Киевское шоссе: хорошие дороги привлекают элиту
Сегодня на Киевском направлении по умеренным ценам можно купить вполне качественный загородный дом. Однако «лафа» для покупателей жилья будет длиться не вечно. Как только закончится реконструкция шоссе, нынешняя демократичная «Киевлянка» уверенным шагом будет двигаться в сторону элитности.
Судьба Киевского шоссе изобилует взлетами и падениями. В советское время это была одна из наиболее престижных трасс, — лучшее места здесь занимают стародачные поселки, выделенные в свое время советской элите. Но в девяностые звезда Киевлянки зашла, живописное направление с неплохой инфраструктурой, оставшейся в наследство с советских времен, стало одним из наименее ликвидных. Второе рождение трасса пережила после начала реконструкции.
По комфортной трассе – в лидеры
Транспортная доступность – один из самых главных вопросов, интересующих покупателей при выборе загородной недвижимости. Судьба киевского направления — лучшее тому подтверждение. Его популярность резко возросла после того, как были решены проблемы с коммуникациями и была отреставрирована сама трасса. По признанию экспертов, сегодня она одна из лучших в Подмосковье.
«Буквально года два-три назад на Киевском шоссе были постоянные пробки, что, конечно, сказывалось на ликвидности направления. Поэтому оно пока мало застроено коттеджными поселками: только 6% от общего объема предложения. Ситуация коренным образом изменилась после реконструкции. Сегодня Киевское направление активно развивается и как по темпам прироста цен, так и по средним продажам объектов занимает одно из лидирующих позиций», — говорит старший аналитик по загородной недвижимости компании «Инком» Роман Попов.
Действительно, сегодня Киевское шоссе - это высокоскоростная трасса с пятью полосами в каждую сторону. У Киевского направления есть скоростной дублер – реконструированное Боровское шоссе с возможностью выезда на Минское.
Много достоинств…
Трасса интересует не только рядовых дачников, но и, в первую очередь, представителей бизнеса, стремящихся выгодно вложить средства или профессионально занимающихся загородным строительством. Ничего удивительного: на сегодня Киевское шоссе занимает одно из первых мест в Московской области по объему инвестиций, — сообщает Олег Маринин, президент группы компаний «Парк Групп».
Инвесторов привлекают достоинства Киевского шоссе: выгодное географическое положение, удобное транспортное сообщение, обусловленное лучшей на данный момент в Подмосковье трассой, проходящей от МКАД до 20 километра. «В скором времени трасса будет продолжена до третьего транспортного кольца, - добавляет Маринин, повсеместное наличие современных средств коммуникаций и благоприятный деловой климат делают покупку и продажу земли вдоль Киевского шоссе привлекательными и надежными для любых капиталовложений».
Если идти дальше по пути перечисления достоинств направления, то стоит назвать хорошую экологию — много лесов и рек. Сложившиеся стародачные места играют роль проверенного «бренда».
Среди преимуществ стоит отметить и «интеллектуальный потенциал» направления, ведь Киевское шоссе является продолжением Ленинского проспекта и проспекта Вернадского, вдоль которых расположены лучшие ВУЗы страны: МГУ, МГИМО, АНХ, ГАНГ, напоминает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость и добавляет еще один привлекательный штрих к общему портрету. Это недавно введенный в эксплуатацию современный бизнес-центр «Румянцево», построенный в 700 м от МКАД по Киевскому направлению. Такова одна из последних тенденций строительства — размещение бизнес-центров вблизи МКАД.
…и всего один недостаток
С решением транспортных проблем Киевское направление, с его неплохой инфраструктурой, хорошей экологией и живописными видами стало наступать на пятки явному фавориту последних лет Новой Риге.
Единственным минусом направления можно считать шум от самолетов аэропорта Внуково. «На удалении от 0 до 30 км от МКАД на Киевском направлении все территории земельных участков и коттеджных поселков подвержены акустическому воздействию от полетов самолетов, - отмечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»), Это данность, с которой приходится мириться как девелоперам, так и покупателям загородной недвижимости на Киевском направлении. Однако многих покупателей это не смущает, так как они проживают на юго-западе столицы».
Из-за близости аэропорта в иных газетных публикациях Киевскую трассу называют среди «аутсайдеров» Однако многие эксперты решительно не согласны с таким мнением и полагают, что близость аэропорта никак не влияет на ликвидность трассы. Тем более, что с этой проблемой знакомо практически все ближнее Подмосковье.
«Говорят, что «контролируемая аэропортом территория» распространяется на 50 км вокруг но если взглянуть на карту, то видно, что в зону этой «контролируемой территории» минимум двух московских аэропортов (Внуково и Шереметьево) попадает… московский Кремль! — отмечает Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город». Не говоря уже о традиционно престижных районах западной половины Москвы они к «воздушным воротам» столицы еще ближе. Внуково – один из самых спокойных московских аэропортов, относительно него нет планов грандиозного развития. Он традиционно используется для полетов руководства страны, а это означает, что пассажиропоток там меньше».
«Неродная», но близкая инфраструктура
Пока отличительная черта коттеджных поселков Киевского направления — недостаток социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. Но, по мнению риэлтеров, это не осложняет жизни дачников. В 80% случаев проблемы с внутрипоселковой инфраструктурой полностью компенсируются за счет уже существующего и отлично функционирующего внешнего окружения.
На Киевском направлении расположены города Апрелевка, Наро-Фоминск, а также крупные населенные пункты: Московский, Внуково, Кокошкино, Крешкино. Магазины, школы, детские сады, фитнес-центры, больницы, поликлиники, кафе, рестораны и коммунальные службы находятся рядом или до них можно очень быстро добраться.
По данным Аллы Аксёновой, эксперта агентства недвижимости DOKI, инфраструктура вдоль Киевского шоссе хорошо развита на выезде из Москвы до 5-го километра. На остальном протяжении трассы активно строятся не только коттеджи, но и торговые, и развлекательные центры. Так что с точки зрения инфраструктуры, Киевское направление может стать одним из самых комфортных.
Одни коттеджи, таунхаусов мало
По мнению разных экспертов по ликвидности Киевское направление занимает 2-4 место. Когда реконструкция шоссе вплоть до бетонного кольца будет закончена, и пропускная способность, соответственно, — увеличена, то популярность направления как у девелоперов, так и у покупателей должна возрасти еще больше.
«Преобладающее число поселков на этом направлении расположено не далее 40 км от МКАД. Цены на дома в этих поселках начинаются от 400 тыс. долларов, и это довольно низкий уровень цен, учитывая рейтинг направления и удаленность от МКАД» — говорит Роман Попов («Инком»).
Основной тип загородного жилья на Киевском направлении — коттеджи, — подчеркивает Попов. Таунхаусов почти нет. Одно из немногих исключений — поселок «Фрунзевец», где представлены дуплексы и коттеджи, и поселок «Апрельская мелодия».
Популярно не только ближнее Киевское шоссе, но и дальнее. В качестве примера Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ») приводит проект «Экомир» (площадь 1,5тыс. га) Большой земельной компании. Проект включает в себя комплексы имений (Долина Имений), развлекательный парк «Мировая этнодеревня», агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, охотничьи хозяйства, фермы и пр. Курорт будет использоваться для спорта и отдыха круглый год.
Сегодня, по данным компании «Миэль» первичной продаже предлагаются дома в трех поселках класса «эконом», десяти поселках класса «бизнес», четырех поселках класса «бизнес+», и в семи поселках класса «де люкс» (на удалении до 50 км от МКАД).
Среди обжитых поселков наиболее популярны, по данным Аллы Аксеновой (DOKI), — «Европейская деревня-2», расположенная в густом хвойном лесу, «Рубин» - охраняемый коттеджный поселок с собственным озером, «Апрелевка» (или Новоборовское) Наиболее дорогие коттеджи: в «Новоглаголеве» (35 км от МКАД) — здесь загородный дом площадью 300-400 кв. м может стоить $900-1200 тыс.
Так же можно выделить поселки «Чистые ключи (25км, 230 домов, от $515 тыс. за дом), «Глаголево парк» (35км, 280 домов, от $486 тыс. за дом), «Праймвилл» (15 км, по Калужскому или Киевскому шоссе, 56 домов, от $790 тыс. за дом).
При этом последней тенденцией стало освоение земли за пределами 50-километровой зоны. Так, на 80-м километре Киевского шоссе продаются дома в поселке «Боровики» по цене от $130 тысяч.
Пока доступно
При всей своей популярности Киевское направление довольно доступно, за сравнительно умеренные деньги можно купить качественный загородный дом.
По данным аналитиков группы компаний «Парк Групп» более 70 процентов всех поселков, строящихся на Киевском шоссе составляют объекты бизнес-класса в ценовом диапазоне от $ 250 до 500 тыс. и коттеджи эконом-класса стоимостью до $ 250 тыс. На землях вдоль Киевского шоссе приблизительно одинаковым спросом пользуются как новые коттеджные поселки, так и давно обжитые районы, благодаря престижности старых дач, построенных еще в советское время.
Впрочем, есть мнение, что рост популярности направления неминуемо скажется на ценах. Например, Алла Аксенова уверена, что Киевское шоссе на наших с вами глазах превращается из неэлитного направления в элитное.
Так что сегодняшние вложения в загородную недвижимость на Киевском шоссе не только себя оправдают, но и принесут покупателям определенные дивиденды. Ведь загородное жилье само по себе подрастает в цене (16-20 % в год), а если еще добавить и субъективный фактор, такой как реконструкция шоссе, то выгоды подобных вложений вполне очевидны.
Предложения в коттеджных поселках по Киевскому шоссе
Поселок Направление УдаленностьКм Тип Стоимость коттеджей
кв.м./$
Стоимость участков с подрядом
кв.м./$ Стоимость эксплуатации
Променад (La PROMENADE, Нескучный сад) Киевское 14 коттеджи 3350-5210 500-600
Акиньшино (2 очередь) Киевское 17 участки с подрядом 2000-2280 250
Усадьба Бергов Киевское 23 участки с подрядом 2705-4080 400
Власово (Апрелевский) Киевское 23 коттеджи 2095 405-540
Чистые ключи Киевское 25 участки с подрядом 1715-1850
Графские пруды Киевское 30 участки с подрядом 3225-6645 500
Серебряный век Киевское 30 коттеджи 5800-6625 400
Глаголево-парк Киевское 33 участки с подрядом 1950-3280 300
Свитино Киевское 35 коттеджи 1850-2920 250
33 club Киевское 37 коттеджи 1590-2190 200-250
Огонек Киевское 38 коттеджи 3685-4430 300
Акуловские Усадьбы Киевское 48 коттеджи, участки с подрядом 2170 2195-2810 200-400
Лесная радуга Киевское 55 коттеджи, участки с подрядом 1280-1870 1015-1895 115
Источник: Аналитический центр IRN.RU
"METRINFO".RU
Павел Чернышов 18/09/2007
