Промзоны и пробки – секреты доступного метра
Юго-Восточный округ считается индустриальным «сердцем» Москвы. На 11760 гектарах (ЮВАО занимает в общей сложности 11% территории Москвы) расположено 32 крупных промышленных предприятия. В округе развиты машино- и приборостроение, металлургия, нефтеперерабатывающая и химическая промышленность.

Оборотной стороной индустриализации, о которой редко вспоминают, стал значительный научно-технический потенциал. Здесь сосредоточено 80 научных и проектно-конструкторских организаций. Кроме этого продолжает интенсивно развиваться сеть предприятий малого бизнеса, который производит 12% всех московских продуктов.

Передовые промышленные показатели, разумеется, не способствуют росту привлекательности квартир.
«Юго-Восточный округ – один из самых проблемных московских округов. Здесь наиболее впечатляющие промзоны, которые если и будут выводиться – процесс этот будет долгим и сложным. Самые грязные и масштабные промышленные комплексы вроде Московского шинного завода. Знаменитая Капотня – это тоже ЮВАО. Тем не менее, строительство там идет довольно активно. Правда, меньшими темпами, чем в прошлые годы. Но это связано отнюдь не с тем, что меньше стал спрос, а с совсем другой причиной – округ практически освоен, большие площади в Марьино застроены», — рассказала Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.ru.

Главная проблема, тормозящая развитие округа, даже не экология (положа руку на сердце, вряд ли можно найти экологически благополучный район в городе), а плохая транспортная доступность. Риэлторы уверены, как только пробки исчезнут (или хотя бы приблизятся к средним московским показателям), ЮВАО резко пойдет в гору.

«Волгоградский и Рязанский проспекты – самые загруженные московские трассы. Реконструкция на них ведется тяжело, все время что-то перестраивается – положительного результата эти меры пока, к сожалению, не приносят. Эти два фактора, которые делают цены в районе ниже по сравнению с остальной Москвой, минимум процентов на 15. И для кого-то это фактор привлекательный», — говорит Светлана Абелян.

Поселились «понаехавшие»
Не удивительно, что при всех своих проблемах ЮВАО стал одним из наиболее дешевых мест в Москве, при этом социальный статус покупателей оставляет желать лучшего.

Эксперт компании DOKI Александр Скобкин предлагает для примера  сравнить двухкомнатную 58-метровую квартиру в панельном доме новой серии (кухня 10 метров), в 5 минутах ходьбы от станции метро «Братиславская» и 36 метровую однушку (кухня 8 метров)  в панельной 5-этажке в 5 минутах  от станции метро «Аэропорт». Они сегодня стоят одинаково — 5 млн. 500 тыс. рублей. «Угадайте, что выберет уроженец столицы? – спрашивает Скобкин, — Кто сходу докажет, что близость Ленинградки в районе «Аэропорта» обеспечивает жильцов в разы более чистым воздухом, нежели близость Капотни?»

Так что, в нагрузку к низким ценам жители ЮВАО получили и спорный социальный фон: по причине дешевизны, здесь очень много приезжих «Гетто в полном смысле назвать это нельзя, но когда в школах коренных жителей 20-30% - это чревато проблемами, - говорит директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город» Максим Токарев — Остальные – приезжие, и хорошо, если это люди из регионов России…».

Однако инфраструктуре можно позавидовать
Конечно, Коломенская промзона, НПЗ «Капотня» — эти названия не ласкают слух покупателей. Тем не менее, о ЮВАО заговорили как довольно перспективном районе. Сыграл здесь свою роль, разумеется, и безудержный рост цен прошлого года, но, не стоит забывать, что у Юго-Востока есть свои плюсы, главный из которых — развитая инфраструктура. Почти у всех районов ЮВАО имеется «своя» станция метро. Здесь 23 вуза, и вообще, с образованием, а также медициной, культурой и спортом дела обстоят вполне пристойно.

Среди достопримечательностей нельзя не упомянуть памятник, входящий в список объектов мировой культуры ЮНЕСКО, - дворцово-парковый ансамбль Кузьминки, можно вспомнить, усадьбу Люблино и памятник архитектуры и садово-паркового искусства – Лефортово. Есть здесь и природные «острова» — парк культуры и отдыха «Кузьминки», Кузьминский лесопарк, городские парки, зеленые массивы набережных, река Москва, Люблинские пруды, пруд Садки.

Так что постепенно многие покупатели стали смотреть на юго-восток с меньшим недоверием. Александр Скобкин (DOKI) приводит в пример Марьинский парк, который не далее чем 7 лет назад иначе как «на полях построенным» не называли.  Какие это поля - знает каждый москвич. Так вот, несмотря на это и на Капотню, престиж Марьино и растет с каждым годом, а цены на квартиры здесь в среднем по округу далеко не самые дешевые.

Главный плюс спальных районов ЮВАО, по оценке Скобкина - развитая бытовая инфраструктура. Благодаря тому, что новые районы застраивались домами новых типовых индустриальных серий, в которых первые этажи отведены под объекты соцкультбыта, в том же Марьино на 2-3 типовых панельных дома приходится: своя парикмахерская, стоматология и 2 магазина. Такой инфраструктуре могут позавидовать десятки московских районов.

Жилье на месте промзон
Позитивной тенденцией можно считать появление  новых микрорайонов комплексной застройки на месте выводимых промзон. Например, на месте выведенной промзоны в районе улицы Окская  (станция метро «Текстильщики») почти построен новый микрорайон эконом-класса «Волжский». По мнению руководителя исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Бориса Флексера, это один из наиболее востребованных районов ЮВАО.

Микрорайон окружен жилыми кварталами с развитой инфраструктурой: продуктовые и хозяйственные магазины, почта, детские площадки, школы и детские сады. В пяти минутах ходьбы от домов — Центр детского творчества, неподалеку — парк «Кузьминки», два театра...

В 2006 году завершилось строительство домов в 15-м микрорайоне района Марьинский парк, а также построены первые дома в районе Некрасовка. Еще одно достижение округа — гаражи-стоянки на 5370 машиномест. Кроме того, введено в строй 5 школ и 17 детских садов. В минувшем 2006 году на территории ЮВАО построено 323 тыс. кв. м жилья, при этом для реализации городских жилищных программ было направлено 160,2 тыс. кв. м. жилья, из них 51,2 тыс. кв. м - очередникам округа. Остальные площади приходятся на коммерческое жилье

В нынешнем 2007 году на юго-востоке введут в эксплуатацию 435 тыс. кв. м. жилья. Строители интенсивно осваивают территорию района Некрасовка и микрорайон 2Б района Жулебино.

«По состоянию на ноябрь текущего года в Юго-Восточном округе минимальная цена квадратного метра на первичном рынке жилья составила 2840 $/ кв. м (мкр. Волжский), максимальная – 7200 $/ кв. м (ЖК «Веллхаус», Машиностроения ул., вл. 6-14). При этом средневзвешенная цена по всему ЮВАО — 4330 $/ кв. м.», — делится информацией Борис Флексер.

А вот и бизнес-класс пожаловал
ЮВАО традиционно лидировал по количеству дешевых панельных домов, последнее время здесь стали появляться дома бизнес-класса. Уже построен 18-этажный жилой дом «Жемчужина» на Нижегородской улице (стоимость однокомнатной квартиры площадью 49 кв. метров от 5 млн. 200 тыс. рублей) Начали возводить монолитно-кипрпичный 24-этажный дом на 1-ой Новокузьминской улице (стоимость однокомнатной квартиры площадью 48 метров - 6 млн. 300 тыс. рублей).

"Цены на более престижные районы настолько велики, что уже и в ЮВАО стали селиться люди с достатком гораздо выше среднего», — уверен Александр Скобкин.

Резюме
Как видим, округ постепенно идет в гору. По мнению риэлторов, как только будут решены экологические проблемы (один только вывод Капотни поднял бы цены в ЮВАО до уровня ВАО), и улучшится ситуация с наземным транспортом, ЮВАО имеет все шансы стать главным хитом продаж. Пока же, при всех его блистательных перспективах округ все еще обычно характеризуют фразой «дешево и сердито».

Цены на квартиры в Юго-Восточном округе по районам (вторичное жилье) в ноябре 2007/$

Район	Цена/$
Южнопортовый	3984
Лефортово	3711
Люблино	3544
Марьино, Братиславская	3543
Рязанский проспект	3511
Кузьминки, Текстильщики	3466
Печатники	3362
Жулебино	3297
Выхино	3250

Новостройки Юго-Восточного округа

Адрес	НазваниеЖК	Район	Время/Метро	Способ/Метро	Тип дома	Этажность	Диапазон цен, руб	Диапазон цен, $
Нижегородская ул., кв-л 80 (Хохловский ручей)	"Жемчужина"	Нижегородский	10	транспортом	монолит-кирпич	18	106600 - 122200	4368 - 5008
Новокузьминская 1-я ул., вл.11	"Дом на Новокузьминской"	Рязанский	5	пешком	монолит-кирпич	24	106000 - 135000	4344 - 5532
Жигулевская ул., д.6, к.3 (вл.10, к.2а)		Кузьминки	7	пешком	монолит-кирпич	14	96500 - 118000	3954 - 4836
Окская ул., к.21 Б	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	П-3М	23	85155 - 102480	3489 - 4200
Окская ул., к.19	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	монолит-панель	25	83800 - 93000	3434 - 3811
Окская ул., к.22	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	П-3М	23	83485 - 100470	3421 - 4117
Окская ул., к.21 А	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	П-3М	23	83220 - 102480	3410 - 4200
Окская ул., к.13	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	П-3М	17-17-17-23-23-23-17-17	73750 - 98000	3022 - 4016
Жулебино, Привольная ул., вл.58	Приволье	Выхино-Жулебино	25	транспортом	монолит-кирпич	24	72000 - 82000	2950 - 3360
Окская ул., к.20	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	П-3М	23	70100 - 95600	2872 - 3918
Окская ул., к.15	"Волгоградский"	Рязанский	15	пешком	П-3М	23	69300 - 96465	2840 - 3953