Количество вариантов отделки позволяет домам, находящимся в одном поселке, отличаться друг от друга, не вызывая ощущения «шанхая», так что не каждый замечает сходство с первого взгляда, но в то же время не вздрагивает от стилевой разноголосицы. Этим зачастую пользуются застройщики как одним из способов превратить типовой, состоящий из одинаковых домов поселок в нечто более ликвидное. Очень находчиво — все дома внешне индивидуальны.
Камень, дерево, бумага
Внешняя отделка необходима для того, чтобы строение приобрело законченный вид. Выбор материалов зависит от класса и параметров объекта.
В домах бизнес-класса и класса de luxe применяется отделочный либо клинкерный кирпич российского или импортного производства, говорит заместитель генерального директора компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Также для отделки фасадов часто используется штукатурка.
Иногда для отделки домов различной категории выбирают так называемые блок-хаусы (один из видов вагонки). Из-за недорогой цены этот вид отделки распространен в экономклассе. Однако если блок-хаус выполнен из мореной лиственницы, то стоить это будет совсем не дешево. Такую отделку часто выбирают любители дерева. Например, объясняет Яхонтов, дом из пеноблоков, отделанный деревянными блок-хаусами, выглядит так, как будто при строительстве применялись только натуральные материалы.
Если для строительства дома выбрано дерево, оцилиндрованное бревно или брус, тогда внешняя отделка минимальна. Бревно или брус, как правило, дополнительно шлифуется. Швы при необходимости обрабатываются специальным герметиком. Далее все покрывается краской с антисептиком или тонируется антисептическими составами, рассказывает руководитель направления строительства и отделки департамента развития агентства недвижимости Doki Андрей Крыленко.
Кирпичные дома и дома из пенобетона отделывают снаружи простой штукатуркой, а уже на нее наносят фасадную краску. Наружная отделка штукатуркой используется все реже — ее необходимо производить только качественными материалами с помощью опытных специалистов. В противном случае могут появиться трещины. А дефекты фасада сразу же придают новому дому запущенный и неухоженный вид. Не последнюю роль здесь также играют агрессивные внешние факторы, перепады температуры, влажность, свойственные климату Московского региона.
Как уверяют застройщики, для элитных домов используются натуральные отделочные материалы. Это камень, гранит, мрамор, дерево-алюминиевые блоки. А для окон в ход идут рамы из твердых пород дерева, добавляет Николай Резвяков, начальник архитектурного отдела компании «КомСтрин». Если же бюджет заказчика ограничен, то самым экономичным будет каркасный, или «канадский», дом. Это самое простое решение и с точки зрения внешней отделки. 2-этажный дом можно построить за 2-3 месяца, а продажная цена 1 кв. м составит $550-650 с отделкой, утверждает Крыленко. Облицовывают такие строения обычно сайдингом (вид облицовочной металлической или пластиковой полосы шириной от 12 см), кирпичом или вагонкой.
Также дома экономкласса отделывают декоративной искусственной плиткой под камень. Она обычно используется при отделке цоколя. На окна ставятся пластиковые стеклопакеты.
При облицовке декоративным кирпичом обычно используют марки Besser, Rosser. «Очень красивым» застройщики называют кирпич «Фагот» украинского производства или кирпич производства Латвии (Lode) и Эстонии (Terca). Самым дорогим вариантом будет облицовка фасада кирпичом Aseri Tellis (от 35 до 45 руб. за штуку). Если нужен экономный вариант, то подойдет кирпич заводов «Победа» (Санкт-Петербург), Каширского и Голицынского заводов.
Сотрудник одной из строительных компаний рассказал, что дом площадью 500 кв. м можно обшить блок-хаусом за две недели. Если покупатель выберет фасад, облицованный кирпичом, то ему придется подождать месяц.
Стоимость работ по обшивке фасада сайдингом, включая монтаж опорного каркаса (необходим как основа), в среднем составит 1470 руб. за 1 кв. м. Оштукатуривание цоколя под плитку — 450 руб. за 1 кв. м. Стоимость работ по облицовке плиткой напрямую зависит от цены самой плитки, но в среднем — 800 руб. за 1 кв. м. Обшивка стен профильным крашеным листом с утеплением обойдется в среднем в 1500 руб. за 1 кв. м, включая материалы. То есть в эту цену входят крашеный профлист и утепление минеральной ватой толщиной 200 мм.
Дмитрий Гусев, генеральный директор компании «Русстройтрест — Cтроительные инвестиции», говорит, что если речь идет о доме высшей ценовой категории, то на его отделку уйдет от шести до девяти месяцев. Стоимость работ в этом случае составит от $400 за 1 кв. м и выше. Непринципиально, какими материалами будет отделываться фасад или крыша.
Шифером шурша
Из чего будет крыша, зависит от того, сколько заказчик готов истратить. Люксовый вариант отделки — крыша, крытая медью, металлочерепицей или черепицей керамической, говорит Резвяков. Классическую глиняную черепицу удобно монтировать, а отходы в итоге минимальны. Черепичная крыша красива, устойчива к погодным воздействиям. Из минусов специалисты упоминают хрупкость и большой вес черепицы. Это, в свою очередь, скажется на стропильной системе дома — она должна быть усилена. А дополнительное усиление приведет к дополнительным расходам. «Если хотите, чтобы черепичная крыша служила вам долго, ходить по ней нежелательно», — советует Крыленко.
Распространенный вид кровельного покрытия — металлочерепица. Она бывает с покрытием из полиэстра, пластизола или пурала. Этот верхний слой служит защитой от воздействия внешних факторов. У нее небольшой вес и сравнительно невысокая цена. Однако при монтаже кровли будет немало отходов. Особенно на геометрически сложных, нестандартных крышах. А при повреждении внешнего покрытия металл начинает быстро ржаветь.
Мягкая или битумная черепица — широко используемый вид кровли. Она популярна, так как ее ценовая категория колеблется от «эконом» до элитной. Она удобна при монтаже, а процент отхода будет минимальным. Этот вид отделки имеет множество рисунков и цветовых решений. При правильной эксплуатации такое покрытие долговечно. Однако не стоит крыть этой черепицей крышу, если на улице сильные морозы или, наоборот, жара. Эксперты отмечают, что в таких случаях монтировать ее будет трудно.
Основные производители гибкой черепицы — Tegola (Италия), Katepal и Ruflex (Финляндия), Iko (Канада), CertainTeed (США) а также «ТехноНиколь» (Россия). В АН Doki уверяют, что продукция российской «ТехноНиколь» является ведущей на рынках СНГ и выигрывает у западных аналогов по соотношению цена/качество.
В холдинге Rodex Group часто используют металлочерепицу Меrasystem. А в некоторых других предпочитают мягкую кровлю Braas. Но в 70% случаев применяется мягкая кровля (мягкая черепица — шингелс), считает Яхонтов.
Строители для экономии бюджета могут использовать при отделке крыши битумные листы или оцинкованное железо. Однако эксперты не советуют соглашаться на такие варианты, поскольку в этом случае качество оставляет желать лучшего, а крыша не прослужит долго.
Сосна под ключ
В известной сказке про тех поросят герои тоже строили дома. Каждый из братьев построил себе домик из того, что ему понравилось: Наф-Наф — из соломы, Ниф-Ниф — из хвороста, а Нуф-Нуф — из камня. Эти материалы, как ни крути, экологически чистые и заслуживают внимания. Застройщики говорят, что в настоящее время покупатели уделяют большое внимание качеству материалов. А еще они соотносят выбор материалов с местоположением поселка.
Так, по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе наиболее часто в загородном строительстве будет использоваться кирпич. Реже — комбинированные материалы: они используются в основном на юге от Москвы. На этом направлении будет преобладать железобетон или дерево, говорит Лариса Кузьминова, директор департамента загородного жилья компании «Новое качество». А еще жители Рублевки для отделки предпочитают натуральные материалы: ценные породы дерева, натуральный мрамор, гранит и стекло, добавляет директор по корпоративным связям компании Kalinka Realty Алексей Гайдин.
«Несмотря на то что в большинстве поселков все еще используют кирпич и бетон, популярность дерева быстро растет», — утверждает PR-директор компании «Северо-Запад» Марина Дыкина. Самыми популярными являются хвойные породы: ель, лиственница, сосна. В России это обусловлено большим количеством материала и, соответственно, его невысокой стоимостью. Однако в данном случае дешевле — не значит хуже, уверена она. А себестоимость строительства дома из сосны площадью 500 кв. м без инженерии, но с окнами и кровлей — от $200 000 до $350 000. «Сосна под ключ» обойдется обладателю от $1000 за 1 кв. м.
Многие состоятельные люди делают выбор в пользу более дорогих кедра и лиственницы, которые обладают лучшими характеристиками и неплохо выглядят. Главные преимущества лиственницы в том, что она не гниет, не синеет, не боится влаги и не выделяет смолы. Венеция не случайно стоит на лиственнице, напоминают строители. Еще плюс — красивая текстура. Например, в коттеджном поселке «Никольская слобода» при отделке фасада «Британского дома» была использована лиственница, рассказывает Дыкина. К слову, стоимость дома из этого дерева в варианте под ключ обойдется покупателю в $1500-2000 за 1 кв. м.
Кедр менее распространен как материал, хотя по стоимости он практически не отличается от лиственницы. В компании «Северо-Запад» считают, что российский кедр — один из лучших в мире. Толщина стен такого дома может составлять всего 100 мм.
Но хотя на рынке представлены кедровые срубы, это скорее всего кедровая сосна. Однако можно купить дома из канадского красного кедра. Он обладает низкой теплопроводностью, а его смолы — целебными свойствами. Это, бесспорно, элитный материал. Стоимость дома из красного кедра под ключ — $2000 за 1 кв. м.
Почти не отделывать (разве что подчеркнуть фактуру дерева или другого материала) дом — особый изыск и может выделить строение в ряду кирпичных замков. «Те, кто может себе позволить загородный дом, зачастую хотят выделиться и быть не как все. Но это всегда непросто, потому что это “не как у всех” тут же начинают копировать», — говорит Дыкина.
Импортное лучше
Прежде чем приступить к работам по отделке, необходимо решить, у кого покупать материалы. Участники рынка говорят, что отделочные материалы, вызывающие доверие у большинства, — все же импортные. Второй по популярности вариант — это зарубежные марки, имеющие производственные мощности в России. И только потом — российские марки. Называя причину своих предпочтений, бизнесмены ссылаются на качество продукции.
«Чем дороже строящиеся загородные дома, тем больше при отделке используются импортные материалы. Пока они превосходят материалы российского производства с эстетической точки зрения и стоят, соответственно, дороже. Некоторые заказчики самостоятельно занимаются закупкой отделочных материалов, кто-то ставит эту задачу перед подрядчиком, кто-то организует тендер», — рассказывает Яхонтов.
Покупая дорогие импортные материалы, строители рассчитывают на то, что производитель контролирует качество продукта. А люди, имеющие возможность построить или купить собственный дом, имеют повышенные требования к качеству используемых материалов, считает генеральный директор компании «Промикс» (входит в ГК «Пересвет») Дмитрий Григорьев. С ним согласились многие игроки рынка недвижимости.
«Предпочтение при проведении отделочных работ отдается материалам, произведенным в России по зарубежным технологиям», — говорит заместитель генерального директора по реализации проектов холдинга Rodex Group Александр Черников. В данный момент средние затраты на отделочные материалы для одного дома составляют 580 000 руб. (18% от общей стоимости дома), сообщил он.
В компании «КомСтрин» доля использования российских материалов составляет 70% и только 30% приходится на импортные, говорит Резвяков. Он объяснил, что это обусловлено «ценой и экономикой».
Опрошенные «Ведомостями» эксперты подтвердили: сейчас в России можно купить почти все, когда речь идет о материалах для внешней отделки. Если что-то и не производится, то всегда найдутся фирмы, которые предложат со склада в Москве любой материал. В крайнем случае — под заказ.
Лидеров в производстве и поставках как на российском, так и на зарубежном рынке выявить не удалось. Эксперты ссылаются на большое количество производителей и поставщиков, а также отсутствие статистики и исследований этих рынков.
Однако, по мнению Резвякова, в производстве керамогранита и керамической плитки лидируют Китай, Турция (экономкласс) и Италия (здесь закупаются материалы для элитной отделки). Он добавляет, что в настоящее время большая часть отделочных материалов производится в России под европейскими брендами (окна, двери, керамическая плитка для фасадов). Краски практически на 100% российского производства. Сейчас российские производители начинают догонять по качеству и конкурировать с Китаем, Турцией и Европой. В эту отрасль вкладываются средства для улучшения качества производимой продукции, резюмирует специалист.
Импортные материалы дороже российских «в два раза» из-за транспортировки и посредников, сообщили в «КомСтрин». В Rodex Group считают, что импорт дороже российских на 17-20%. А Виталий Тарасов, руководитель проектов отдела управления проектами компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, говорит, что «ввоз» добавляет к стоимости материалов не менее 30%.
ОТК и другие
Но одной репутации производителя бывает недостаточно. Материалы могут пострадать из-за неправильной транспортировки или хранения. Поэтому, как правило, качество контролируется в несколько этапов. Например, некоторые компании перекладывают контроль на службу заказчика. Другие доверяют в этом вопросе генподрядчику. А кто-то открывает отдел контроля и надзора за строительством.
Внешняя организация, которую нанимает заказчик, осуществляет технический надзор, отслеживая качество, сроки и объемы строительства. Изредка заказчики нанимают супервайзера. В его обязанности входит контроль над производимыми работами, рассказывает Яхонтов.
В случае строительства жилья высшей ценовой категории за качество материала и его сохранность несет ответственность подрядчик. Особенно если речь идет о строительстве под ключ. На объекте обязательно есть представитель заказчика, который осуществляет «входной» контроль материалов, т. е. тщательно отсматривает их при поступлении. А в некоторых случаях (если речь идет о супердорогом строительстве) даже создается строительная лаборатория, которая берет пробы.
Качество отделочных материалов также должно контролироваться и на этапе выполнения работ. Тарасов приводит в пример облицовку плиткой (может использоваться при отделке цоколя здания). Есть несколько параметров, которые обязательно проверяются в процессе проведения работ. По его словам, это горизонтальность и вертикальность рядов, качество затирки и толщина швов. Все должно быть идеально ровным, без выпуклостей и трещин. Обычно качество и производители используемых материалов оговариваются с самого начала, а каждый этап принимает инженерно-технический надзор, рассказывает специалист. Нельзя выполнить укладку плитки, если предварительно инженер технадзора не увидел, как выполнены подготовительные работы, и не проверил их качество, заключает он.
Казалось бы, если создать собственные мощности по производству отделочных материалов, то риск купить продукцию плохого качества будет минимальным. Однако девелоперы и застройщики утверждают иное. По их мнению, это невыгодно. Позволить себе собственные заводы могут только компании-гиганты. А большинство российских компаний, занимающихся загородным строительством, не являются таковыми. Им проще материалы закупать.
Практически в каждой компании, как правило, есть штатная служба, которая занимается приобретением материалов при больших объемах. Но они требуются не всегда. Например, для 2-этажного дома площадью 500 кв. м и высотой каждого этажа 3 м для внешней отделки стен кирпичом его понадобится всего 10 кубометров, уверяет Тарасов. А в процентном соотношении затраты на внешнюю отделку составят от 30% до 70% от общей стоимости дома, добавляет Григорьев.
Однако есть мнения, что зачастую работы по отделке выполняются некачественно. Если говорить об отделочных работах, к сожалению, халтуры в настоящий момент на рынке очень много, сокрушается Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». Это касается любого вида отделки, будь то кирпич или штукатурка, рассуждает специалист. Качество этих работ оставляют желать лучшего. По ее мнению, в большинстве строительных компаний экономят на квалифицированных рабочих и нанимают в основном приезжих. «Возможно, они и умеют строить неплохо, но привыкли это делать в условиях теплого юга. А в наших климатических условиях они делают плохо, нарушая технологии, и это приводит к тому, что, например, штукатурка начинает сыпаться», — рассказывает она.
Ветлугина приводит пример: около четырех лет назад они привезли потенциального клиента посмотреть дом, который стоял на Рублево-Успенском шоссе. На показе кроме клиента присутствовали агент продавца и собственник. В тот момент, когда клиент вышел на балкон, буквально в миллиметре от его головы пролетел оторвавшийся кусок декоративной штукатурки размером примерно 50 кв. см. Кстати, дом был свежепостроенный, уточняет она. Все, конечно, испугались, а больше всего — собственник дома, но, к счастью, никто не пострадал.
Часто за отштукатуренный фасад пытаются выдать обычную покраску. Красят кирпичный коттедж или дом из пенобетонных блоков. Тут все зависит от порядочности застройщиков. Кроме того, на результат работы отделочников влияют погодные условия, качество основы (стен), грамотность выполнения подготовительных работ. Стены перед фасадными работами должны быть качественно выровнены, зашпаклеваны все швы, если есть неровные места, они должны быть загрунтованы и т. д. С точки зрения долговечности наиболее прагматичным будет решение отделать фасад облицовочным кирпичом или камнем. Да, в этом случае материал стоит дороже, но не нужно особой квалификации, чтобы выполнить работу, не нарушая технологии.
Наталья Ветлугина говорит, что за 15 лет работы на рынке недвижимости видела всего пару идеально оштукатуренных домов. Это было три года назад. Один из них был сделан по всем технологиям. Более того, к штукатурке идеально были подобраны дополнительные элементы: лепнина, мозаика, кованые элементы. Благодаря этому дом купили моментально, несмотря на то что он находился на Калужском шоссе и это не было стародачное место. Его цена была $1,2 млн, а остальные дома в этом же поселке продавались за $500 000-700 000.
«Качество работы зависит непосредственно от самой компании. На рынке присутствуют как положительные, так и отрицательные примеры. В целом халтурят, конечно, больше, но сейчас наблюдается тенденция к улучшению качества, в том числе и в связи с обострением конкуренции», — говорит Гусев. В подавляющем большинстве случаев сами материалы высокого качества. А работа оставляет желать лучшего, добавляет он. По его мнению, строят скорее удовлетворительно, чем хорошо. Но там, где строят плохо, есть проблемы со сбытом и продавец вынужден сильно снижать цену от изначально заявленной, рассуждает топ-менеджер.
