testАнатомия здания: Квадратная среда обитания | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

В последние годы и покупатели недвижимости, особенно элитной, пришли, похоже, к той же мысли. Как правило, искусный дизайн и грамотная планировка затратны. Что ничуть не смущает состоятельных людей, которым небезразлично собственное здоровье.

Новые форматы

Планировке жилья во все времена уделялось немало внимания. Не исключение и советская эпоха, когда над этим трудились проектные институты и бюро. Как замечает Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор инвестиционной группы Sesegar, например, в тщательности и продуманности планировок в сталинских домах сомневаться не приходится. Несомненно, просчитывались и планировки сверхэкономичных хрущевок, но назвать их удобными сложно. Однако лет 15 назад в Москве появилось жилье совершенного нового типа, с непривычной для бывших советских людей планировкой.

Граждане, к примеру, получили возможность приобретать реконструированные особняки XVIII — начала XX в. «Основные особенности планировочных решений таких объектов — высокие потолки, большое количество окон и почти полное отсутствие внутренних несущих конструкций, — рассказывает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. — Благодаря несомненным преимуществам планировок старинные особняки по-прежнему пользуются неизменным спросом среди покупателей элитного жилья. Доля реконструированных домов составляет не более 1% от общего объема предложений в элитном сегменте рынка, и они довольно дороги, цена 1 кв. м начинается от $15 000-20 000. Есть объекты стоимостью свыше $40 000 за 1 кв. м».

Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости компании IntermarkSavills, в качестве примера называет особняки на ул. Пречистенке, 28, в Романовом переулке, 5, Малом Знаменском переулке, 13, где цены на квартиры способны конкурировать с элитными первичными проектами.

«Тогда же, в начале и середине 1990-х, — вспоминает Александр Зиминский, — складывались основные требования к планировочным решениям элитного жилья. Например, во всех элитных домах действует правило: чем выше этаж, тем больше площадь. Это объясняется тем, что на высоких этажах располагаются видовые квартиры, соответственно, их стоимость намного выше. Так, цена 1 кв. м квартир, расположенных на 2-м этаже в жилом комплексе “Аквамарин”, колебалась в конце 2007 г. в пределах от $8300 до $11 000, а стоимость 1 кв. м на самом высоком — 7-м этаже начиналась от $14 700. В новых малоэтажных элитных домах преобладают квартиры площадью 150-200 кв. м с 2-3 спальнями, просторными прихожими и гостиными». Значительную часть площади (не менее 30%) занимают нежилые вспомогательные помещения: гардеробная, прачечная/химчистка, кладовая, комнаты для прислуги и охраны. Фактически, отмечает эксперт, требования к планировкам, сформулированные около 10 лет назад, остаются неизменными и по сей день.

В последние 2-3 года многие застройщики стали проектировать квартиры площадью 100-110 кв. м студийного типа или с небольшим количеством спальных комнат. Как правило, это предполагает возможность объединения нескольких квартир в одну. Однако и небольшие квартиры пользуются спросом из-за роста цен. Нередко застройщики отказываются от некоторых подсобных помещений. Небольшие квартиры (без отделки) стоят от $11 000 до $35 000 за 1 кв. м в зависимости от местоположения дома.

В центре столицы строятся малоэтажные дома, подчеркивает Зиминский. В других районах Москвы, где этажность не ограничена градостроительными нормами, возводят жилые комплексы с большим количеством этажей. Причина очевидна: земля в Москве стоит дорого, и девелоперы стараются использовать небольшие участки с максимальной прибылью.

По мнению Зиминского, с точки зрения планировочных решений наибольший интерес представляют таунхаусы (малоэтажные дома, чаще всего — 2-3 этажа, соединенные в звенья и имеющие общие боковые стены). Этот формат малоэтажных строений появился на московском рынке недвижимости не так давно. Его часто называют компромиссом между городским и загородным жильем. Такие объекты, как правило, приобретают семьи с детьми, которым нужен объект с 3-4 спальнями. Оптимальная площадь этажа в таунхаусе — более 100 кв. м. Неудачным планировочным решением считаются таунхаусы, где площадь этажа составляет 50-70 кв. м.

Можно выделить два типа таунхаусов: с цокольным этажом (такие дома выставлены сегодня на продажу в ЖК «Золотые ключи») и без него. В цоколе располагают бани, сауны, а также другие помещения, не требующие дневного освещения, например кинозалы или бильярдные. Один из самых удачных примеров планировки — таунхаусы на ул. Нежинской. Стоимость жилья в таунхаусе зависит от района и статуса жилого комплекса, в состав которого он входит, степени его готовности, уровня отделки и может составлять от $5000 до $30 000 за 1 кв. м.

В настоящее время, по оценкам Зиминского, количество малоэтажных домов (не более семи этажей), включая таунхасы, составляет не менее 70% от общего объема предложения на рынке элитной недвижимости Москвы. На долю реконструированных домов приходится не более 1% от этого объема. На долю таунхаусов — 4-5%. Все остальное — здания высотой не более семи этажей в составе крупных жилых комплексов и отдельные семейные дома. Однако в общем объеме столичного жилого фонда доля элитных малоэтажных новых и реконструированных домов ничтожна — не более 2,8%. В денежном отношении рынок всей элитной недвижимости оценивался в конце 2007 г. в $3,3 млрд, это 27% от общего объема. Соответственно, на элитное малоэтажное жилье приходится не менее $2,8 млрд.

От бесшабашности к прагматизму

Многие специалисты говорят о зрелости рынка. Если раньше все было ново — и клиенты требовали оригинальных, а порой и причудливых планировок, которые должны были сразить наповал знакомых, — то сейчас потребитель, уже поживший в разных домах, приобрел опыт. «Энтузиазм и некую архитектурную бесшабашность, свойственные эпохе перестройки, сменил рационально-прагматический подход к высоте и объему зданий, их стилю, колористике и декору», — говорит Татьяна Ван Граафайланд.

В то же время многое из того, что в 1990-х гг. казалось пределом мечтаний, сейчас выглядит, мягко говоря, простовато. «К малоэтажным элитным комплексам до сих пор причисляют “Золотые ключи” на Минской улице, но сегодня подобные объекты больше подходят под категорию морально устаревших домов, где застройщик сильно сэкономил на архитектуре, — считает Ван Граафайланд. — “Золотые ключи” появились на рынке почти одновременно с “Агаларов Хаус”, который и сейчас входит в десятку лучших домов Москвы (стоимость 1 кв. м колеблется в пределах $30 000-40 000). Грамотная развертка квартир по сторонам света, большие окна, соразмерность внутреннего и внешнего пространства, отсутствие презрения к человеческому присутствию — вот отличительные характеристики успешного проекта на московском рынке недвижимости».

Совершенствование планировок отмечается не только в элитном, но и в других сегментах жилья. «Квартиры стали более интересными и удобными. Ведь все, что строится, должно продаваться, — констатирует Сергей Лупашко, президент группы компаний “Рескор”. — Нормой стали большие холлы и достаточно большие кухни. В квартире часто есть гостевой туалет с рукомойником, расположенный поближе к кухне и гостиной, и санузел для хозяев в жилой зоне квартиры. Он, как правило, совмещенный — ванная с туалетом вместе — и имеет выход непосредственно в спальню».

В то же время, подчеркивает Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood, на данный момент планировка квартир не имеет решающего значения для покупателя. Связано это, по ее мнению, с тем, что квартиры продаются без отделки и, несмотря на сложности с оформлением, переделываются в процессе «достроя» заказчиком с помощью дизайнеров. Стоимость доведения квартиры до ума иногда существенно превышает стоимость самой квартиры.

С тем, что план квартиры не является решающим фактором ценообразования, соглашаются и в Sesegar. «От планировки стоимость зависит не в первую очередь. Удачные проекты (»Палаты Муравьева«, “Усадьба Трубецких”, “Дом Пороховщикова” и др.) в первую очередь отличают талантливая архитектура, престижное расположение и высокий статус собственников», — говорит Ван Граафайланд, добавляя, что в одном доме в зависимости от этажности, видовых характеристик и т. д. цена за 1 кв. м может отличаться в 2-3 раза.

Больше — не лучше

Среди новейших тенденций в строительстве жилья многие эксперты называют увеличение общей площади квартир, что, однако, не всегда благо. Сергей Лупашко, например, не оценивает увеличение метража однозначно положительно. 1-комнатная квартира сейчас часто бывает 50, а то и 70 кв. м. Это, по его мнению, не всегда оправданно — цена жилья становится неподъемной для покупателя. И подчас мало кто горит желанием приобретать такие большие 1-комнатные студии, поэтому нередки случаи, когда их перестраивают в 2-комнатные квартиры.

Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», тоже не видит ничего хорошего в бездумном увеличении площадей: «К сожалению, у многих современных домов появилась одна общая черта, особенно ставшая заметной с внедрением монолитных технологий. Если раньше ширина здания была жестко ограничена, то теперь таких ограничений нет. В результате мы имеем “толстенькую” конструкцию, где площадь стала больше. Окон, увы, больше не стало. Понятно, застройщику это выгодно: у него больше квадратных метров на продажу. А для потребителя это означает, что площадь его 2-комнатной квартиры (три окна) — 100 кв. м, 3-комнатной — 150 кв. м, 4-комнатной — 200 “квадратов”. Звучит вроде бы не очень страшно, но в квартире получаются огромные комнаты, которые не освещаются естественным светом из окон».

С таким «новшеством», по мнению Родионовой, выгодно контрастируют дома, некогда возводимые (не на продажу!) для членов ЦК. Там 2-комнатные квартиры — до 90 кв. м, 3-комнатные — 115-120 кв. м, 4-комнатные — 150-170 кв. м. «Сейчас же к огромным комнатам строителям приходится еще городить такие же огромные и никому не нужные холлы и коридоры», — говорит она.

«Отдельно, — продолжает Валерия Родионова, — стоит сказать несколько слов о низких потолках. Как известно, в Москве в ряде районов ограничена этажность строительства, поэтому часто застройщик за счет сокращения высоты потолков ухитряется сделать лишний этаж, разумеется, опять-таки с целью извлечения максимальных прибылей. Большинство новых элитных домов имеют высоту потолков 3,1 м — это в состоянии под отделку. Но после того как все будет отделано под ключ и настелен пол, высота потолков составляет всего лишь 2,9 м, почти как в типовых панельных домах. В сочетании с огромными площадями такие помещения смотрятся ужасно. Сейчас застройщики вроде бы стали понимать важность высоты потолка, но до создания квартир с потолками нормальной высоты еще далеко».

Сетует на бездарных архитекторов и девелоперов и Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate: «В новых домах зачастую можно видеть непродуманную планировку. Количество окон, их ориентация на одну, максимум — на две стороны, значительная глубина квартир, большое количество вспомогательных помещений и маленькое количество спальных комнат — все эти факторы не позволяют использовать имеющуюся площадь рационально. Новые квартиры получаются темными и неуютными. В этом отношении выигрывают квартиры в старинных отреставрированных домах, где большое количество окон».

«Среди наших клиентов много семей с тремя и более детьми. Но почему-то современное планирование квартир не отражает эту демографическую тенденцию, — продолжает описывать недочеты проектировщиков Творогова. — В дефиците квартиры с большим количеством спальных комнат. В нашей практике была квартира общей площадью 900 кв. м с одной спальней. Продать такую квартиру достаточно сложно».

По ее убеждению, в квартире площадью 100 кв. м должно быть 1-2 спальные комнаты, 150 кв. м — 2-3, 200 кв. м — 3-4. Идеальным является ориентация квартиры на две стороны света — северо-запад и юго-восток или юг.

В качестве примера непродуманной внутренней проектировки Ольга Творогова приводит дом на Новом Арбате, 29: «Во многих квартирах было недостаточно окон, к тому же расстояние от входа до окон было слишком большим, из-за чего комнаты были сумрачными. Пришлось с планировкой поработать дизайнерам. Правильно был сделан свет в квартирах, распланирована зона кухни, столовой и гостиной, в результате чего помещения получились большими и светлыми — настоящие залы для приемов большого количества гостей. Хотя по-прежнему не удалось решить вопрос о количестве спален в таких квартирах: на 200-250 кв. м можно, к сожалению, разместить всего лишь две спальные комнаты. При грамотной планировке на таких больших площадях, как правило, размещаются 3-4 спальни».

Удачна, на ее взгляд, планировка ЖК «Коперник», где хорошо разделены спальные и гостевые зоны. Они фактически не пересекаются, что позволяет принимать гостей независимо от того, что кто-то отдыхает в соседней комнате. Имеется возможность сделать достаточное количество санузлов (как максимум — по количеству спальных комнат в квартире) и просторные гардеробные. Удачны также, по ее оценке, планировки в Староконюшенном переулке, 15 и 45.

Многое в создании и окончательном оформлении качественного жилья зависит от грамотности девелоперов. Именно девелопер изначально направляет деятельность архитекторов, работающих над проектом, и корректирует разметку квартир в соответствии с потребностями потенциального покупателя, убеждена Елена Комова, директор по маркетингу компании «Домострой». При проектировании двухуровневых квартир, говорит Комова, часто используется так называемый второй свет. Потолочные перекрытия над холлом или гостиной отсутствуют, т. е. высота потока в таких помещениях соответствует высоте двух этажей. Такая конструкция создает ощущение большого пространства, а большие окна (в два этажа) расширяют пространство. Благодаря этому помещение заполнено светом, который льется из окон 1-го и 2-го этажей, увеличивая объем воздуха и создавая ощущение комфорта и уюта.

Среди оригинальных проектных решений Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга ГК «Конти», выделяет создание зимних садов, использование мансард и крыш с панорамным остеклением, что дает возможность романтикам в ночное время любоваться звездным небом.

Дубовые пристрастия

«В элитных квартирах без отделки нет планировок как таковых, есть планировочное пространство с указанием “мокрых” точек, т. е. помещений, куда выведены ванна и санузел, — говорит Екатерина Гурьева. — Проще говоря, элитная квартира в новостройке — это просторное помещение, облик которого определяют только расположение внешних стен и фантазия будущего владельца. Он, исходя из своих желаний, возможностей и расположения окон, уже думает, как моделировать квартиру, какое планировочное решение создать. На элитном рынке нет каких-то правил или готовых решений. Только квадратные метры. В этом можно убедиться, осматривая квартиры на вторичном рынке. Там можно и найти жилье с антресольными кабинетами, и с маленькими спальнями, но с просторной столовой или наоборот. Сейчас на первичном элитном рынке появляются квартиры с отделкой, обладающие разными планировочными решениями, но пока это только первые ласточки, на примерах которых рано выявлять закономерности и тенденции».

Но, как утверждает Елена Калинина, многие элементы обустройства квартир пришли на московский элитный рынок с Запада. Это и свободная планировка, и панорамное освещение, и объединение кухни с гостиной в целях экономии пространства, санузлы при каждой спальне и др. Она отмечает, что квартиры в подобных домах покупают в основном семейные пары с детьми. Как правило, это успешные бизнесмены, владельцы небольших компаний, топ-менеджеры средних компаний, управленцы. В основном это столичные жители — 65-70%, около 20% — гости из регионов и не более 10% — иностранцы.

Любопытно, что самые привередливые к планировке и дизайну в сегменте качественной недвижимости — жители столицы. «Именно москвичи более требовательны и к архитекторам, и к материалам, и к подрядчикам, — подмечает Ольга Творогова. — Информацию о творчестве архитекторов, в том числе зарубежных, они находят в журналах по архитектуре и дизайну. Материалы в отделке в основном востребованы натуральные, экологичные, эксклюзивные и экзотичные. Если, допустим, речь идет о паркете, то используются дуб, бамбук или вишня. В “мокрых” зонах применяется не плитка, а натуральный камень».

Что касается цены превращения квартиры или дома в нечто особенное и неповторимое, то здесь, по мнению Татьяны Ван Граафайланд, все очень индивидуально. В «Копернике», к примеру, закладывали $7000-8000 за 1 кв. м отделочно-дизайнерских работ.

Полет фантазии

Наметились перемены и в загородном малоэтажном строительстве, где стоимость домов (и свободной планировки, и с отделкой под ключ), по расчетам Алексея Бабкина, руководителя отдела загородной недвижимости HomeHunter (входит в компанию Vesco), колеблется в пределах от $250 000 до $15 млн и более. Если раньше, объясняет Елена Комова, термин «малоэтажное строительство» воспринимался как синоним индивидуальной застройки, т. е. как отдельный семейный дом, то сегодня понятие «малоэтажная застройка» трактуется гораздо шире. В нее помимо особняков входят таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома.

Она обратила внимание на оптимизацию площадей. Так, общая площадь таунхаусов снижается. По ее наблюдениям, наиболее востребованы таунхаусы от 150 до 250 кв. м и квартиры, общая площадь которых колеблется в пределах от 45 до 110 кв. м (раньше площади самых востребованных квартир в малоэтажных домах составляли 85-200 кв. м).

Яркая тенденция на сегодняшнем рынке загородного малоэтажного жилья — стремление заказчиков к индивидуализации. На это указываем Мария Литинецкая. А опыт эксплуатации семейных домов учит считать деньги и выбирать рациональные планировочные решения для каждого формата жилья и конкретного участка. Жизнь в отдельном доме постоянно меняется: вырастают и образуют свои семьи дети, уходит старшее поколение, старятся или меняются хозяева дома. Все это, по ее словам, требует гибкости планировок, а желание гордиться своим жилищем, в свою очередь, требует каких-то неповторимых, необычных затей, отличающих данный особняк от других.

С повышением запросов покупателей остро встает вопрос умелой планировки. «Часто приходится слышать от клиентов, подыскивающих жилье в сельской местности, что проще построить дом, чем найти готовую подходящую планировку, удовлетворяющую потребностям семьи, — признается Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka. — Бывает, что и место нравится, и дом красивый, но не хватает пары спален, комнаты для няни, гардеробных в спальнях, или санузлов… Пять лет назад на загородном рынке появилась так называемая свободная планировка. Благодаря монолитному каркасу внутреннее пространство дома остается совершенно свободным, не перегороженным несущими стенами. В таком доме каждый этаж напоминает студию художника, в которой потенциальный покупатель создает самостоятельно эргономику своего пространства. Как правило, такими домами и застраивают сейчас большинство поселков».

По его мнению, роль внутренней планировки в загородных домах велика: «Если совокупную стоимость жилья взять за 100%, то факторы ценообразования распределились бы следующим образом: 70% — географическое направление, социальное окружение, однородность застройки, охрана, инфраструктура, 30% — планировка. И если почти все вышеперечисленные факторы покупателя устраивают и лишь эргономика помещений не соответствует количеству членов семьи, их вкусам и наклонностям, то дом не купят».

Поскольку угодить клиенту чрезвычайно трудно, строители около 98% загородных домов сдают под чистовую отделку со свободной планировкой. Такие предложения, говорит Владимир Яхонтов, замгендиректора компании «Миэль — Загородная недвижимость», пользуются популярностью, поскольку покупатель получает возможность самостоятельно формировать внутреннее пространство своего дома, руководствуясь личным вкусом. Остальные 2% загородных домов сдаются с отделкой. Спрос на такие предложения, по его наблюдениям, невелик, но поскольку на рынке их представлено мало, то дома с готовой планировкой успешно продаются.

Максим Сухарьков подчеркивает, что сейчас в некоторых поселках застройщики предлагают готовые стандартные планировочные решения. «Например, у среднестатистического дома два уровня. На 1-м этаже расположены прихожая, гостевой санузел, кабинет, каминный зал, кухня, столовая, на 2-м — 3-4 спальни со своими санузлами и гардеробными. Такой набор помещений вполне устраивает 80% покупателей с бюджетом $800 000-2,5 млн. Но если шагнуть в диапазон от $5 млн и выше, то здесь фантазии клиентов не имеют границ. К примеру, бассейн может располагаться на 3-м этаже — плавая, хозяин видит кроны деревьев сквозь панорамные стекла. Можно встретить дом, в котором нет ни одного прямого угла, или дом в форме матрешки, или огромный кирпичный дом, внутри которого — маленький деревянный», — перечисляет он.

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены