Принципы перемен
«Все меняется, неизменен только закон перемен». Этот древнекитайский афоризм лучше всего обобщает то, что говорили о данном предмете наши консультанты. Корректироваться может все – и количество участков, и их размеры, и архитектурная концепция поселка, и ценовой сегмент, в котором он позиционируется застройщиком.

«В большей степени перемены были свойственны концу прошлого века, – убеждена Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Тогда застройщики только постигали азы собственного бизнеса, учились на собственных ошибках. Понимание того, что и как надо делать, возникало в процессе. Но и сейчас от момента появления нового поселка до его окончательного воплощения проект меняется кардинально».

Наименее болезненные коррективы касаются размеров участков, архитектурного стиля. Поняв, что предложенная концепция выходит из моды, застройщик может изменить предлагаемые проекты домов, укрупнить земельные наделы. Покупателям – даже тем, кто уже приобрел участки и начал строить на них дома «старого» образца – это вряд ли повредит, разве что на уровне огорчения.

Куда более болезнен такой вид «коррекции», как изменение размеров поселка. После того, как проект завершен, все дома распроданы, у инвестора появляется сильное искушение прикупить землю по соседству – тем более что необходимые для этого средства есть, контакты в местной администрации налажены, строительные мощности тоже имеются. В итоге случаи, когда поселок изначально заявлялся как небольшой камерный, а потом «прирастал» второй очередью, третьей, четвертой, происходят постоянно.

Также, отмечает Наталья Ветлугина, изменения могут коснуться общественных зон. Объявлялось, что будет прогулочная зона, парк, но застройщик понимает, что эту территорию можно нарезать на участки и продать. И очень редкий организатор строительства устоит перед таким искушением. Бывает и так, что какие-то участки оказываются полнейшим неликвидом – к примеру, те, что расположены возле самого въезда. Перепрофилировать их в парк – это вряд ли (от такого использования земли застройщику никакой выгоды), но вот какие-нибудь элементы инфраструктуры тут вполне появиться могут. Замена – с точки зрения владельцев соседних участков – явно неравнозначная: одно дело, когда рядом с тобой предполагались коттеджи, и совсем другое, когда возникает торговый центр с постоянным потоком покупателей, шумом и запахом выхлопных газов автомобилей…

Возможность различных корректировок во многом зависит и от того, на какой стадии находится проект, добавляет Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». «В самом начале, в период проектирования, легко могут быть изменены основополагающие вещи – такие, как площади домов и участков, их количество, – говорит он. – Также в этот момент могут быть скорректированы архитектурные элементы поселка. Когда строительство уже в разгаре, изменить основные идеи проекта уже достаточно сложно. На этом этапе дело обычно ограничивается варьированием количества и характера инфраструктурных объектов, элементов благоустройства поселка – их создание обычно ведется в последнюю очередь».

Непрофессионализм или…
На первый взгляд, подобного рода корректировки являются свидетельством непрофессионализма проектировщиков поселка: недодумали, не сумели учесть все условия. Однако из-за непостоянства нашего рынка, активно меняющихся не только пристрастий покупателей, но и таких факторов, как, к примеру, законодательство, преобразование проекта предстает в совершенно ином свете. Как, напротив, признак высокого профессионализма, способности адекватно отреагировать на изменение внешних условий.

Кроме того, напоминает Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «ТЕРРА-недвижимость», причины корректировок могут быть диаметрально противоположными. Это как проявившиеся в процессе реализации ошибки, допущенные на этапе проектирования, так и, напротив, успех. Удача приносит девелоперам дополнительные деньги, которые они решают вложить в развитие поселка – например, в создание более развитой собственной инфраструктуры. Хотя, конечно, чаще всего корректировки – это от неудач.

Среди конкретных ошибок Надежда Гребенникова называет недостаточную площадь участков – в этом случае застройщику приходится разрешать их объединение. Если неудачным оказался архитектурный проект, покупатели могут приходить с собственным проектом дома или, в крайнем случае, настаивать на приобретении участков без подряда. «На рынке известны примеры, когда в поселках приходилось даже сносить невостребованные дома и менять проекты, – отмечает эксперт. – Это связано с тем, что большинство девелоперов, особенно начинающих, считает, что они хорошо себе представляют запросы потребителей. Они не пользуются услугами консультантов, экономят на собственных управленческих кадрах. И в итоге иногда обращаются за помощью лишь через два-три года после старта продаж. К этому моменту большая часть поселка может быть уже застроена, и речь тогда пойдет только об экстренных мерах, которые значительно снижают рентабельность проекта. Известно немало примеров «мертвых» поселков, где продажи стоят не один год, а те немногие покупатели, кто приобрел в них участки, стараются изо всех сил избавиться от приобретения», – подводит итог представитель «ТЕРРА-недвижимости».

За ценой не постоим?
Изменения в проекте приводят к изменениям в цене. Теоретически цена может и вырасти, и упасть. Но в реальной жизни, конечно, изменения к худшему происходят как-то естественнее, чем в обратном направлении…

«Если в поселке часть участков продавалась с подрядом, а потом появились покупатели, получившие право строить то, что им хочется, – это, конечно, работает на снижение цены и сокращение продаж, – считает Владимир Яхонтов. – С другой стороны, если «в процессе» улучшается инфраструктура поселка или совершенствуется его архитектурная концепция, исправляются какие-то недоработки, это повлечет за собой увеличение стоимости».

Согласившись с последним тезисом, добавим от себя одну немаловажную деталь. Всевозможные перестройки, создание и последующий слом чего бы то ни было – крайне затратные операции. Застройщик, разумеется, постарается посчитать их накладными расходами и заложить в цену продаж. Согласятся ли с таким подходом покупатели, захотят ли они оплачивать чужие просчеты – вопрос скорее риторический…

Доверие – в почете
И самый главный, вероятно, вопрос: можно ли доверять застройщикам? При продаже поселков «на котловане» они чаще всего показывают покупателям компьютерную картинку, обещая, что «будет так». Но есть ли гарантия, что будет действительно «так»? Мнения, как обычно, разделились.

Радикальнее всех высказывается Наталья Ветлугина: по ее мнению, никаких гарантий в принципе быть не может. Она напоминает, что период доведения поселка «до ума» длится минимум пять лет. За это время изменится многое – и рыночная ситуация, и архитектурная мода. «Если покупатель хочет полностью контролировать процесс, он должен строить сам, причем делать это в абсолютно сложившейся и понятной среде, т.е. в уже существующем, застроенном и заселенном поселке», – утверждает эксперт.

Другие специалисты высказываются менее жестко. По мнению Жанны Потапкиной, руководителя отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», изменения в ходе реализации проекта неизбежны, но не следует относиться к ним как к однозначному злу. «Развитие коттеджного поселка можно сравнить с ростом ребенка, – говорит она. – Перемены будут, но профессиональный, заботящийся о собственном имидже застройщик постарается сделать так, чтобы это были перемены к лучшему».

В процессе строительства постоянно проявляются новые обстоятельства. Может выясниться, что требуется насосная подстанция большей, чем планировалось, мощности. И места для нее понадобится больше – соответственно, передвигаем детскую площадку. Но именно передвигаем, причем в адекватное место, а не засовываем в самый «неликвидный» угол и не выбрасываем ее из проекта вовсе. «Мы, застройщики, должны выполнить все, что обещали нашим покупателям, – отмечает Жанна Потапкина. – Портить свой проект недопустимо. Компании, которые хотят работать на рынке долго, реализовывать не один поселок, должны помнить о своей репутации».

С этим тезисом – солидный застройщик будет заботиться о своем реноме, портить поселок ради сиюминутной выгоды он не станет – согласились и остальные наши эксперты. «Опасения покупателей вполне оправданны, но рекомендации тут предельно простые: если речь идет о покупке на старте проекта, когда цена еще не столь высока, нужно ориентироваться, прежде всего, на имя девелопера, – говорит Надежда Гребенникова. – Идеально, если эта компания уже имеет успешно реализованные проекты. Также о серьезности компании говорят оформление офиса продаж, наличие всех сопроводительных материалов, их качество, уровень подготовки продавцов, прозрачность финансовых вопросов, наличие всех необходимых юридических бумаг».

«Нельзя доверять тем, кто не вкладывает собственные средства в строительство, а строит только на деньги от продаж, – добавляет Владимир Яхонтов. – Если же застройщик финансово заинтересован в успешности проекта, то можно быть уверенным в том, что он сделает то, что обещал». И тогда корректировка на местности не будет столь глобальной, а лишь своего рода необходимым штрихом при актуализации проекта.