Что это такое?
Никакого секрета в этом загадочном слове нет. «Альтернатива» означает, что продавец квартиры на самом деле хочет получить вовсе не деньги. Он планирует сразу же купить какую-нибудь другую недвижимость. «Фактически, «альтернатива», - говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», - это известный всем из прошлых лет обмен квартир. Иногда, правда, он чуть усложняется – например, владельцы двухкомнатной квартиры, желающие разъехаться в две однокомнатные, понимают, что вырученных денег не хватает, и докладывают что-то из собственных накоплений. Или, напротив, хозяин квартиры хочет выменять вариант похуже, но получить денежную доплату».
Хорошо или плохо?
Однозначно плохо. Прежде всего потому, что сделка с альтернативами получается очень громоздкой. В случае «чистой» продажи сторон в процессе всего две. Соответственно, продавцу приходится иметь дело только с одним человеком – покупателем (ну, еще с членами его семьи, риэлтором); покупателю же – только с продавцом. При альтернативной сделке количество участников растет многократно. Несколько лет назад автору этих строк довелось услышать о сделке, в которой одновременно участвовало 64(!) квартиры.
Американские автоконструкторы говорят, что не ломаются в автомобиле только те детали, которых нет. Иными словами, чем сложнее конструкция, тем больше шансов, что что-то в ней «полетит». Представим себе, каких трудов стоит просто собрать такую массу народу вместе – а ведь альтернативная сделка должна заключаться и регистрироваться одномоментно. У риэлторов она называется еще «пакетной» - потому что все документы готовятся и сдаются на регистрацию единым пакетом. И если один из участников вдруг передумает – ломается сразу все. Вы по-прежнему согласны продать свою квартиру согласованному покупателю, ваш продавец тоже горит желанием сделку заключить – но по милости какой-то личности, которую вы и не знаете, и квартира которой вам совершенно не нужна, вдруг оказывается, что ничего не получается…
А где большие сложности – там повышенная плата за все. Сегодня риэлторы, продавая и покупая «чистые» квартиры, берут за это комиссию в 2-3% стоимости. «Связать» альтернативу согласятся уже не менее чем за 5-6%. Если же речь идет о сложном варианте (расселение коммуналки с 5-6 разными собственниками, отношения между которыми небезоблачны), то размеры комиссии возрастут до 10% - если риэлторы еще вообще не откажутся от этого варианта как заведомо невыполнимого.
Кроме того, при большой сложности сделки риэлтора сложнее контролировать – так что велика вероятность того, что помимо легальной комиссии он возьмет еще и скрытую, то есть продаст квартиру дороже, чем скажет об этом своему клиенту. Так что реальный размер платы за то, что приходится «тянуть альтернативу», окажется еще выше.
О ценности свободы
«Цепочка» по схеме «Иванов продает свою квартиру Петрову, Петров – Сидорову и т.д.» может длиться сколь угодно долго. Однако на краях ее должны стоять «свободные» участники: на одном конце человек с деньгами, на другом – с квартирой, которую он хочет просто продать. По этой причине квартиры, характеризуемые словами «чистая продажа», стоят на рынке дороже – по некоторым оценкам, до 10-15%. Что, в свою очередь, ведет к тому (мы говорили об этом в самом начале), что некоторые «альтернативщики» пытаются выдать свою квартиру за свободную. «Распознать обман, - говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», - бывает непросто, но возможно. «Лакмусовая бумажка» здесь – готовность продавца быстро выйти на сделку. Если квартира действительно свободна, то собрать все необходимые документы можно за неделю. А когда продавец якобы свободной квартиры начинает тянуть время (мотивировка может быть любой: от внезапной командировки или болезни до необходимости стричь любимую собаку) – не сомневайтесь, владелец на самом деле пытается «связать цепочку».
Как бороться?
Теоретически – очень просто. Надо всего лишь сначала продать имеющуюся у себя квартиру, получить деньги, а потом покупать то, что нужно. Единая альтернативная сделка в данном случае разрывается на две отдельные – к радости всех участников. Но на практике часто не получается. Во-первых, человеку надо где-то жить. И дело не только в физическом проживании (можно, в конце концов, на несколько месяцев снять жилье или поютиться у родственников), но и в юридическом аспекте. Чтобы жить более-менее полноценно, человек должен быть где-то зарегистрирован по месту жительства – без этого ни ребенка в школу не отдашь, ни в поликлинику не сходишь. Не говоря уже о проверках паспортов милицией на улицах. А, кстати, если в семье есть несовершеннолетние дети, требуется согласие органов опеки. А они никогда не одобрят сделку, при которой ребенок выписывается «в никуда». Вдруг родители деньги от продажи своей квартиры пропьют, и останется детишечка на улице (вариант, кстати, не такой уж невероятный).
Конечно, народ наш весьма изощрен в борьбе с бюрократией, и какие-то обходные пути найти можно. Но есть второе соображение против того, чтобы разрывать альтернативу. Цены на квартиры, как известно, растут. Иногда они останавливаются, но в целом рост, и достаточно существенный, налицо. Так что вполне может случиться, что именно в тот момент, когда вы продадите свою квартиру, произойдет очередной рывок…
Банки? Помогают, но не очень…
Существует еще один вариант – взять кредит в банке. Купить на него новую квартиру, при необходимость сделать в ней ремонт, переехать, а потом без суеты и спешки продавать свою старую – она, кстати, станет свободной, от чего вырастет в цене. Однако здесь свои сложности. Банки очень любезны в своей рекламе, однако любезность сразу куда-то испаряется, когда за деньгами обращается конкретный человек. Подозрительность, хамство – это, похоже, неискоренимые профессиональные качества сотрудников кредитных комитетов. Не всем заемщикам это нравится…
Кроме того, банку за кредит надо заплатить, и широко объявляемые проценты – лишь видимая часть айсберга. Понадобятся страховка (1,5-2% от суммы кредита), плата за обналичивание (еще 1%), ведение ссудного счета (0,5%) и еще, как говорится, «мн. др.». Согласно расчетам, проведенным Михаилом Гороховским, первый вице-президентом корпорации «БЕСТ-Недвижимость», получение даже очень краткосрочного кредита размером в $300 тысяч обойдется примерно в $15 тысяч. Думается, что лишь очень немногие (а квартиры в $300 тысяч – это, по сегодняшним московским меркам, самый что ни на есть эконом-класс, и владеют ими люди совсем не богатые) согласятся пожертвовать такими суммами. Уж лучше они станут тянуть обычную «альтернативу» - со всеми ее недостатками…
