У нее – все свое: и белье, и жилье…

Риелторы говорят, что если внутренняя планировка организована правильно, жилые и нежилые помещения почти не мешают друг другу.  Самое главное тут – развести потоки жителей и посетителей коммерческих объектов. Как минимум нужны отдельные входы, а еще лучше, когда «агнцы» и «козлищи» попадают в здание с разных сторон. «Коммерческие» заходят со стороны улицы, а вход в жилые подъезды располагается со стороны двора. Если к этому добавить еще и систему контроля доступа в сам двор (магнитные карты, камеры видеонаблюдения), то и вовсе воцаряется атмосфера всеобщего плезира…

Все бы здорово, но что-то в этом оптимизме настораживает. В речах экспертов рынка что-то слишком часто мелькает слово «почти». И другие подобные обороты. Например, нежилые помещения «в принципе не мешают элитному дому, если только это не маленький клубный особняк в 10 квартир. Там – нежелательно». Получается, что в маленьком клубном особняке все-таки мешают? Или фраза о том, что первые этажи в домах даже очень высокого класса практически всегда заняты какими-либо коммерческими площадями, однако девелоперы стараются не акцентировать внимание покупателей на этом, предпочитая говорить о «служебных помещениях». Зачем молчать, если все так шоколадно? К тому же квартиры, расположенные прямо рядом с офисной частью, обычно продаются дешевле, т. е. покупатель как бы получает компенсацию. Аргумент, спору нет, весомый, но если это соседство совершенно безвредно – за что тогда снижение цены?

О чем спорим?

Самая острая «болевая точка» в отношениях жильцов и «офисников» –места для парковки. Теоретически у всех должны быть свои машино-места, на практике же это пока скорее исключение, чем правило, особенно в центре, где свободных площадей вообще мало. Даже если проектом предусмотрены парковочные места для офисов, их обычно не хватает, и в итоге работники офисов и их посетители загромождают своими автомобилями окрестности дома, вызывая вполне понятное раздражение жильцов. Хотя уже есть прецеденты, где вопросы парковки решены, причем с использованием все того же разведения потоков: в многоуровневом подземном гараже один этаж отдается жителям, другой – сотрудникам и посетителям офисов. Так сделано, к примеру, в доме в Коробейниковом пер., 1.

Что касается охраны (точнее будет поставить вопрос шире – обеспечения безопасности), то здесь все менее однозначно. С одной стороны, серьезные офисы имеют собственных секьюрити, что, конечно, радует жильцов. Если первые этажи занимает какая-нибудь внушительная структура вроде банка, обеспечивается безопасность всей территории, и жители дома чувствуют себя комфортно. С другой – любое общественное место потенциально является объектом террористической атаки. Безусловно неправильной является ситуация, когда первые этажи здания отдается под нечто очень людное – торговлю, «посещаемые» офисы. В случае взрыва жителей верхних этажей не спасут ни отдельная охрана, ни старательно уведенные в сторону потоки посетителей…

И что хорошего?

А есть ли от присутствия в доме нежилых помещений хоть какие-то преимущества? Можно, скажем, жить и работать в одном доме, пользоваться расположенной на первых этажах бытовой и развлекательной инфраструктурой. Как отмечает Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор», путь из дома на работу в этом случае будет занимать пару минут, его при желании можно будет проделать в домашних тапочках – это, конечно, интересно в свете ужасающей транспортной ситуации в Москве. И подобные проекты есть: к примеру, в Сити будут строиться дома с несколькими офисными этажами, над которыми будут располагаться жилые апартаменты.

«Эти проекты – в высшей степени «на любителя», – комментирует ситуацию Илья Белугин, руководитель риелторской компании «Мэтр Роше». – Мне известны семьи, в которых одному из супругов нравится жить в такой бурлящей жизни, другому – нет. Но по мировому опыту видно, что такой формат недвижимости востребован, и желающие поселиться в апартаментах на верхних этажах небоскребов Сити обязательно найдутся».

«За границей очень часто жилые квартиры и различные коммерческие объекты находятся в одном подъезде и даже на одной лестничной клетке, – отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Я видела, например, стоматологические кабинеты. И все вокруг к этому привыкли, никого это особенно не удивляет. Думаю, что и в нашей стране ситуация может развиваться по этому же сценарию, тем более что апартаменты, которые сейчас строятся в том же Сити, юридически не являются жильем. Во всяком случае, постоянно зарегистрироваться в них нельзя. Если выяснится, что статус апартаментов позволяет вести в них коммерческую деятельность, такая картина неизбежна».

Губы можно закатать

Безусловно, самым лучшим для жителей был бы вариант, когда доходы от аренды нежилых помещений покрывали (хотя бы частично) квартплату. В этом случае, по крайней мере, неудобства, связанные с присутствием арендаторов, компенсировались материальной выгодой, и это стало бы неким разумным компромиссом.

Было бы здорово – кто бы спорил! – но в реальности собственными нежилыми помещениями располагают считанные московские ТСЖ. К примеру, «Синяя птица» в Северном Бутово – оно создавалось в 1997 году, московские власти тогда только начинали агитировать всех за ТСЖ, и это товарищество стало своего рода витриной. Остальным же повезло меньше.

Если ТСЖ образуется в новом доме, то все нежилые помещения в нем застройщик распродает еще на стадии строительства – у этих площадей будут свои собственники, которые вольны распоряжаться ими по своему усмотрению. Т. е. сдавать не тем, кто удобнее и приятнее жителям, а тем, кто принесет больше денег. Бывают, конечно, случаи, когда члены ТСЖ (они же покупатели квартир) сами выкупали нежилые помещения. Это самый лучший вариант, но нечастый.

В старых же домах все еще драматичнее. Согласно ст. 151 Жилищного Кодекса РФ, при образовании ТСЖ ему могут передаваться помещения общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвальные помещения), и делаться это может действительно на безвозмездной основе. Но в реальной жизни передается лишь то, из чего ни при каких обстоятельствах нельзя извлекать прибыль. На все остальное уже давно наложили руку городские власти. «У нас есть полузатопленный подвал, который мы, конечно, могли бы привести в божеский вид, – сказала автору председатель одного из ТСЖ. – Но если мы сделаем это, на следующий день у нас появится арендатор с бумагой о том, что это помещение ему сдала… городская администрация. Мы поработаем, а деньги заберет город».