Элемент красивой жизни

Самое лучше – это, разумеется, подземный гараж в том же доме, где вы живете. Вариант, как говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», не только максимально безопасный, но и удобный: от гаража до дома близко, не надо идти ночью по темным холодным улицам… В лучших домах в паркинг спускается лифт; но даже если этого нет, все ваше пешее «путешествие» будет проходить внутри огороженной придомовой территории. Нести тяжелые сумки, пожалуй, неприятно, но, по крайней мере, это безопасно.

Атмосферу полнейшего плезира портит цена. Даже если не говорить о центре города, где цена машино-мест в подземных паркингах достигает $200 тыс., стоимость и в периферийных районах Москвы вполне способна повергнуть в шок. Например, в домах бизнес-класса, возводимых сегодня на юго-западе, машино-места стоят по $85-90 тыс. В Измайлово или Отрадном цена находится в районе $60-70 тыс., тысяч на 10 она ниже в районах, примыкающих к МКАД: на «Пражской», в Жулебино.

Но высокая цена, как выясняется, еще не все. Строить подземные гаражи застройщикам невыгодно (гораздо рентабельнее, с их точки зрения, квартиры), поэтому машино-мест дают по минимуму. Аналитики рынка говорят, что на квартиру сегодня должно приходится 1,2-1,5 парковочных мест, в реальности же часто их… в 3-4 раза меньше, чем квартир. Застройщики используют машино-места как инструмент маркетинга: право купить их дается покупателям неходовых квартир. Таких, например, как объекты излишне большой площади, на первых этажах. Ну а те, кто покупает более ликвидные объекты, мест в паркинге не получают. Им придется довольствоваться расчерченным белыми линиями асфальтом на придомовой территории. И рассчитывать на вторичные продажи также не приходится: по словам риелторов, их просто не бывает. Машино-места если и продаются, то только вместе с квартирами.

Народный вариант

Требовать, чтобы все граждане заплатили указанные выше суммы, просто нереально. Власти это понимают, поэтому предлагают автовладельцам альтернативу. В рамках программы «Народный гараж» сейчас строятся отдельно стоящие многоэтажные паркинги. В основном в районах победнее, на юге, востоке, севере. В более престижной западной половине города их почти нет.

Такой паркинг – это 4-5, реже 6-этажное здание. Нет даже стен (машины от улицы отделяет сетка, так что снаружи все видно), только крыша. Инженерная начинка минимальная: подниматься на этажи пешим порядком надо по лестнице, заезжать – по пандусу, никаких лифтов. Все машино-места, соответственно, холодные.

Спартанские условия компенсируются вполне «народной» ценой. Максимально она составляет $30 тыс., причем покупателям иногда предлагается рассрочка. Кроме того, места в «народных» гаражах порой предоставляются бесплатно тем, кто лишается «плоскостных одноуровневых гаражей» (о них речь ниже) в результате различных городских программ, прежде всего строительства Четвертого транспортного кольца. «Власти явно хотят сделать «народный гараж» альтернативой «ракушкам», – говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «Хирш». – Поэтому тем, кто соглашается без конфликтов променять свой металлический тент на машино-место в подобном паркинге, предлагаются различные финансовые поблажки».

Временное. Но долгоиграющее

Теперь о тех самых «плоскостных одноуровневых». Это просто одноэтажные гаражи. Они или одиноко возвышаются во дворах, или собраны в организованные гаражно-строительные кооперативы (ГСК). Если ехать, например, по МКАД, то можно увидеть их в изобилии.

Цены на эту категорию совсем «народные». Гаражи стоят от $4-5 тыс. до $15 тыс. Стоимость зависит от того, одинокий гараж или в охраняемом ГСК (в последнем случае, понятно, намного лучше с безопасностью), от материала стен (кирпич получше, потому как потеплее, чем железо), от наличия подвала, а также от местоположения. Причем с престижностью района связи нет никакой – на Университете цена самая минимальная (от 85 тыс. руб.), а вот в Новогиреево она как минимум вдвое больше. Сказывается, вероятно, количество подобных объектов и число желающих купить их.

Если сравнить эти гаражи с современными «народными», то сразу бросается в глаза, что они с потребительской точки зрения ничуть не хуже, но стоят при этом в три раза меньше. Столь существенная разница объясняется просто – юридическим статусом. В новых многоэтажных владелец получает самое настоящее свидетельство о собственности. И есть надежда, что в ближайшие лет 20-30 эти объекты не попадут под «каток» реконструкции. Со старыми одноэтажными все наоборот. Документы на них – это сделанные 10, 15 или более того лет назад землеотводы, в которых прописано, что земля выделяется во временное пользование и в любой момент может быть востребована для городских нужд. И все это действительно происходит: одноуровневые гаражи постоянно сносятся. Для транспортного строительства (сколько их пало при прокладке Третьего транспортного кольца; а сейчас уже строят Четвертое), для возведения тех же новых многоуровневых паркингов…

Тем не менее общеизвестно, что нет ничего более постоянного, чем временное. Часть одноэтажных гаражей простоит еще очень долго. Так что если вы надумали покупать, главное определить, не грозит ли ему в ближайшее время снос. Это можно понять, ознакомившись с градостроительными планами, что можно сделать в управе района. В целом Генплан развития Москвы сверстан уже до 2025 года, и там ясно прописано, где появятся новые магистрали, транспортные развязки…

Это вроде и не залог…

Гаражи – это более чем востребованный вид недвижимости, соответственно, ипотечные программы для их приобретения должны были бы активно предлагаться банками. Но этого не происходит. По имеющимся данным, такие продукты предлагают сегодня только два банка, причем практически не рекламируют их – в итоге о такой возможности не знают порой даже профессионалы.

«С ипотекой гаражей существует ряд проблем, – говорит Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования. – Одна из них – проблема с регистрацией ипотеки в силу закона. В ряде случаев отсутствуют документы, подтверждающие право собственности. Также имеют место сложности с оценкой объекта залога: цены на гаражи сильно варьируются».

Поэтому на сегодня реальных способов приобрести гараж в кредит только два: либо взять потребительский, либо получить ломбардный под залог имеющегося недвижимого имущества, например квартиры. Оба нельзя назвать идеальными – проценты выше, чем при классической ипотеке (особенно это касается потребительских кредитов: здесь и 28% годовых – не диво). В перспективе банки, конечно, повернутся к гаражной ипотеке лицом. Но пока им, похоже, просто не до нее – хватает проблем с ипотекой квартир…