Ждать ли обвала цен на рынке жилья?
Еще месяц назад перспективы московского рынка жилой недвижимости, казались совершенно очевидными - осенью начнется небольшой рост. Все шло именно к этому. Сегодня, на наш взгляд, ситуация несколько изменилась.
Еще месяц назад перспективы московского рынка жилой недвижимости, а вместе с ним и рынка всей российской недвижимости, казались совершенно очевидными - осенью начнется небольшой рост. Все шло именно к этому. Сегодня на наш взгляд ситуация несколько изменилась. Кризис на мировом финансовом рынке может внести существенные коррективы в эти планы.
Локальный мыльный пузырь - раздутый рынок ипотеки в США привел в первой половине августа к весьма серьезным потрясениям на всем мировом финансовом рынке и рынке заимствований в частности. Не вдаваясь в детали, можно сказать, что деньги практически в одночасье резко подорожали, то есть выросли проценты, под которые компании и банки одалживают их друг у друга. Сегодня мировая экономика ждет сентября-октября, когда появятся данные по невозвратам ипотечных кредитов в США этим летом. Нанесет ли американская домохозяйка очередной удар по финансовым системам практически всех без исключения стран? Многие эксперты полагают, что да. Вопрос - удар какой силы стоит ожидать? Ответить на него сегодня мы не беремся, зато можем вполне четко представить себе, как мировой финансовый кризис повлияет на отечественный рынок недвижимости.
Дефицит ликвидности, а проще говоря, нехватка денег приведет к дальнейшему росту их стоимости. Российские банки будут вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам. В тоже время негативный пример США приведет, а во многих случаях уже привел, к ужесточению требований к заемщикам, предмету залога и условиям кредитования. Другими словами, банки отвернутся от заемщиков, способ подтверждения доходов которых не вполне надежен, более серьезно задумаются на предмет дальнейшей ликвидности приобретаемых по ипотеке объектов, и с рынка полностью исчезнут программы с нулевым первоначальным взносом. В результате весьма значительный пул «ипотечников» будет вымыт с рынка. Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья сейчас весьма велика. В целом по России их 9%, но в столице этот показатель выше и по разным оценкам доходит до 30% и даже больше от общего количества сделок. Что произойдет, если часть этих покупателей не сможет получить кредит, и, соответственно, совершить запланированную покупку? Насколько сильно сократится спрос? Ответить однозначно на эти вопросы сегодня сложно, но не исключено что весьма существенно, все зависит от масштабов грядущего мирового кризиса и адекватности ответных шагов ФРС США и Центробанков ведущих мировых экономик. Несколько смягчить удар по российской ипотеке может АИЖК, которое оставит ставки на прежнем уровне, и в результате «долларовые» заемщики смогут переориентироваться на рублевые кредиты.
Но если спрос снизится существенно, а кризис на мировых финансовых рынках усугубится, то в дальнейшем не исключено и падение цен на недвижимость. Все зависит от трех факторов: во-первых, цен на нефть, во-вторых, масштабов кризиса в России, который если и будет, то может коснутся только банков и корпораций, но никак не государства, как было в 1998 году, и в-третьих, последующей реакции на снижение цен тех граждан, которые уже взяли кредит и в настоящий момент выплачивают задолженность по нему. Согласно опросу, который недавно был проведен порталом «Квадрум. Недвижимость России» среди своих читателей, 58 процентов респондентов откажутся от выплат по кредиту и согласятся на продажу квартиры банком, если долг по ипотечному кредиту окажется больше стоимости купленной квартиры. Конечно, объемы рынка ипотеки России и США несопоставимы, но и объемы рынка недвижимости также отличаются не в нашу пользу. На наш взгляд сбрасывать этот фактор со счетов также нельзя.
Подводя итог, по нашему мнению, осенью 2007 года скорее все же стоит ожидать продолжения летних тенденций, а именно: плавного снижения цен, как на низкокачественное жилье, так и на недвижимость бизнес-класса и элит, которая в действительности продается с существенным дисконтом от 10-15%, а иногда даже до 25% от заявленной стоимости.
Однако, если ипотечный кризис в Америке существенно не затронет российскую банковскую систему, то события начнут развиваться совершенно по другому сценарию. Об этом, а также о текущей ситуации говорят непосредственно сами участники рынка:
--------------------------------------------------------------------------------
Основной итог - это, разумеется, прекращение снижения цен. Тот рост, о котором говорят аналитики, крайне незначителен - доли процента. Но уже никто не спорит, что снижения цен больше нет.
Одновременно с этим видно, что растет спрос на жилье. Тут можно даже провести некоторые аналогии с тем, что было в прошлом году - хотя, конечно, в меньших масштабах. Неожиданно сократилось предложение. Появилось такое неприятное для покупателей явление, как «корректировка» цены в последний момент. То есть ты собираешься купить квартиру и в последний момент, буквально за день до сделки, продавец заявляет, что цена будет выше. Такое, как мы понимаем, может происходить только на ажиотажном рынке.
Но есть одно существенное отличие от рынка годичной давности. Это тот факт, что сейчас две трети покупателей приходят с банковскими кредитами.
Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»
--------------------------------------------------------------------------------
Растущий интерес покупателей, наметившийся в начале августа, к концу месяца все еще можно сравнить с вхождением человека в реку (река - это рынок, вхождение в ее воду символизирует выход на сделку). Покупатели, в большинстве своем стоя пока на берегу, осторожно трогают кончиками пальцев температуру воды, и думают, идти купаться или подождать, пока вода еще прогреется. То есть - покупать жилье сейчас, или повременить еще. Однако, гладя в спину все большему количеству смельчаков, совершающих продуманный и уверенный заплыв, решают поддаться общей тенденции.
Никто сейчас не совершает покупку «нырнув» с головой и без оглядки. Покупатели с «живыми» деньгами и «альтернативщики» просматривают десятки предложений (порой количество просмотров у одного покупателя доходит до 50 в месяц - то есть полтора просмотра в день!) что неудивительно, ведь предложение по прежнему превышает спрос, и покупателю хочется воочию ознакомиться со всем разнообразием предложений. Пожалуй, продавцы стали охотнее идти на дисконт, но не более чем на 3-7 процентов. При этом торговаться они предпочитают с покупателями, уже остановившими свой выбор на их квартире, или склоняющимися к этому выбору. Резюмировать все сказанное можно так: спрос, активизировавшийся в начале августа, не спадает, и продолжает расти и в конце этого последнего летнего месяца. Однако сей факт, вряд ли вызовет существенное повышение цен, хотя и на резкое их понижение покупателям надеется не стоит.
В Подмосковье спрос на жилые метры в многоквартирных домах вырос, по сравнению с июнем, примерно 20 процентов. Скорее всего, квартиры в Подмосковье будут дорожать на протяжении всей осени.
Рынок очень насыщен предложениями по «вторичке», а вот в сегменте новостроек переложений меньше. В большей мере потому, что многие застройщики решили приостановить продажи, дожидаясь еще большей активизации спроса на рынке.
Можно отметить повышение интереса покупателей к трехкомнатным квартирам. Возможно, это связано со значительным повышением рождаемости, с ростом количества семей с двумя и более детьми, которым требуются более просторные жилища. Если семья с одним ребенком может довольно комфортно существовать в двухкомнатной квартире, то при появлении второго чада родителям приходится задумываться о перспективе размещения детей в отдельной комнате, да и от наличия гостиной отказываться не хочется. По нашим наблюдениям, каждая вторая семья, являющаяся потенциальным покупателем трехкомнатной квартиры, имеет одного и более ребенка, или в ближайшее время планирует появление второго. Как правило, такие семьи для улучшения своих жилищных условий спешат расстаться с обжитыми «двушками». Можно предположить, что это одна из причин значительного количества (более 7 тысяч) предложений по двухкомнатным квартирам. Их в полтора раза больше, чем выставленных на продажу «однушек», и на тысячу больше количества предлагаемых «трешек».
Алла Аксёнова
Эксперт агентства недвижимости DOKI
--------------------------------------------------------------------------------
Итоги лета - это пусть и небольшой, но непрекращающийся рост цен на рынке загородной недвижимости. Это - как и прогнозировалось - рост цен на аренду. Потому что в результате роста цен продаж в последние два года аренда оказалась серьезно недооценена.
В городе, в сегменте жилья эконом-класса, итоги лета - это подъем спроса. И тот же подъем спроса, сопровождающийся даже небольшим подъемом цен, в бизнес-классе.
Сейчас на рынке те, кто заинтересован в росте цен, обнадежены этими небольшими подвижками.
В перспективе в предстоящие месяцы спрос должен еще более вырасти, и это оживит рынок. Но основной подъем цен придется на 2008 год, на апрель-май.
Михаил Гороховский
Первый вице-президент
Корпорации «БЕСТ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------
Рынок жилой недвижимости в последние два месяца заметно активизировался. В июле покупательская активность на рынке жилой недвижимости московского региона выросла на 12%, а в августе на 15%. Рост деловой активности обусловлен несколькими факторами. Осенью рынок городской недвижимости традиционно оживает. Так же следует учесть и накопившийся отложенный спрос, и развитие ипотечного кредитования. Многие потенциальные покупатели в условиях стагнирующего рынка откладывали покупку квартиры. В последние два месяца складываются благоприятные условия для проведения сделок с недвижимостью.
На вторичном рынке московской жилой недвижимости уже второй месяц наблюдается снижение объемов предложения. Продавцы в период отпусков решили взять тайм-аут и дождаться осени, когда традиционно рынок городской недвижимости оживает. По данным аналитического центра компании «Домострой» в августе объем предложений на вторичном рынке сократился в среднем на 15%, а стоимость предложения квадратного метра выросла на 1-2%. В августе наблюдается рост покупательской активности. Если в предыдущие годы рынок просыпался только в сентябре, то в этом году осеннее оживление наступило намного раньше. В ближайшее время рост деловой активности на рынке сохранится. Но это не приведет к значительному росту цен. Даже в период оживления вряд ли удастся продать заведомо переоцененное жилье. Ценовая коррекция продолжится, но в среднем ценовая динамика будет иметь положительную направленность.
На рынке подмосковной недвижимости так же наблюдается рост деловой активности. В августе на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья сократился объем предложений, но средняя стоимость квартир практически не изменилась. На рынке новостроек повышенным спросом пользуются квартиры в городах наиболее приближенных к столице и имеющих развитую инфраструктуру, таким как Люберцы, Балашиха, Котельники, Щербинка. Разрыв в стоимости квартир в городах, расположенных в непосредственной близости от Москвы, и в спальных районах столицы небольшой. Это сдерживает рост стоимости новостроек в Подмосковье.
Елена Буравцова
Пресс-секретарь
Агентства недвижимости «Домострой»
--------------------------------------------------------------------------------
Прежде всего, мы можем говорить только о рынке качественного дорого жилья - т.е. того, с чем наша компания работает. По моим ощущениям, окончилась коррекция цен. То, что (к сожалению или к счастью) происходит на бирже, что происходит с долларом - все это заставляет инвесторов вновь обратить свой взор на недвижимость. Может быть, не для получения сверхприбылей и преумножения капиталов, но хотя бы для их сохранения. Потому что рост в ПИФах в последние полгода был слишком незначительным, а колебания отдельных бумаг - слишком сильными, чтобы этим инструментом могли пользоваться те инвесторы, которые не могут постоянно держать руку на пульсе. Недвижимость в этом смысле хороша тем, что она не подвержена столь быстрым колебаниям. Поэтому одним из итогов лета можно считать возвращение покупателей, в том числе инвестиционных.
Об осени. Сейчас развивается конфликт между налоговыми органами и компаниями-застройщиками. Несмотря на то, что «Новый город» новостройками не занимается, мы очень пристально следим за этими событиями. Потому что они могут оказать очень серьезное влияние на рынок. Потому что решения государство иногда принимает, рубя с плеча, если мы получим еще один 214-й закон, на рынке новостроек может начаться хаос. Мне бы хотелось, чтобы этот узел был развязан аккуратно.
Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»
"Квадрум"
03.09.2007
