Все дефицитнее и дороже…
«Объем московского рынка в последние годы увеличивался примерно на 30% ежегодно, - заявил CRM-директор компании Knight Frank Константин Лосюков на круглом столе, который прошел 2 ноября в РИА «РосБизнесКонсалтинг». - Те данные, которые есть сегодня, позволяют предположить, что и 2007 год завершится с таким же ростом по отношению к 2006-му. И в 2008 году, мы ожидаем, темпы роста рынка не будут снижены. Соответственно, можно рассчитывать на такой же рост, то есть порядка 30%».
По единодушному мнению экспертов, рынок способен переварить и гораздо большие объемы. Ограничителем здесь является не платежеспособный спрос, а предложение: в Москве и Ближнем Подмосковье не так просто вывести на рынок новый качественный объект. Согласования проектов, приобретение площадок, собственно строительство - все это существенно замедляет появление новых торговых и офисных центров. Результат - дефицит площадей, а также рекордная, по меркам мирового рынка, заполняемость помещений. Как отмечает руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин, уровень вакантности по офисам класса «А» составляет на сегодня 5-6%, по классу «В» - 6-7%. Для сравнения можно вспомнить рынок офисной недвижимости США, где эта цифра на сегодня составляет 12-13% - и это самый низкий уровень за последние 6 лет.
Отражением дефицитности нашего рынка стал и тот факт, что все интересные объекты сдаются еще на стадии строительства. «Крупные компании-арендаторы вынуждены за два года до готовности проекта входить в него, подписываться по договорам и ждать это здание, - говорит заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова. - Это единственное, что они могут сделать, чтобы обеспечить себе офис в будущем».
И, конечно, на этом фоне растут цены. По оценке Е.Алпатовой, в офисных зданиях класса «А» в центре Москвы уже есть арендные ставки, доходящие до $2000 за кв. м в год; в классе «В» - до $1000. Что касается цен купли-продажи, то, как отмечает первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец, они в принципе не могут быть ниже стоимости, которую затратил инвестор на приобретение участка, согласование и строительство. Минимальная стоимость качественных площадей начинается от $2000 за кв. м, а дальше «умножается в разы» из-за престижности и востребованности места. «Офисные помещения за МКАД (в основном сегодня это Мякининская пойма) стоят примерно $3500 за кв. м, в районе Третьего транспортного кольца цифра в $6-7 тысяч уже не пугает потенциальных покупателей, - говорит М.Гец. - Если говорить о Центре, то тут все зависит только от эксклюзивности. В башне «Федерация», которая еще не введена в эксплуатацию, уже год назад цены были в районе $13-14 тысяч за кв. м, а сейчас и того дороже. Если это какое-то эксклюзивное здание, которое стоит в 50 м от Кремля, то там цена может быть от $20 тысяч за кв. м и выше».
Больше и «разноплановей»
Ярко выраженная тенденция последних лет - торговые и офисные центры становятся все масштабнее. «Еще два года назад проекты более чем в 100 тысяч кв. м были чем-то из ряда вон выходящим, - говорит К.Лосюков. - Сегодня же они вполне в порядке вещей. Даже значительно более масштабные, к примеру, в 400 тысяч кв. м, уже ни у кого не вызывают шока, они воспринимаются вполне нормально».
Руководитель департамента офисной недвижимости «ДОН-Строй Девелопмент» Кирилл Субботин отмечает появление проектов нового типа - т.н. mixed use, когда в одном комплексе сочетаются объекты различного назначения - гостиницы, офисы, торговые центры, фитнес-залы, различные услуги. По такому принципу строится практически каждое здание в «Москва-Сити», очень крупный подобный комплекс строит и «ДОН-Строй». По мнению К.Субботина, это достаточно удачное решение, поскольку девелопер в данном случае диверсифицирует финансовые риски - средства вкладываются в различные, независимые друг от друга отрасли, позволяющие снизить рисковую составляющую проекта.
Однако, отмечает М.Гец, в данном случае девелоперу следует очень внимательно подходить к планировке и увязыванию многих площадей внутри многофункционального комплекса. Например, для разных видов деятельности часто требуется создание различных входных групп - а это ведет к потере площадей. «Доходность проекта, если вы делаете его многофункциональным, может снизиться, в отличие от того, если бы вы строили комплекс с какой-то одной функцией», - отмечает эксперт. «Не всякая многофункциональность хороша, - соглашается К.Субботин. - Очень плохо сочетается жилье с офисами и торговым центром. Грамотные специалисты способны иногда совместить несовместимое, но все равно, мне кажется, какая-то одна функция должна быть доминирующей».
Подальше…
О дороговизне столичной коммерческой недвижимости сказано уже не мало. Этот фактор, а также настойчивые «предложения» московских властей всевозможным офисам побыстрее убраться из центра естественным образом ведут к тому, что компании начинают изучать ситуацию в периферийных районах города и даже в Ближнем Подмосковье.
«Каков потенциал ближайших к Москве городов, уже видно, - говорит М.Гец. - В Химках, например, уже построена IKEA, много других торговых центров; активно возводится бизнес-парк, уже идет его заполнение арендаторами. В Мытищах тоже открыто несколько торговых и офисных центров. Список городов можно продолжить - и все коммерческие объекты в них пользуются спросом. Если здание построено в хорошем месте и его концепция разработана грамотно - успех обеспечен».
Здесь, правда, арендатора подстерегают проблемы. «Компании охотно разместят в отдаленных районах и даже за МКАД свои дополнительные подразделения, производства, - считает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». - Однако свои головные офисы, те места, куда к ним приходят клиенты, они всеми силами постараются сохранить в престижных районах. Очень многие люди просто не поедут в Бирюлево или в Мытищи - и компании вынуждены с этим считаться».
Вторая проблема - это отказ квалифицированных сотрудников ездить на работу «на кудыкину гору». «Мы сейчас работаем с одним проектом в Химках, - говорит Е.Алпатова. И один из главных вопросов, волнующих потенциальных арендаторов - это возможная потеря сотрудников. Уже сейчас можно видеть, как некоторые компании решают такие вопросы: они вводят какие-то бонусные программы, которые поощряют сотрудников, компенсируют им то, что приходится переезжать так далеко, а также затраты на транспорт, на машины, на что-то еще».
Но эта проблема, на взгляд экспертов, в принципе решаема. Все упоминавшиеся программы поощрения специалистов - сущие копейки по сравнению с экономией, которую фирма получает от более низкой арендной ставки. Кроме того, в самих городах Ближнего Подмосковья можно найти достаточное количество высокопрофессиональных кадров. К примеру, в той же IKEA большая часть сотрудников - это жители Химок и близлежащих городов.
…И совсем далеко
В регионах России, считают специалисты, сейчас идут те же процессы, что и в Москве - растет спрос, появляются новые проекты. Но, поскольку региональный рынок стартовал позднее столичного, все процессы там идут заметно быстрее. «Сценарий, происходящий в регионах, действительно похож на московский, - говорит Е.Алпатова. - Но темпы выше. Рынок в столице устанавливался в течение 10 лет, а в регионах все происходит за 2-3 года. Конечно, это происходит не без помощи московских профессионалов, которые активно работают в регионах».
Правда, есть между московским и «тамошними» рынками существенное различие. В Москве он практически «бездонный» - сколько ни строится, всему находится спрос. Что вряд ли удивительно, если вспомнить, что в нашем городе, на который приходится 6-7% населения России, куется 20% ВВП страны и вращается 35% всех денег. Так что емкость московского рынка можно считать практически безграничной. В регионах же иначе. «Недавно в Казани сложилась достаточно неприятная ситуация, - вспоминает Е.Алпатова. - Город отмечал 1000-летие, и к юбилею в строй было введено большое количество новых проектов. Количество вакантных площадей достигло 30% - это даже по меркам Европы является перенасыщением. Казань до сих пор борется с этой ситуацией - владельцы помещений пытаются привлечь арендаторов, которые пока не имеют филиалов в столице Татарии».
Говоря о регионах, нельзя, разумеется, не вспомнить о Сочи - рост цен на недвижимость там начался довольно давно, а после победы города в борьбе за право проведения Зимней Олимпиады 2014 года цены там просто стали московскими. Однако интерес к Сочи распространяется в первую очередь на жилую недвижимость. Что касается коммерческой, то это все-таки больше гостиничный сегмент, apart-отели - все, что связано с курортом. А офисов хотя сейчас и крайне мало, но и о масштабном дефиците говорить не приходится. «Наша компания, открывая филиал в Сочи, очень долго искала офис, - говорит М.Гец. - Выяснилось, что в городе едва ли не одно здание достойного уровня. Но, с другой стороны, рынок этот насытить просто - тут будет достаточно одного центра в 50 тысяч кв. м. Основное, что нужно городу - это, конечно, гостиницы».
Купить или снимать?
Самый, вероятно, животрепещущий для многих компаний вопрос. У экспертов рынка на этот счет есть практически единодушная точка зрения. «Если помещение нужно вам для бизнеса, для собственного офиса - однозначно аренда, - высказывает общее мнение М.Гец. - Если же вы имеете временно свободные денежные активы, то имеет смысл рассмотреть вариант ответа. На этих площадях можно не только разместить собственный бизнес, но и (если помещение великовато) сдать их в аренду».
Следует принимать во внимание и рентабельность своего бизнеса, добавляет Д.Рощин. «Если изъятие средств из оборота компании не нанесет ей ущерба - можно и купить. Но часто бывает так, что деньги в бизнесе приносят значительно больший доход, чем тратится на аренду, - говорит он. - В таком случае арендовать, конечно, разумнее».
Собственный офис может стать тормозом в развитии бизнеса, добавляет Е.Алпатова. «Покупка «заключает» офис компании в определенный объем помещений, - говорит она. -Аренда квартир дает больше гибкости: можно расти, можно расширяться в здании, можно переезжать в другие здания. Это очень важный аспект, и все арендаторы должны обращать на это внимание».
Есть и еще одна угроза - слишком шикарный офис может стать для компании чрезмерной обузой, на его содержание будет тратиться чересчур много средств. А недостаточно престижный - будет тормозом для развития, поскольку многие клиенты откажутся посещать фирму, которая располагается далеко или в бедненьком интерьере.
