Роскошное бремя
В России всерьез задумались о введении налога на элитную недвижимость
Идея исчислять налог на имущество от его рыночной цены обсуждается уже давно. Но определить границу между роскошным и нероскошным жильем пока не могут ни участники рынка, ни законодатели
Думцы ушли на каникулы, но осенью они вернутся. И снова займутся своим любимым делом: оформлением законных способов изъятия денег налогоплательщиков. Вот взять хотя бы недвижимость. Почти у каждой российской семьи есть какая-никакая квартира или дом. И идея исчислять налог на имущество в зависимости от его рыночной цены давно греет душу законодателей. Правда, в год выборов вряд ли кто-нибудь на это решится, но выборы проходят, а желание собирать налоги остается. Так что грозит россиянину, имевшему неосторожность обзавестись этой самой недвижимостью?
Налогом единым
Идея первая: ввести местный налог на недвижимость, который заменил бы два существующих - земельный и имущественный. При этом дом или квартира будут учитываться как единый имущественный комплекс с земельным участком под ними. А ставки нового единого налога должны быть повышенными для элитной недвижимости и льготными - для "неэлитной". С таким проектом выступила Торгово-промышленная палата (ТПП). В Минфине сразу же заявили, что готовы рассмотреть законопроект, как только он будет готов.
Однако сразу встал вопрос: где граница между роскошью и всем остальным? Эксперты в затруднении. Самый простой критерий - это рыночная цена недвижимости. Но пока что однозначно роскошными эксперты считают только дома класса de luxe. "Суперэлита существует, но определить ее ценовой порог я затрудняюсь, - говорит первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский.Тут можно говорить о неких объектах, обладающих уникальными характеристиками: например, особнячок с видом на Кремль".
Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002", полагает, что суперэлита - это прежде всего клубные и элитные дома в ЦАО. Цена квадрата в домах de luxe стартует от 15 тысяч долларов за метр. Но есть десятки других объектов классом пониже. И если подходить к вопросу классификации формально, то по некоторым признакам (натуральные материалы отделки, высота потолков и месторасположение) в разряд "люксовых" попадают и старые дома, например "сталинки", с владельцев квартир в которых тоже придется брать повышенный налог. "Например, во Франции налог на роскошь взимается с объектов стоимостью свыше миллиона евро, - говорит заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Если исходить из уровня доходов наших граждан по сравнению с доходами французов, то в России эта цифра должна составить порядка 400-500 тысяч долларов. И тогда, учитывая общий уровень цен на рынке, под налог попадут не только состоятельные люди".
Что касается загородного жилья, тут дело еще запутаннее. Его классификацию тоже проводят по стоимости объектов, только границы классов у всех участников рынка разные. "К экономклассу мы относим предложения стоимостью до 400 тысяч долларов, к бизнес-классу - от 400 до 1 миллиона, к классу "бизнес+" - объекты от 1 до 1,8 миллиона долларов, - говорит Яхонтов. - Все, что дороже, - "элита". Причем границы эти с ростом цен на недвижимость меняются".
"Еще весной 2006 года порог, отделяющий элиту от бизнес-класса, был на уровне миллиона долларов, - замечает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании "Аллтек Девелопмент". Однако цены растут, и сегодня эта граница - минимум 1,2 миллиона долларов". А исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая считает, что к элитным относятся объекты стоимостью свыше 5 миллионов долларов. У этой позиции есть фундамент: еще пару лет назад эти дома могли стоить полмиллиона. Так что рост цен на метры окончательно все запутал.
Но если установить справедливые ценовые границы роскошной недвижимости не могут даже участники рынка, то каково чиновникам и законодателям? Ориентироваться на западный опыт, как они привыкли, тоже не приходится - у нас свои реалии. "Непонятно, почему жилье, признаваемое элитным в той же Франции, стоит от полутора миллионов, а в России, например, пять миллионов", - удивляется Гороховский. Иными словами, существует риск неадекватной оценки. Если власть вдруг пойдет простым путем, приняв как границу, отделяющую роскошь от не роскоши, допустим, миллион долларов, то большая часть людей, проживающих в пределах Садового кольца, будет вынуждена платить огромные деньги. Не случайно некоторые эксперты сразу заявили, что новый налог будет способствовать расслоению населения по социальному признаку - не можешь платить, выезжай из ЦАО. Кстати, так произошло в свое время во Франции: многие парижане, проживавшие в центре города, в одночасье оказались миллионерами и были вынуждены продать свои квартиры и переехать ближе к окраинам, чтобы не платить высокие налоги. В США после введения налогов на роскошь даже некоторые миллионеры не смогли содержать свои особняки. Хотя, отмечают специалисты, в большинстве развитых стран дифференцированное налогообложение применяется очень давно и такой подход считается прогрессивным и социально корректным.
Что можно сказать в утешение владельцам сильно подорожавшей в последние годы недвижимости? В Твери и Новгороде был проведен эксперимент, который позволил оценить возможности замены земельного и имущественного налогов налогом на недвижимость. Выяснилось, что для этого необходимо провести огромную работу. Во-первых, составить реестр объектов недвижимости. Во-вторых, провести ценовое зонирование, чтобы можно было рассчитать справедливую ставку налога. И работа эта в стране далеко не завершена.
Засада в БТИ
Итак, пока ни в каких официальных реестрах нет таких цен, которые называют риелторы и журналисты, - миллион долларов за дом, пять миллионов. "Для своих надобностей, в том числе и налогообложения, государственные органы используют цифры, которые предоставляют Бюро технической инвентаризации (БТИ). А их оценочная стоимость заметно ниже рыночной, - говорит руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина. Аналогичные проблемы с загородной недвижимостью. Плюс там зачастую не все в порядке с документами: где-то не оформлена аренда земли, где-то не введен в эксплуатацию дом. Бывает, что дом в 700 квадратных метров значится в документах как 300 "квадратов". Но расслабляться не стоит, потому что есть идея номер два.
Зачем принимать какой-то новый налог, если уже сегодня есть федеральный закон, устанавливающий максимальный налог на недвижимость - 2,2 процента в год от стоимости? Пока это стоимость по оценке БТИ. Но кто же мешает привести ее в соответствие с реальностью? Если "цена" БТИ хотя бы приблизится к рыночной, то даже в рамках действующего законодательства квартира за 2 миллиона долларов будет обходиться более чем в 40 тысяч долларов в год. Это существенные деньги. Увернуться от таких налогов трудно (квартира и собственник в реестре), и потому во всем мире налог на недвижимость самый собираемый. По мнению экспертов, повышение налогов на недвижимость людей очень состоятельных не напряжет. Правда, есть покупатели из категории "стремящихся" те, кто приобретает объекты высокого уровня, не имея для этого необходимых ресурсов. И таких людей высокие налоги могут заставить задуматься. Однако доля их невелика в пределах 15-20 процентов. Проблема в другом: под удар попадут более широкие слои населения. Ведь с ростом стоимости жилья даже скромная московская квартира превратилась в объект недвижимости ценою в сотни тысяч долларов. Посчитайте-ка, во что выливаются в этом случае 2 процента.
Впрочем, и здесь можно сказать кое-что утешительное. Понимая, что резкое увеличение платежей может спровоцировать социальный взрыв, законодатели сегодня говорят о так называемых социальных нормах, которые следует использовать при расчете налога. "Суть в том, что будут определены параметры минимальной социальной нормы жилья с этих метров налоги будут взиматься чисто символически. Остальной метраж - по очень высоким ставкам, - рассказывает Ольга Побединская. Например, двухкомнатная квартира - 50 метров, соцнорма на одного человека - 18 метров, прописано двое. В итоге 36 метров льготного жилья, остальные 14 метров по высокой ставке от рыночной стоимости квартиры". Возможно, в этом случае некоторые владельцы квартир захотят минимизировать свои налоговые выплаты, прописывая всех родственников подряд. Но кто-то и заплатит. Осталось решить, сколько же стоит квадратный метр в России.
При участии Ирины Мельниковой
ВРЕЗ: КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ
Есть время подумать
Не секрет, что цены на жилую недвижимость практически перестали расти с сентября прошлого года, но чем обернется это затишье, неизвестно: одни специалисты прогнозируют возобновление роста, другие - дальнейшее снижение цен на жилье. Может ли покупатель использовать эту неопределенную ситуацию с выгодой для себя? Отвечает руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова:
Временное затишье на рынке недвижимости, безусловно, является плюсом для желающих приобрести жилье. У покупателей есть время выбрать подходящий вариант и наиболее выгодную ипотечную программу. Также следует учесть, что при грамотном подходе к покупке квартиры можно значительно снизить ее стоимость, для этого надо не пожалеть времени и вместе с риелтором внимательно изучить ситуацию на рынке. Так, например, одному из наших клиентов удалось сэкономить 364 тысячи рублей. Мы оформили покупку однокомнатной квартиры в районе метро "Кантемировская", 12этажный дом, последний этаж. Первоначально продавец запрашивал за данную квартиру 3978 тысяч рублей. Но эта цена явно была завышена, и нам удалось снизить ее до 3614 тысяч. Покупателю надо иметь в виду, что самые низкие цены (в панельных домах, разумеется) на рынке сегодня примерно такие: 1комнатная квартира в районе метро "Петровско-Разумовская" продается за 3120 тысяч рублей, двушка у "Пражской" - 3770 тысяч, трешка у станции метро "Коломенская" - 5928 тысяч. В прошлом году их стоимость была выше на 500 000-1 000 000 рублей.
Стабилизация на рынке на благо и тем, кто готов купить квартиру по ипотечной схеме. Ипотечные программы стали более гибкими, многие банки выдают кредит на основе устного подтверждения дохода. В итоге у покупателя есть время и возможность выбора квартиры (сейчас много предложений и время экспозиции выше), банка-заемщика и ипотечной программы. По этим же причинам выгодно проводить альтернативные сделки.
Покупать квартиру сейчас или подождать - каждый решает для себя сам. Но если решились на покупку квартиры, то делать это лучше летом. Собственники инвестиционных квартир, как правило, не спешат выставлять их на продажу в период отпусков (июнь-август) и ждут до сентября. Поэтому на рынке, как правило, летом те квартиры, которые необходимо срочно реализовать, и продавцы вынуждены идти на снижение цены для сокращения срока экспозиции.
ВРЕЗ: ПЕРВИЧНЫЕ ПРИЗНАКИ
Где живет элита?
К элитным объектам недвижимости в Москве и Подмосковье эксперты относят:
"клубные дома" на Остоженке, Пречистенке, Арбате, "Золотом острове", например в Молочном и Зачатьевском переулках. Их отличительные черты: внешняя и внутренняя отделка (дерево, мрамор и пр.), высококачественная инженерия, минимум два машино-места на квартиру, эксклюзивный архитектурный проект. Максимальное количество квартир до двадцати, проживают люди одного социального статуса. Цена за кв. м - от 15 тысяч до 35 тысяч долларов. Минимальная площадь - 150 кв. м; дома категории "А" в пределах Садового кольца, на набережной Москвы-реки и Плющихе. Качество отделки не столь высокое, как в "клубных домах". От 25 до 50 квартир в доме, площадь квартир - от 100 кв. м; дома категории "Б": качество отделки ниже, больше квартир в доме (от 50 до 80), площадь квартир - от 80 кв. м; загородная недвижимость в настоящем элитном поселке - не более 50 домов (в среднем 500 кв. м). Поселок должен находиться в пределах 15 километров от МКАД на одном из следующих направлений (в порядке убывания спроса): Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское, Минское или Дмитровское. Предполагается высокий уровень инженерии, коммуникаций, безопасности. Ценность поселку придают лесные массивы, интересный рельеф, водные ресурсы, гольф-поля, спа-центры, яхт-клубы и т. п.
ВРЕЗ: ЭКСПЕРТ
На рынке коммерческой недвижимости новый тренд: все чаще собственники выставляют на продажу не просто квадратные метры, а объекты с готовым бизнесом. На вопрос "Итогов" о том, что выгоднее сегодня - покупать "голый" объект или с бизнесом в нагрузку, отвечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев:
- Некоторые компании предпочитают покупку недвижимости аренде. Таким образом они стремятся увеличить собственную капитализацию, ведь при оценке компаний недвижимость является одним из основных активов. Но в последние годы все большую популярность приобретают сделки по покупке объектов с уже действующим бизнесом. Спрос предъявляется прежде всего со стороны фондов, которые активно покупают функционирующие или строящиеся, но уже "зафрахтованные" арендаторами торговые и офисные центры. Если говорить о небольших объектах, таких как рестораны, салоны красоты и т. п., то покупателями могут быть и некрупные компании, и частные лица. Относительно невысокую доходность подобных инвестиций можно было бы назвать основным минусом покупки уже готового бизнеса, однако доходность в данном случае вполне адекватно отражает уровень риска, и для тех инвесторов, кто не готов принимать высокие риски, данные вложения весьма привлекательны.
Достоинств у покупки объекта с готовым бизнесом довольно много. Во-первых, доход от такого бизнеса можно получать с первых дней. Во-вторых, собственник получает двойной доход от объекта недвижимости (за счет роста его стоимости) и от самого бизнеса. В-третьих, например при создании ресторана, необходимо получить множество разрешений от различных инстанций, нанять высококвалифицированный персонал и т. д. Если заниматься этим самостоятельно, то на сбор полного пакета документов может уйти год-два. В-четвертых, эффективность действующего бизнеса можно оценить заранее, просмотрев баланс предприятия и другие отчетные документы: оттуда можно понять, насколько объект выгоден и что необходимо улучшить, чтобы сделать его более эффективным. И, наконец, если предлагаемый бизнес успешен, то приобретаемое помещение отвечает основным требованиям бизнеса по расположению, аудитории, отделке.
"Итоги" 13.08.2007
Руслан Дзкуя
