, то при росте цен всегда быстрее всего дорожает дешевое жилье. Так происходит и на этот раз. Более всего возросли в цене недорогие однокомнатные квартиры в панельных домах.
Причины этого роста я вижу в том, что цены стояли очень долго - с середины 2006 года. За это время накопился отложенный спрос, и инфляция на месте не стояла. А потенциальные покупатели продолжали тешить себя надеждой, что цены, может быть, снизятся. В такой ситуации достаточно малейшего толчка. И когда в ноябре прошлого года цены чуть-чуть дернулись вверх, покупатели массово пошли на рынок - и сегодня мы имеем то, что имеем.
Елена Голубева
Управляющий
Компании «ХИРШ»
Стоимость столичного жилья в последние полтора месяца стабильно растет. В среднем стоимость московской недвижимости увеличивается на 1,5% в неделю. Наибольший прирост стоимости квадратного метра отмечен в сегменте эконом-класса.
Причины повышения стоимости жилья обусловлены увеличением объема платежеспособного спроса. По данным нашей компании спрос на новостройки в январе, феврале увеличился на 20%, по сравнению с декабрем.
На вторичном рынке наблюдается ситуация, напоминающая бум 2006 года. Сегодня некоторые продавцы неохотно соглашаются продавать недвижимость покупателям по ипотеке. Ужесточение требований к заемщикам, а как следствие участившиеся отказы в выдаче кредита, приводит к распаду уже наметившихся сделок не только на вторичном рынке, но и при покупке квартир в новостройках.
Но покупателям, рассчитывающим на свои силы, тоже приходится несладко. Время экспозиции квартир сократилось. Если еще в середине января на вторичном рынке однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв.м в 17 этажном панельном доме в районе метро Братиславская можно было купить за 160 тыс $, то сегодня квартира с такими параметрами выставлены уже за 200 - 240 тыс. $.
Сегодня цены на квартиры растут не только в Москве, но и в Подмосковье, причем, темп роста стоимости практически одинаков. Наибольшее подорожание зафиксировано в сегменте эконом-класса.
По данным аналитического центра нашей компании на рынке московской жилой недвижимости бизнес-класса в январе наибольший рост средней стоимости квадратного метра зафиксирован в сегменте 1-комнатных квартир и составил почти 7%. Двух и трехкомнатные квартиры показывали более скромные результаты. Например, средняя стоимость кв.м «двушек» даже немного уменьшилась, а в «трешках» выросла незначительно. В феврале ситуация изменилась. Средняя стоимость кв.м в однокомнатных квартирах уменьшилась на 1,4% на фоне роста средней стоимости квадратного метра в двух и трехкомнатных квартирах. Это вызвано изменением структуры предложения и вымыванием наиболее ликвидных предложений однокомнатных квартир.
Анжелика Куклина
Директор по маркетингу
Компании «Домострой»
В конце января начале февраля можно отметить значительный рост спроса и высокие темпы реализации жилья как на первичном, так и на вторичном рынках Москвы и Подмосковья. Это обусловлено рядом факторов. Во-первых, кризис на мировом фондовом рынке привел к тому, что инвесторы стали вкладывать денежные средства в более надежные активы, в том числе и в недвижимость, т.е. происходит перетекание части капитала с рынка акций на рынок недвижимости.
Высокий потребительский спрос и, как следствие, рост цен произошли во всех сегментах недвижимости. Однако это в меньшей степени коснулось рынка элитной недвижимости, т.к. он практически не подвержен скачкообразным изменениям, и рынка загородной недвижимости.
По итогам месяца можно отметить, что наибольшим изменениям подверглись первичный рынок «недорогого» жилья как в столице, так и за ее пределами.
Реальных причин для обвала рынка недвижимости пока нет. Даже возможное возникновение кризиса ликвидности банков, вызванного недостатком денежной массы для погашения внешних долгов, никак не скажется на рынке недвижимости. А сложившаяся ситуация на фондовых рынках скорее всего наоборот приведет к росту цен на недвижимость как на альтернативный источник вложения финансов.
Андрей Щербина
Начальник отдела маркетинга
Финансово-строительной корпорации «Лидер»
