Проверено: мин нет?

Если вдуматься, система регистрации прав на недвижимость в нашей стране парадоксальна. Государство постоянно присутствует в этой сфере: в законодательстве сказано, что любая сделка вступает в законную силу только после ее государственной регистрации в уполномоченном органе (Управление Федеральной регистрационной службы – Регистрационная палата на профессиональном сленге риелторов).

В ФРС с граждан потребуют большой пакет документов, не забудут взять все положенные сборы и пошлины. После этого выдадут Свидетельство о государственной регистрации права – серьезного вида бумагу зеленого цвета, украшенную водяными знаками и печатями.

Стоит, однако, появиться каким-то проблемам (например, квартиру пытается отсудить назад ее продавец), как выясняется, что государство ни за что не отвечает. Нынешнему собственнику придется противостоять бывшему в суде, что-то там доказывать. При неблагоприятном для него повороте дела квартиру отберут. А госорганы, фактически «освятившие» сделку своими штампами и печатями, по обыкновению в стороне и все в белом… По этой самой причине на рынке есть даже специальный термин – «проверка юридической чистоты квартиры».

Что проверяем и как?

С точки зрения закона, статус недвижимости двоякий. С одной стороны, это имущество, которым собственник вправе распорядиться (здесь, понятно, мы говорим только о квартирах, находящихся в собственности; неприватизированные покупать и продавать нельзя). С другой – это место, где человек регистрируется органами МВД («прописывается»). И юридическая проверка должна включать в себя оба эти направления.

Вопросы «прописки» проясняются в паспортных столах ЕИРЦ. Там можно взять выписку из домовой книги – документ, где написано, кто в данной квартире зарегистрирован. Выписка бывает «простая» (кто зарегистрирован сейчас) и «расширенная» (с указанием всех, кто когда-либо жил в данной квартире – в их число входят и умершие, переехавшие на другое местожительства и т. д.). Для проверки истории, естественно, лучше расширенная. Если в квартире были умершие – сверяются даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными. Выехавшие – выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу.

Следующая инстанция – бухгалтерия ЕИРЦ (или ЖСК, если дом кооперативный), где берется копия финансово-лицевого счета. Там тоже указаны все проживающие в квартире – эта информация дублирует ту, что получена в паспортном столе. В случае каких-то нестыковок, естественно, нужно все перепроверять.

Для квартир с «первичной приватизацией» (т. е. тех, которые приватизировались теми самыми людьми, которые сейчас продают) проверка на этом, собственно, и заканчивается. Если же были переходы права собственности (продажи, дарения, наследования и т. п.) – процедура усложняется. Теперь необходимо проверять все эти сделки – каждую на предмет того, куда делись все прежние собственники, где они проживают сегодня. Очень хорошо, когда владелец квартиры хранит бумаги, связанные с ее историей: ксерокопии всех предыдущих документов. Если же нет, все эти документы надо как-то раздобыть…

Заветы дона Корлеоне

В романе Марио Пьюзо «Крестный отец» есть потрясающий пассаж о том, что надо больше опасаться не подлинных свидетелей, а лжесвидетелей. Потому что настоящие все налицо, они известны, и заранее можно предвидеть, что каждый из них скажет. С лжесвидетелями иначе – никогда нельзя заранее знать, откуда такой вынырнет и что придумает.

По аналогии, люди, когда-то проживавшие в квартире, представляют наименьший риск: их при определенной настойчивости и умении можно разыскать. А вот всевозможные «гипотетические» варианты… «Колоссальную опасность представляют квартиры, полученные по наследству по закону (т. е. когда не было завещания), – говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город».  Особенно если наследодатель – мужчина. Общественные традиции таковы, что дети женщины, как правило, живут вместе с ней. А вот у мужчины вполне может оказаться внебрачный сын где-нибудь в Барнауле. Притом что полноценного учета собственных граждан наша страна так и не создала, ни один паспортный стол, ни одна милиция не может гарантировать, что такого сына не существует. И того, что он в один прекрасный день не появится и не потребует свою долю наследства, тоже».

Многие собственники квартир полагаются на то, что Гражданском кодексе указаны сроки исковой давности: обычно это три года, в отдельных случаях – 10 лет. Дескать, если ничего страшного за это время не произошло, то и потом не произойдет. В принципе это верно, но с двумя оговорками. Во-первых, 10 лет – это само по себе немало. А во-вторых, в том же ГК ясно говорится о том, что срок давности может быть продлен, если суд сочтет доводы истца убедительными. Применительно к примеру с сыном из Барнаула – предположим, в момент смерти отца ему было пять лет. 13 лет ребенок взрослел, потом еще лет пять ему ничего не говорили об отце: мать, по естественной женской стыдливости, скрывала этот факт. Так что даже через 18 лет (!) после сделки такой наследник вполне может объявиться, и любой суд скажет, что его опоздание было вызвано уважительными причинами.

Дела риелторские

Обычные граждане склонны считать, что агентства недвижимости имеют перед ними преимущества: у них юристы в штате, большие финансовые возможности. Это так, но с определенной точки зрения риелторы даже более бесправны, чем простые смертные. Вспомним, что даже такой профессии – «риелтор» – официально не существует. И всевозможные паспортные столы совершенно не обязаны выдавать документы «людям с улицы». Так что на практике документы получают любыми способами. Иногда удается за «спасибо», иногда – за коробку конфет, в крайних случаях приходится давать деньги – в некоторых ЕИРЦ «тариф» доходит до 500 рублей.

Иной раз сотрудникам агентств приходится совершать весьма дальние путешествия, если проживавшие когда-то в квартире находятся сейчас вне Москвы. «В моей практике был случай, когда сотруднику пришлось ехать на Алтай, – рассказывает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». В 90-е годы одна женщина приватизировала квартиру, не вписав в число собственников своего сына, причем сделала это с нарушением закона. К моменту сделки этот сын уже вырос и служил в армии на Алтае. Наш риелтор ездил к нему и взял у него расписку, что на данную квартиру он не претендует».

А случается, проверки бывают и более захватывающими. Руководитель одного из агентств недвижимости (его мы, по понятным причинам, называть не будем) однажды рассказывал автору, как эта технология построена у них. Имеется свой человек в прокуратуре. При появлении квартиры, вызывающей некие сомнения, на продавца заводится уголовное дело (!), в рамках которого сразу же проверяется все имеющееся имущество, в том числе и недвижимость. Потом это дело, понятно, закрывают… Автор честно признается, что не может оценить правдоподобность этого рассказа, сделанного в свое время в изрядном подпитии (кто такое на трезвую голову-то расскажет?!). Как говорится, за что купил – за то продал.

И немного статистики

«Чирей на моей шее беспокоит меня больше, чем голод в Китае, от которого погибли 50 млн человек», – сказал Дейл Карнеги. Цинично, но справедливо: человеку свойственно концентрироваться на собственных проблемах. Какова вероятность вляпаться в подобный «комсомол» каждому из нас? Очень невелика, но она есть.

"Собственник"

 Василий Андреев 24.09.2007