Ландшафтный инвест

Очень большое количество загородной недвижимости продается сегодня, что называется, «в чистом поле». Производят такие участки и дома удручающее впечатление: ни кустика, ни деревца, и только бетонные коробки недавно выстроенных (или еще недостроенных) домов. Одним словом, нужно весьма богатое воображение, чтобы назвать существование в подобных условиях «жизнью на природе».

Рецепт, между тем, известен давно – называется он ландшафтным дизайном. За относительно небольшие (по сравнению со стоимостью дома и участка) деньги можно все облагородить и украсить. А это хорошо не только потому, что жить в коттедже станет приятнее: стоимость недвижимости с проведенными ландшафтными работами заметно вырастает.

Шаг за шагом

Первый этап – выбор участка. Очень многие сегодня, к сожалению, делают это по формальным признакам: размеры, направление, расстояние от МКАД и, конечно, цена. Все это, спору нет, очень важно, но есть еще и такое понятие, как психологический комфорт. Жить здесь вам – так что, решайте. И основной совет, который дают профессионалы, до примитивности прост: остановитесь на секунду в бешеном ритме нашей жизни, постарайтесь понять, как вам здесь ощущается. Этого за вас не сделает ни один профессионал.

Следующий этап (который, впрочем, идет параллельно с первым) – изучение окрестностей на предмет неустранимых недостатков. Бывают – и довольно часто – случаи, когда ради близости к Москве покупались участки, рядом с которыми проходит ЛЭП или шумная автотрасса. Важно помнить, что возможности специалистов очень велики – можно высадить деревья, разбить газоны, сделать горки, водоемы – но все это только на самом участке. На то, что находится вне его, возможности повлиять обычно нет.

Специалисты считают, что при выборе участка желательно также знать высоту уровня грунтовых вод, качество и состав плодородного грунта, расположение участка по сторонам света, его освещенность, рельеф. Все это играет значительную роль при дальнейшей разработке проекта озеленения и благоустройства. Конечно, большинство возможных дефектов можно устранить с помощью устройства систем дренажа, освещения, полива, системы подпорных стенок и лестниц, однако средства, затрачиваемые на благоустройство участка, значительно возрастут.

А вот этап, на котором привлечение специалиста-ландшафтника необходимо – начало строительных работ. Как говорит Вера ПЕТРОВА, ведущий специалист фирмы «Ландшафт-дизайн», в идеале, архитектор, строящий коттедж, и ландшафтный дизайнер должны работать вместе. Дело не только в том, что стиль дома и сада должны гармонировать – в конце концов, умелый ландшафтник сумеет «привязать» участок к любому строению. Но строительный архитектор может сделать такие ошибки, которые уже не исправишь. Например, желательно, чтобы дом располагался в северо-восточной части участка. В этом случае создаваемое объектом затенение будет наименьшим. В профессиональных кругах уже стала общеизвестной история об одном заказчике, который выстроил дом с фасадом длиной в 58 метров, на котором уместились три колоннады, а потом пожелал, чтобы перед ним росли розы. Но фасад был развернут на север, а это в наших широтах исключает возможность выращивания таких светолюбивых культур, как розы или устройство полноценного цветника…

Создавая проект, ландшафтный дизайнер работает в сотрудничестве с заказчиком. Все пожелания клиента взвешиваются, а потом дизайнер либо воплощает их, либо пытается объяснить, почему в данных условиях эта идея не очень удачная. Например, несколько лет назад очень модными были альпийские горки, и многие заказчики просят соорудить их. Бесспорно, что грамотно и со вкусом сделанный альпинарий является одним из наиболее эффектных элементов оформления сада. Однако он уместен на участке, решенном в пейзажном (природном) стиле, с ярко выраженным естественным перепадом высот. Если же участок имеет плоский рельеф или его дизайн решен в регулярном стиле, то от устройства альпинария лучше отказаться и выделить площади под газон и парадные цветники.

…В целом, по словам архитекторов, общий уровень клиентов в последние годы заметно изменился. Эпоха озеленения заказчиков с очень высокими доходами практически завершилась – эти люди, вероятно, уже все себе озеленили. Теперь за благоустройство своих участков взялись те, кого принято называть средним классом, – они поняли, зачем нужен профессиональный ландшафтный дизайн и, главное, могут себе это позволить.

Какова минимальная площадь, на которую имеет смысл приглашать ландшафтного дизайнера? Специалисты убеждены, что даже на шести сотках можно сделать нечто интересное. Бывают заказы, когда участок больше, но клиент хочет облагородить только небольшую часть его. И с помощью профессиональных приемов любое пространство можно изменять, как-то варьировать перспективу, достигать эффекта расширения объемов. Другое дело, что далеко не все фирмы станут работать с небольшими участками, потому что возни здесь столько же, а сумма заказа меньше.

Что почем?

Разработка эскизного дизайн-проекта стоит от $30 за сотку. Это при минимальном размере участка в 10 соток – если площадь меньше, общая сумма все равно будет $300. Дизайн-проект, включающий разработку документальной и технической части – от $100. За эти деньги заказчик получает генплан – вид участка сверху в масштабе, описание участка, концепцию разработки проекта   нечто вроде пояснительной записки, раскрывающей, на основании чего принято то или иное решение, предварительную смету на работы по плану, дендрологическую перепись высаживаемых растений. По мере надобности сюда добавляются топографическая съемка участка, геодезические изыскания, чертежи и эскизы отдельных элементов. Но основные деньги ландшафтники делают, понятно, не на разработке проектов, а на их реализации. Просто проект для многих фирм неинтересен.

Стоимость этой самой реализации начинается от $1000 за сотку – это будет самое минимальное озеленение, где большую часть площади занимает газон, ну и посажены еще пара деревьев и несколько кустиков. Если же подойти к делу основательно, создать системы дренажа, освещения, полива – итоговая стоимость сотки вполне может достичь $10-15 тыс.

Ландшафтные фирмы не делают из своих расценок никаких секретов, их прайс-листы вывешены в Интернете – так что приводить их в журнальной статье полностью вряд ли имеет смысл. Остановимся лишь на отдельных работах. Планировка, предваряющая практически все работы. Она бывает горизонтальная (проще говоря, выравнивание) и стоит от $0,5 за кв.м. За сотку получается $50. Вертикальная планировка делается не всегда и не на всей площади – только в случаях, если участок находится на склоне или требуется искусственное поднятие земли, создание подпорных стенок. Расценки – порядка $1,5-3 за кв.м.

Самое дешевое решение – газон. Посевной стоит от $10 за кв.м, за сотку получается $1000. Если газон не посевной, а рулонный (т.е. на участок привозится скатанный в рулон дерн), цена возрастает до $14 за кв.м. Преимущество рулонного газона – быстрота, что часто бывает нужно заказчику, если требуется показать «товар лицом» к определенному сроку. Кроме того, в некоторых условиях создать посевной газон в принципе невозможно – если склон крутой, то семена смоются дождями. Хотя, по словам Марка Есаяна, управляющего менеджера компании «Зеленстрой групп», существуют и уже используются специальные технологии, например, енкомат, позволяющие укреплять склоны с посевным газоном.

Посадка всевозможных растений стоит $10 за кустарник, $20 – за лиственное дерево и $25-30 за хвойное. (Хотя в некоторых фирмах эти цифры соответствуют лишь стомости самого растения, работы по посадке  добавляют еще 50-70% от указанных сумм). Разница же в цифрах – $ 10, 20, 30   –  объясняется тем, что «хвойники" более капризны, хуже приживаются – поэтому их посадка оказывается более хлопотным делом. Цены на посадочный материал очень сильно варьируются – многолетние цветы идут по $5-7 за штуку, кустарники – по $7-10. Деревья высотой два метра могут стоить $50-70. Помимо размера, на цене деревьев опять-таки сказывается их тип: хвойники дороже, поскольку растут медленнее. Ели высотой 1,5-2 м вполне могут стоить $250-300. Одним словом, хвойные деревья на участке – это, действительно, роскошь.

Растения, понятно, мало посадить – нужно, чтобы оно прижилось. Гарантийный срок у разных ландшафтных фирм бывает разным. Он может составлять, например, три месяца после завершения всех работ – столь малый срок объясняется тем, что неизвестно, кто и как будет ухаживать за посадками. Если же заказчик решит взять на работу садовника из этой же фирмы, то гарантия будет длиться ровно столько, сколько этот садовник работает. Обратная сторона такой благодати – расценки: стоимость услуг варьируется от $200 до $600 в месяц, в зависимости от размеров участка и сложности работ.

В 1990-е гг. заказчики часто озадачивали желанием высадить на участке какие-нибудь совсем экзотические растения. Платили огромные деньги, привозили из-за границы чуть ли не пальмы – и все для того, чтобы деревце успешно загнулось во время нашей суровой зимы. Сейчас такие пожелания встречаются очень редко, чему ландшафтные дизайнеры необычайно рады…

Появляются и новые услуги, что называется, на злобу дня. Учитывая объем ландшафтных работ, несложно понять, какие деньги потребуется выложить за приведение в порядок даже небольшого участка. Поэтому вполне логично, что фирмы в содружестве с банками идут на предоставление кредитных услуг для этих целей. Такая услуга, предлагаемая «Зеленстрой групп» при партнерстве КБ «Возрождение» и  «Газпромбанка», сводится к выдаче практически  неограниченных по размеру  сумм под 12-16% годовых. Срок погашения – 5 лет. Обеспечением является залог земли или дома. Последний такой кредит на ведение ландшафтных рыбот, выданных компанией, составил $120 тыс.

Инвестиция или нет?

Проведенные ландшафтные работы повышают стоимость участка – это очевидно. По мнению М.Есаяна, весьма существенно, процентов на 20. При условии, что объем работ не сведен к высеиванию травки, а включает высаживание декоративных деревьев, кустарников и т.д.

Однако можно ли рассматривать их как полноценное инвестирование, когда вложенные деньги возвращаются полностью и еще приносят доход? Точного ответа на этот вопрос мы, признаемся, не получили.

По словам представителей фирм, занимающихся ландшафтным дизайном, стоимость облагороженного участка должна быть значительно выше, ведь покупателю такого участка нет необходимости вкладывать достаточно большие средства в его озеленение и ждать как минимум два сезона, чтобы окружающее пространство превратилось в цветущий сад. Однако конкретных цифр названо не было, т.к. ландшафтные фирмы не занимаются оценкой недвижимости.

Оценки практических риэлторов оказались сдержанными. Андрей КРОЙТОР, директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость», отмечает, что вложения в ландшафтный дизайн, безусловно, повысят стоимость загородного объекта. Однако «не на сумму затраченных инвестиций» – иными словами, даже «отбить» вложенные деньги не получится. По мнению А. Кройтора, значительно разумнее в этом смысле подведение к участку коммуникаций – это даст куда большее удорожание.

Чуть более снисходительной оказалась Екатерина ТОЛЧИНСКАЯ, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город». По ее мнению, в некоторых случаях ландшафтный дизайн полезен, т.к. позволяет улучшить вид недвижимости и скрыть ее недостатки. Но и здесь, в лучшем случае, получится только вернуть себестоимость работ – ни о какой выгоде речи не идет. Да и то, работы должны быть сделаны грамотно, т.е.  максимально экономно, не более $1,5-2 тыс. за сотку. Какие-либо дорогостоящие изыски имеет смысл устраивать только для собственного проживания – при продаже они не отобьются никогда.

По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ», наличие ландшафтного дизайна как фактора, повышающего цену коттеджа, находится на скромном седьмом месте. И прибавляет оно лишь жалкие 9%. На первых же местах идут лесные деревья на участке (25%), лесная (парковая) зона в поселке (23%), ограждение поселка (17%), естественный водоем (16%) и т.д.

Отметим еще, что дать однозначный ответ мешает общая «неустаканенность» нашего рынка. Цены на схожие объекты часто заметно различаются, и при этом постоянно растут. За минувший год земля в ближнем Подмосковье подорожала на 40-50%. Если кому-то и удалось выгодно перепродать облагороженный участок, как понять, какую долю прибыли принес собственно ландшафтный дизайн, а какую – общий рост цен?

В общем, ответ станет ясен тогда, когда на рынке осядет пыль и цены хоть немного стабилизируются. Пока же можем сослаться на зарубежный опыт – в Европе грамотное вложение в благоустройство участка приносит до 30%. Но это – совсем другие реалии…

"Мир&Дом. Элитная недвижимость" №3 май 2004 г.