Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости «Новый город»

 

Прошлый год для рынка элитной недвижимости охарактеризовался застоем. В этом году рынок начал выравниваться. Сейчас покупают квартиры в основном для жизни, а не с целью получения прибыли. Многие люди поняли, что деньги, вложенные в недвижимость, не приносят такой выгоды, как раньше, и это вызвало увеличение предложения. Альтернативным инструментом для инвестора всегда была игра на бирже, и в конце 2006 года многие ушли на рынок ценных бумаг. Однако подобная деятельность всегда подразумевает плотное включение, а большинство инвесторов к этому не готово, равно как и отдавать свои деньги в управление (здесь и риски, и меньшая доходность). Кроме того, рынок сейчас неустойчив – недавний январский обвал российской и мировой бирж это ярко продемонстрировал. Поэтому можно предположить, что инвестор снова вернется к недвижимости, в том числе и зарубежной. Хотя и российская недвижимость, несмотря ни на что, в мире считается высокодоходной. И цены здесь будут устойчиво расти.

Переоценить ситуацию и делать новые прогнозы можно будет после президентских выборов. В том числе и в США, они также могут сильно повлиять на макроэкономику. Пока же, в первой половине года, едва ли существующий статус-кво будет нарушен.

В настоящем основная проблема – нехватка места под элитную застройку и отсутствие ярко выраженных элитных кварталов, как, например, в Лондоне или Нью-Йорке. Центр Москвы полностью освоен. Перспективы есть только у нескольких столичных районов: в первую очередь у так называемого Золотого Острова. У этого района есть свое лицо, тут узнаваемые объекты – Дом на набережной, кинотеатр "Ударник". И это единственное место в Москве, где можно строить настоящие лофты. Пока же в столице лофтов нет – так называют чердаки или псевдопентхаусы, либо квартиры, отделанные соответствующим образом (стилизация под промышленный интерьер). К сожалению, основное, что у меня вызывает опасения – это архитектурное решение на Золотом Острове. Ведь что произошло с Остоженкой? Она потеряла свое лицо, она совершенно не московская. За исключением 2-го Обыденского переулка, который почти не тронут. Да и по всем параметрам этот квартал, называемый "Золотой милей", не может считаться элитным, он не привлекателен ни архитектурно, ни исторически.

Более интересен и перспективен противоположный район – Замоскворечье, Садовническая набережная, все, что напротив Кремля. Район Якиманки, Полянки – здесь застройка в высшей степени достойная, более московская, чем у той же Золотой мили. Фрунзенская набережная всегда будет востребованной, она вне конкуренции, хотя там очень мало новых элитных домов. Вообще, расположение строго в центре – это еще не показатель элитности. Гораздо важнее, на мой взгляд, исторический статус местных жителей. Например, возьмем дома №№ 10 и 12 на Звенигородской улице, комплекс "Кунцево-4" (место расположения дачи Брежнева), дом на Университетской, 6. То же касается и элитной недвижимости в региональных центрах. Спросите, где живут работники местной администрации – скорее всего, там и располагается местный элитный квартал. Бывшие дворянские или номенклатурные дачи, дома.

Дома бывшей партийной элиты, или дома ЦК, по качеству жизни просто вне конкуренции. Особенно с функциональной точки зрения. Домов с такой планировкой сейчас практически не строят. Квартиры в таких домах, как правило, имеют четко разделенные общественную и жилую зоны, двустороннюю планировку, общую площадь не менее 150 кв. м. Несмотря на "возраст" таких домов, качество жизни в них не уступает некоторым современным новостройкам. В том числе и считающимся элитными.

В новостройках часто нарушена форма помещения, а 90% квартир продается с ремонтом и интерьером, что называется, "под аренду". Нет никакого эксклюзива. Хотя некоторые квартиры бывают проданы еще на стадии проектирования дома. Например, в комплексе Fusion Park на Фрунзенской квартиры были забронированы еще до начала официальных продаж. Чтобы купить элитную квартиру, некоторые прибегают к ипотеке. Однако здесь клиенты берут ипотечные кредиты в "дружественных" банках под существенно более низкий процент.

Есть и случаи "черного маклерства" на рынке элитной недвижимости. Здесь действует система рекомендаций. Но агенты вряд ли специализируются на элитных квартирах – скорее всего, уходят в бизнес-класс. Границы между категориями жилья элиты и бизнес-класса сейчас стерты. Например, не стала столь востребованной малоквартирность – маленький клубный дом оказывается совершенно задавленным, потерянным. А бизнес-класс сегодня позволяет вести застройку целыми кварталами.

Эконом-класса тоже нет как такового: в Москве в основном сейчас строятся дома с хорошей инфраструктурой, с паркингами. Кстати в США, например, эконом-классом считается либо доходный дом с невысокой арендной платой (с картонными стенами и прочими неудобствами), либо социальные дома для малоимущих (но даже такие дома там выглядят и обустроены значительно лучше, чем наш сегодняшний российский эконом-класс).

За рубежом совсем другая культура загородной жизни, она складывалась десятилетиями. Там чаще всего жилье не является единственным, у владельца может быть несколько домов в разных городах, и это абсолютно нормально.

У нас можно разделить владельцев загородного жилья на две группы – тех, кто живет в нем постоянно (как правило, это дома в 5-8 км. от МКАД) и тех, для кого это истинно загородный дом, дача. Постоянно живущие за пределами МКАД могут неделями не бывать в столице, работать из дома по Интернету, что сейчас очень популярно, либо периодически летать по делам за рубеж.

Загородные дома предпочитают приобретать на Киевском, Рублевском, Калужском, Новорижском шоссе. Вполне достойными вскоре могут стать Дмитровское и Ярославское направления. Напротив, Ленинградка популярной не будет никогда, как Казанское, Рязанское, Щелковское шоссе: здесь нет своей изюминки, плюс к тому, ни особого статуса жильцов, ни хорошей экологии. Остальные же направления не потеряют ни в своей престижности, ни в цене.

В целом, запас по удорожанию квадратных метров еще имеется. Хотя заявленный в аналитическом отчете за прошедший год рост цен на элитное жилье в 22% мне кажется несколько завышенным: неизвестно, учтена ли инфляция и в какой валюте проанализированы цены. По-моему, сильного роста цен в прошлом году не произошло – максимум 7%.