Квартира в новостройке
Покупка квартиры в новом доме имеет некоторые особенности. При выборе именно такого варианта решения жилищной проблемы неизбежно появляется множество вопросов. Например, может возникнуть недоумение по поводу того, что квартиры в одних и тех же новостройках предлагают по неодинаковым ценам, причем делают это разные организации.
«Ничего удивительного здесь нет, — считает заместитель начальника отдела новостроек компании «Московские огни» Андрей Анфимов. В строительство жилья деньги могут вкладывать разные инвесторы, в том числе агентства недвижимости. Поэтому на рынок квартиры попадают из нескольких источников, и разница в их стоимости может составлять до 10%. Следовательно, если покупатель ориентируется на определенный дом или жилой комплекс, то ему стоит поинтересоваться, по какой цене предлагают этот объект разные продавцы, в первую очередь сам застройщик. И, конечно, надо проверить все необходимые документы, такие, как инвестиционный контракт с городом, договор аренды земли, разрешение на строительство, протокол распределения площадей».
Если дом не достроен, а покупатель собирается заключать с продавцом договор, то возникают новые вопросы. Главный из них таков: как юридически стать собственником еще не существующей квартиры? Следует иметь в виду, что покупку можно оформлять по-разному: как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступку прав требования. На практике часто используют вексели и способ предварительной оплаты. В первом случае организация продает человеку вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения ценной бумаги, продавец обменивает ее на квартиру. Во втором случае, по схеме предварительной оплаты, с покупателем заключают договор и требуют 100%-ной предоплаты. По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, а затем передает ее покупателю по договору купли-продажи.
«Меньше рисков быть обманутым в компаниях, заключающих договоры долевого участия, поскольку такие документы подлежат государственной регистрации, — рассказывает президент финансово‑строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. В соответствии с Законом 214‑ФЗ договор долевого участия содержит гарантии защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. Например, в документе указаны гарантии качества завершенного строительства дома, перечислены штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, закреплено право дольщика в любой момент забрать внесенные деньги с процентами».
Покупая квартиру в новостройке, надо быть внимательным, чтобы не попасть в руки к мошенникам или непорядочным продавцам. «Если цены на предлагаемые квартиры значительно ниже, чем в среднем на жилье по району, то, возможно, вам пытаются сбыть неликвидную квартиру», — говорит руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент» Жанна Потапкина.
Тревожными сигналами можно считать отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т. п. Если еще при этом компания совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа, то лучше обратиться к другому продавцу.
Но предположим, что покупатель не просто приобретает квартиру, а хотел бы взять для этого ипотечный кредит. Сразу возникают сложности, потому что по-прежнему не все банки выдают кредит под новостройку. К тому же, прежде чем его оформить, они будут проводить собственную экспертизу объекта, что потребует и денег, и времени.
«Мы прошли аккредитацию в трех банках — Росбанке, МДМ-Банке и Альфа-Банке, — рассказывает заместитель коммерческого директора по новостройкам девелоперской компании «Сити-XXI век» Дмитрий Дементьев. Это означает, что финансисты изучили документацию нашей компании и самих объектов и сделали положительное заключение. Значит, с получением кредита проблем не возникнет. А интерес к ипотечным программам достаточно высок: 15–20% покупателей в Москве и 20–25% граждан в Московской области хотят приобрести квартиру в новостройке в кредит».
Подобное сотрудничество спасает клиента от многих проблем. И что удобно, сегодня практически все крупные застройщики предлагают покупателю услуги банка. Многие берут на себя также андеррайтинг и представление интересов покупателя перед банкирами.
Приобретать квартиру на начальном этапе строительства достаточно выгодно, можно сэкономить в среднем 10–15% только за счет роста стоимости к моменту окончания работ. А если цены на рынке за это время подскочат, то и экономия получится значительнее. Однако тут существует проблема, связанная с процентами по кредиту на период строительства дома. Пока здание не готово, банк берет с заемщика повышенные проценты за кредит, объясняя такие действия высокими рисками. Но недавно некоторые финансово-кредитные учреждения стали предлагать ипотечные программы, в которых в качестве залога выступает квартира заемщика. Это дает последнему возможность не платить повышенные проценты по кредиту в том случае, конечно, если у него в собственности есть жилье.
Но не у всех бывает такая возможность. Для тех, у кого ее нет, тоже найдется выход. На весь период строительства (от рытья котлована до момента передачи квартиры в собственность) инвестиционно-строительная группа компаний «СУ-155» совместно с Независимым строительным банком предлагает кредит на свои объекты всего под 8 % годовых в рублях! «Под эту программу подпадают объекты экономкласса, ориентированные на покупателя со средним уровнем доходов, — объясняет председатель совета директоров «СУ-155» Михаил Балакин. Она направлена на то, чтобы максимально облегчить клиентам трудности инвестиционного периода. Человек проходит самый сложный первоначальный этап, когда он оплачивает банковские риски и несет груз дополнительных затрат по ремонту, обустройству и переезду. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры потребитель имеет возможность получить ипотечный кредит на оставшуюся сумму по существующим на тот момент рыночным ставкам».
Когда строительство завершено, выполнены все инженерные работы, закончены благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии. «И на этом этапе недобросовестные продавцы находят способы заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре, — говорит Владимир Воронин.Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться — произвести обмеры через БТИ. В тексте договора указывают проектную площадь квартиры и дополнительно обговаривают, что при том или ином отклонении фактической площади готового объекта от запланированных показателей стороны производят дополнительные взаиморасчеты. В результате бывает так, что площадь квартиры оказывается на 2–3% больше проектной, и покупателю приходится доплачивать».
Иногда требуют деньги за согласование электромонтажного внутри-квартирного проекта и подсоединение к этажному щиту. Предприимчивые сотрудники организации-продавца, бывает, начисляют квартплату с момента сдачи дома Госкомиссии. Это также является нарушением закона, поскольку квартплату и оплату услуг по охране и уборке дома и его территории нужно осуществлять только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией не раньше! Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в товарищество собственников жилья (ТСЖ) и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов. На самом деле покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.
«В целом, — отмечает Максим Токарев, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город», — потенциальным покупателям стоит очень внимательно отнестись к вопросу о том, сколько они будут ежемесячно платить за свою квартиру. У наших людей еще сохранился такой рудимент социалистических времен: они считают квартплату чем-то необременительным, но бывают шокированы, когда выясняется, что суммы весьма внушительны».
Завершающий этап покупки квартиры в новостройке — оформление на нее права собственности. За определенную сумму (около 2–5 тыс. долл.) организация-продавец или посредническая фирма возьмет на себя все хлопоты по сбору и подготовке документов и получению свидетельства. От покупателя потребуется только предоставить нотариально заверенную доверенность на имя конкретного специалиста. Можно заняться оформлением прав собственности и самостоятельно. Для этого необходимо собрать следующие документы:
оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему;
акт об оплате и прекращении всех финансовых отношений между покупателем и продавцом;
акт приема-передачи квартиры;
договор об уступке прав (если такое имеет место);
документы БТИ (экспликация и поэтажный план);
ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами;
ксерокопию разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
паспорт и ксерокопии всех его страниц;
квитанцию об оплате госпошлины.
Получить документ о регистрации можно только после оформления прав собственности.
"Недвижимость и Цены"
23.07.2007
