Негативный новостной фон сентября, который предрекал развитие глобального финансового кризиса, в октябре резко сменился на нейтральный, а если говорить о нашей стране, то даже скорее на позитивный. Тому послужили не столь пессимистичные, как ожидалось, отчеты ведущих мировых инвестбанков, а также заявление бывшего главы Федеральной резервной системы США Алана Гринспена о том, что худшее в кризисе уже позади. Позитива для России добавил рост цен на нефть и внутриполитические события.
Исключением было, пожалуй, только 22 октября, когда произошло очередное резкое снижение индексов всех основных фондовых рынков и появились данные о том, что кризис ипотеки в США перекинулся и на другие сферы кредитного рынка, в частности на автокредтование. Целый ряд экспертов заявил в тот день, что негативные последствия кризиса ипотеки в США распространяются гораздо быстрее, чем прогнозировалось ранее. Но уже во вторник новостной фон вновь успокоился. Индексы российского фондового рынка начали бить новые рекорды. Хотя, конечно, необходимо признать, что многие аналитики, в том числе и российские, продолжают утверждать, что ипотечный кризис в США никуда не исчез и его последствия еще могут серьезно сказаться на мировой экономике, что его «лечение» было только «симптоматическим», и что причины кризиса до сих пор не устранены.
Российский рынок недвижимости, имеет весьма прямую зависимость от мирового финансового рынка. Дефицит ликвидности может весьма существенно повлиять на кривую цен на жилье. Непосредственными причинами здесь будут, как снижение объемов ипотечного кредитования в нашей стране, так и проблема долгосрочных проектов, запущенных под короткие деньги.
Однако, консервативный рынок недвижимости, безусловно, не станет реагировать на события одного дня, как это делает рынок акций. Для смены настроений на рынке недвижимости необходимо длительное и постоянное ухудшение конъюнктуры. Произойдет ли оно, покажет время. Октябрь, был скорее позитивен и больше играл на повышение, нежели на понижение.
В тоже время, ситуацию на рынке недвижимости конкретного региона определяют не только события на мировом финансовом рынке, но и другие многочисленные факторы. Об этом в комментариях специалистов московского рынка недвижимости:
Прошедший месяц продемонстрировал устойчивое и уверенное развитие рынка.
Заметных ценовых изменений не произошло, в полном соответствии с нашими прогнозами цены росли на уровне инфляции (от 1% до 2%) в месяц, но и ни о каких ценовых корректировках сегодня речи уже не идет. В смысле средних цен на недвижимость для описания лучше всего подходит слово «стабильность». В настоящий момент средние цены настойчиво штурмуют планку в $5600 на московском вторичном рынке, и $2500 на вторичном рынке Подмосковья. Флуктуации вокруг этих равновесных точек происходят, в том числе, в связи с изменениями курса доллара, и в связи изменениями прогнозов и отчетов по уровню инфляции в России. Сводя воедино все эти тенденции, мы по-прежнему оцениваем рост рынка в 1-2% в месяц и прогнозируем сохранение такой динамики в ближайшие месяцы.
По показателю «предложение» в октябре четко обозначились предпосылки для смены тренда - еще в первых неделях мы фиксировали снижение объемов предложения (так проявлялось действие по инерции начавшейся еще в начале лета тенденции), но темпы этого снижения планомерно снижались. И если на предпоследней неделе мы уже наблюдали флуктуации в районе нуля, то на последней неделе октября мы зафиксировали переход прироста в область положительных значений. Объем выставленных на продажу квартир как минимум зафиксировался в нынешнем положении, но мы ожидаем, что в ближайшее время этот показатель начнет увеличиваться - динамика изменения, обусловившая данный перелом, сохранит свое действие в области положительных чисел.
Динамика спроса определилась еще в середине лета - этот показатель продолжает уверенно расти - последние недели октября показывали прирост этого показателя на уровне 5%. Наши данные позволяют предсказывать сохранение этой динамики в ближайшие месяцы.
Комплексный анализ этих трех показателей - «цена»-«предложение»-«спрос», состояние которых можно выразить тезисно как «стабильность»-«переход в плюс»-«устойчивый плюс», дает основание оценивать состояние рынка как стабильное и активное. Подобное положение дел сохранится, по нашим прогнозам, в ближайшие месяцы.
Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела
Корпорации «ИНКОМ»
Главным итогом октября можно назвать почти полную стабильность на рынке. Минувший месяц ничем не отличался от августа и сентября - не изменились ни покупательская активность, ни цены. Точнее говоря, стабильными были средние цены - а по отдельным объектам продолжалась небольшая коррекция. Квартиры с высокими потребительскими характеристиками дорожали, низкого качества - дешевели. Однако процесс этот был настолько индивидуальным, что называть какой-то процент изменения цены я не стану.
Что касается перспектив, то никаких всплесков активности до президентских выборов ожидать не стоит. Потенциальные покупатели дорогого жилья сейчас заняты другими проблемами, им сейчас не до недвижимости. Хотя в этом прогнозе о предстоящей стабильности требуется оговорка: так будет при условии, что не произойдет никаких потрясений в политике или экономике. Не рухнет доллар. Не изменятся резко мировые цены на нефть. Не начнется какая-нибудь очередная «маленькая победоносная война». Такие события, конечно, способны резко покачнуть рынок. Если же их не будет, нас ожидает стабильность.
Светлана Абелян
Руководитель филиала «На Страстном бульваре»
Компании «Новый город»
По данным аналитического центра компании «Домострой» в октябре продолжился рост покупательской активности на фоне стабилизации стоимости жилья. По сравнению с сентябрем, рост составил 8%.
Сегодня наша компания фиксирует увеличение спроса на новостройки, как эконом так и бизнес-класса. За 2005-2006 г.г. стоимость жилья настолько возросла (80-100%), что платежеспособный спрос сместился в сторону ближайшего Подмосковья. Именно здесь сконцентрирована основная доля более доступного строящегося жилья. Стоимость первичного жилья в домах многоэтажной застройки уже вплотную приблизилась к стоимости московских новостроек спальных районов. Средняя стоимость подмосковные вечера составляет 63 000 руб/м2.
Увеличился спрос на московские новостройки бизнес-класса. Если еще весной -летом в структуре продаж основной объем приходился на ближнее Подмосковье, то с сентября мы наблюдаем прирост объемов продаж за счет квартир в домах бизнес-класса г.Москвы. Средняя стоимость московских новостроек бизнес-класса в октябре составляла 140 300 руб/м2.
Интерес потенциальных покупателей к ипотечному кредитованию стабильно высокий. В 2005 году ипотечные сделки составляли 15% от всех сделок на первичном рынке, в 2006 году - 30%, а в 2007 году их доля увеличилась до 50%. Растет число ипотечных сделок и на вторичном рынке.
Говорить о том, что ипотечный кризис американского рынка совсем не затронул финансовый сектор России, было бы неправильно. Проблемы ликвидности и сложности с рефинансированием кредитных портфелей на западе, вынуждает некоторые банки менять порядок выдачи кредитов, что оказывает свое негативное влияние. Для некоторых покупателей жилья ипотека становится менее доступной. Сегодня банки стали больше внимания уделять качеству своих кредитных портфелей и их ликвидности. Однако, пока американский кризис не оказал значительного влияния на российский рынок.
Елена Буравцова
Пресс-секретарь
Агентства Недвижимости «Домострой»
Октябрь показал: летаргический сон рынка недвижимости Москвы кончился. Рынок отряхнулся от спячки, но еще не воспрял духом окончательно. Набирать силы для следующего скачка он будет, скорее всего, всю зиму и весну 2008 года. Для балансирования спроса и предложения необходимо дальнейшее снижение средней стоимости московского квадратного метра не менее, чем на 10-12% или примерно такой же рост реальных доходов населения. Скорее всего, события будут развиваться по пограничному сценарию - цены и покупательские возможности будут стремиться друг к другу в течение ближайших 6 месяцев. За зиму покупатели подкопят «жирок» и их доходы станут чуть более сопоставимы с ценами на недвижимость. А о «молчаливом» хаотичном снижении цен можно говорить уже сейчас: средний дисконт со стороны продавцов составляет сейчас от 4 до 14 процентов от «каталожной» цены, торг, как правило, ведется при личном контакте продавца и покупателя (в присутствии риэлтора, конечно). Решение о дисконте принимает продавец примерно через 2-4 месяца «безрезультатной» экспозиции квартиры: показов много, аванса нет. Однако скидку сейчас дают только те продавцы, которые не смогли продать жилье за лето и которым жизненно необходимо продать его срочно.
Те же продавцы квартир, которые готовы к изменению своих жилищных условий, но не видят в этом срочности, сейчас или держат цену, или вообще снимают квартиру с продажи - «до весны». В относительном выигрыше оказываются те «алтернативщики», которые стоят на своей цене при продаже собственной квартиры и находят-таки на нее покупателя, а вот при покупке нового жилья себе, склоняют продавца к дисконту.
С другой стороны, сейчас на рынке появились продавцы, которые мало того, что не согласны на дисконт - они еще и поднимают цену от каталожной, путем установления внутрисемейного курса доллара. Например, цена, указанная в объявлении в долларах - 235 тыс. $ (5 млн. 781 тыс. рублей по курсу ЦБ на 30.10.2007) на поверку оказывается 5 млн. 992 тыс. рублей по курсу 25 рублей 5 копеек. На вопрос покупателя, «а что это за курс такой?» риэлтор продавца отвечает «внутрисемейный»! Разница в 211 000 рублей очень ощутима для покупателя жилья в сегменте эконом-класса, особенно если «каталожную» цену на свое жилье он честно выставляет в рублях или по реальному курсу доллара.
Алла Аксёнова
Ведущий эксперт
Агентства недвижимости DOKI
«Повышения» и «понижения» цены сегодня таковы, что о них невозможно говорить без кавычек. Десятые и сотые доли процента в расчет не принимаются. Поэтому главным итогом месяца я бы назвал отход рынка от долларов. Американская валюта продолжает дешеветь, а повысить цену (даже долларовую) в нынешних условиях продавцы не могут. Получается, что свои квартиры они продают за все меньшие суммы (в рублях) - и это их, конечно, раздражает.
Просто выставить цену в рублях решаются пока относительно немногие продавцы - за более чем 15 лет они привыкли, что в долларах «принято». Иногда и риэлторы, привыкшие считать в американской валюте, уговаривают клиентов выставлять цену в долларах. Так что цена в рекламе пока чаще в долларах. Но если позвонить по объявлению, то выяснится, что продавец хочет получить все-таки рубли, причем не по курсу ЦБ, а по более высокому - 25,5 и 26.
Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»
Главным итогом последнего времени (не только октября, а, скорее, последних трех месяцев) я бы назвала отход от доллара. Его постоянное удешевление, похоже, уже всерьез раздражает продавцов, и в рублях номинированы уже по меньшей мере 30% объявлений о продаже квартир.
Примечательно, что спрос на ипотечные кредиты в основном остается долларовым. Проценты по кредитам в американских деньгах ниже, и в сочетании с постоянным удешевлением доллара это делает валютные заимствования намного более выгодными. Потенциальные заемщики понимают это. Хотя здесь, конечно, есть риск: доллар в перспективе может внезапно подорожать - не забудем, что речь идет об ипотечных кредитах, т.е. о займах минимум на 10 лет.
Что касается перспектив, то в ближайшие месяцы, полагаю, цены будут расти со скоростью 1,5-2% в месяц. Но это принятые у нас долларовые расчеты - их нужно скорректировать на удешевление доллара, которое, скорее всего, продолжится.
Many people wonder how to chat with a girl in social networks, did you ever get tips for talking to girl on the Internet, in General, and correspondence in contact, in particular, from women
talk to girls for free There are 5 absolutely simple rules of communication with the girls, doing that, you will be able to achieve success and build relationships so the vast majority of the right the opportunity to talk with girl it is comfortable communication
