На асфальте: Монолит без излишеств

Дома, возводимые по индивидуальным проектам в разных районах Москвы, постоянно находятся в зоне повышенного интереса покупателей. Особенно это относится к новостройкам, не перегруженным инфраструктурой, которая серьезным финансовым бременем ложилась бы на стоимость жилья. А квартира в экономичном монолитном доме — достойное жилище за разумную цену.

В настоящее время монолитное домостроение является одной из наиболее перспективных технологий возведения жилья. Широкое применение монолита в жилищном строительстве в Москве началось немногим более десятилетия назад. Хотя первые монолитные дома появились в столице еще в 30-е гг. прошлого столетия, в период конструктивизма. На сегодняшний день, по данным исследовательского центра компании “Миэль-Новостройки”, в столице соотношение строящихся панельных и монолитных домов составляет 35/65. Примерно четвертая часть возводимых монолитов  дома экономкласса.

Передовая технология

В Москве строительством монолитного жилья занимаются многие девелоперские компании: “Жилищная инициатива”, “Тема”, “Сити — XXI век”, проекты экономкласса есть в компаниях “Крост”, “Квартал”, “Дон-Строй”, и предназначены они для переселенцев из сносимых домов. В прошлом лидером по объемам жилищного строительства был ДИПС.

Для возведения монолитных домов в столице используют разные технологии. Основа технологии монолитного литья — арматура и опалубка. Самые используемые опалубки щитовая и тоннельная. Например, щитовая опалубка бывает разборно-переставная крупнощитовая из алюминиевых сплавов. Есть несъемная опалубка. Одна из разновидностей такой опалубки возводится по канадской технологии ARXX. Возведение стен с использованием опалубки ARXX занимает меньше времени, чем из кирпича. Модули представляют собой две пластины из специального строительного пенополистирола, соединенные перемычками из ПВХ. Специальная конструкция поверхностей модулей позволяет быстро и точно соединять блоки. Монтаж блоков ведется по принципу кирпичной кладки со смещением, что позволяет обеспечить требуемую жесткость стены.

Более дешевый вариант — несъемная опалубка из ДСП. При изготовлении панелей в заводских условиях в соответствии с требованиями расчетов по несущей способности между деревянными каркасными плитами устанавливается арматура. Также в заводских условиях монтируется электропроводка, устанавливаются инженерные коммуникации. Таким образом, практически готовая панель (со всеми коммуникациями и арматурой) доставляется на стройплощадку, где остается только ее смонтировать и залить во внутренние пустоты бетон.

Щитовая опалубка позволяет строить дома быстрее. В зависимости от сложности проекта и высоты дома срок строительства может составить от 9 до 12 месяцев, допустимо одновременно “отливать” целые блоки квартир и возводить внутренние стены и перекрытия любой заданной проектом конфигурации.

С помощью тоннельной опалубки строят здания каркасного типа, напоминающие этажерки, а внешние стены выкладываются отдельно. Средний срок строительства дома — от 12 до 18 месяцев.

По типу конструкции различают чисто монолитные и сборно-монолитные дома. В последних монолитными делают несущие элементы, а наружные стены выполняют из более привычных материалов, таких как кирпич или панели. В монолитах экономкласса для возведения внешних стен чаще используется пенобетон, который с фасада отделывается навесными панелями или недорогим “красным” кирпичом. Самые дешевые, а значит, и самые доступные монолитные дома те, где внешние стены формируются из бетонных панелей.

Нагрузка при возведении этажей в монолитном здании передается на несущий каркас, который отливается из бетона, так что при строительстве дома отпадает необходимость в толстых внутренних перегородках. Конструктивная “жесткость” монолита дает равномерную осадку всего дома, что позволяет делать ремонт в квартире “начисто” практически сразу же после введения дома в эксплуатацию. Для сравнения: в панельном доме не советуют производить качественную отделку раньше чем через год после окончания строительства. При усадке фундамента в нецелостной конструкции сохраняется большая вероятность появления трещин.

По словам экспертов, без привязки к месту и классу объекта чистая себестоимость возведения 1 кв. м монолитного дома составляет примерно $800. Тип опалубки на нее влияет незначительно.

Важный аргумент в пользу покупки квартиры в монолитном доме долговечность здания. Разработчики заявляют, что монолитные дома могут простоять 2-3 столетия и выдержать землетрясение силой до 8 баллов. “Это означает, что и через 50 лет квартиры в таких домах не будут отличаться по цене от аналогичных новых домов”, — отмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”.

Аналогичный пример квартиры в добротных сталинках, которые после 50 лет эксплуатации не потеряли в цене.

Что объединяет монолитные дома экономкласса и дома из типовой панели, так это невысокое качество инженерного оборудования. Как правило, и в тех и в других устанавливаются самые обычные лифты производства Карачаровского механического завода (изредка “Отис”). Не идет речь ни о монтаже современных систем по очистке воды, ни об оборудовании дома приточно-вытяжной вентиляцией, ни о наличии собственного теплового пункта, позволяющего жильцам не оставаться без горячей воды во время профилактического ремонта теплосетей летом.

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации “МИАН-Девелопмент”, в монолитных домах экономкласса, как правило, не выполняется дорогостоящая отделка входных групп. Стены красят обычной водоэмульсионной краской, на полах  дешевая плитка. Территория дома может быть огорожена, но современная дорогостоящая система охраны вряд ли будет установлена.

Отличительной особенностью недорогих монолитов является увеличенный по сравнению с большинством домов панельных типовых серий метраж квартир. Например, в 18-этажном монолитно-кирпичном доме, построенном по 4-му Новомихайловском проезду, вл. 2, площадь 2-комнатных квартир составляет от 84,7 до 85,5 кв. м, 3-комнатных — от 102 до 106,4 кв. м, 4-комнатных — от 141,2 до 142,7 кв. м.

“Однозначно сказать, достоинство это или недостаток, сложно: с одной стороны, просторная квартира это хорошо, с другой [конечная] цена большой квартиры получается [слишком] высокой”, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала “Сивцев Вражек” компании “Новый город”. При практически сопоставимой цене 1 кв. м в панели и монолите за одну и ту же сумму в монолитном доме можно приобрести только 2-комнатную квартиру, а в панельном — 3-комнатную.

Для покупателей жилья в домах из монолита важным преимуществом является возможность участвовать в создании жилого пространства своего будущего дома. “На первичном рынке жилой недвижимости примерно 80% квартир в монолитных домах экономкласса продаются с уже готовой планировкой, соответственно, 20% со свободной”, — отмечает Лана Волохина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. По мнению руководителя исследовательского центра компании “Миэль-Новостройки” Бориса Флексера, доля квартир с готовыми планировками и без них в домах экономкласса примерно равна.

В квартире, продаваемой с так называемой свободной планировкой, есть внешние стены, окна (как правило, это пластиковые стеклопакеты), подведено отопление, а к стоякам вода и канализация. В квартире нет электричества, и для его подключения по постоянной схеме потребуется заказывать специальный проект. Планировка квартиры присутствует только на бумаге, а в реальности она представлена рядом кирпичей, бетонных блоков или разметкой на черновой стяжке пола. Таким образом, если хозяева жилища согласны с предложенным проектом, на месте разметки возводят настоящие стены. Если фантазия у новых собственников более богатая, чем у архитекторов, разработавших базовые планировки, они заказывают и согласовывают проект перепланировки, где уже учитываются их собственные предпочтения.

Но даже квартиры, построенные по заданному проекту, идеально приспособлены для индивидуальных перепланировок. Это объясняется тем, что тяжелые конструкции опираются на монолитные колонны, а не на стены, как в панельных домах, поэтому внутренние стены можно убрать или перенести в другое удобное место без риска нарушить прочность несущих конструкций.

Без привязки к территории

В настоящее время строительство монолитных домов в столице ведется практически повсеместно. По словам Люции Казимир, руководителя отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга “Миэль”, в точечной застройке спальных районов Москвы монолит используется в тех случаях, когда участок позволяет возвести дом нестандартной формы. Нередки сочетания в рамках одного проекта и типовых панельных серий, и отдельных монолитных домов. По такому принципу, например, строится микрорайон “Волжский” на юго-востоке столицы.

По данным АКЦ, по объемам строительства монолитного жилья с планируемым сроком ввода в 2007-2011 гг. лидируют ЦАО и ЗАО, где намечено построить соответственно 18,8% и 18,5% от общего числа объектов. В пятерку лидеров также входят ЮЗАО, САО и СЗАО (15,5%, 12,9% и 10% объектов соответственно). “В пересчете на квадратные метры пропорции практически не меняются, за исключением ЦАО, который с 1-го места по количеству объектов переместился на 5-е, что объясняется малой этажностью и, соответственно, небольшой площадью домов, возводимых в центре столицы”, — говорит Люция Казимир. В сумме в названных округах в ближайшие пять лет будет построено более 75% от общего объема запланированного монолитного жилья. В аутсайдерах по объемам строительства монолитного жилья наименее престижные округа — ВАО и ЮВАО, где в основном строят недорогое панельное жилье.

Но в отличие от остальных территориально-административных образований столицы в ЦАО будет преобладать строительство домов высокой категории комфортности (элитных и бизнес-класса), в ЗАО и ЮЗАО значительные объемы представлены проектами бизнес-класса. В остальных округах превалирует экономкласс.

Первым районом Москвы, где при застройке применялась только монолитная технология, стал экспериментальный район Куркино на территории СЗАО. На сегодняшний день ни один другой район Москвы не обогнал Куркино по объемам возведенного доступного монолита.

Валерия Родионова считает, что классность объектов недвижимости определяется в первую очередь их местоположением. Бизнес-класс в Москве строить можно в западной части города в окрестностях Кутузовского проспекта, Университета, на Соколе, возле Октябрьского Поля. Из восточного сектора Москвы для этого класса подходят лишь Сокольники, Измайлово и та часть, которая находится непосредственно возле центра в районе ст. м. “Пролетарская”. В остальных районах, кроме центра, уместно строительство монолитных домов экономкласса.

В поисках готового

По данным АКЦ “Миэля”, объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в течение двух кварталов текущего года остается примерно на одном и том же уровне. В мае 2007 г. он составил 328 объектов, из них 76,5% имеют монолитно-каркасную конструкцию.

По словам Натальи Усовой, из всех сделок, заключаемых на первичном рынке жилой недвижимости Москвы, 70-75% составляют сделки по продаже квартир в монолитно-кирпичных объектах, тогда как аналогичный показатель для вторичного рынка — 18-20%. “Такой дисбаланс объясняется структурой жилого фонда и желанием продавцов избавиться в первую очередь от некачественно, устаревшего и морально, и физически панельного жилья”, — поясняет она.

По данным компании МИАН, в структуре запросов на квартиры в монолитных новостройках наибольшей популярностью пользуются 2- и 3-комнатные квартиры (по 30-40% каждая категория). А в компании Vesco Realty на 1-е место поставили спрос на 3-комнатные квартиры площадью от 80 кв. м. “1-комнатные квартиры практически не востребованы, так как клиенты, ориентированные на подобные предложения, располагают ограниченными бюджетами и вынуждены рассматривать исключительно панельные дома”, — считает Лана Волохина. Однако Наталья Усова отметила рост популярности 1-комнатных квартир с 13% в марте до 24% в мае текущего года, что, на ее взгляд, является следствием общего смещения потребительских приоритетов от панели к монолиту.

Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, считает, что наиболее востребованы квартиры с выполненными планировками квартир. “На практике предложение недорогих квартир с установленными межкомнатными перегородками в Москве в отличие, скажем, от Химок, где мы все дома возводим под чистовую отделку, явно недостаточное”, — говорит он.

Люция Казимир также отмечает, что все чаще покупатели отдают предпочтение предложениям с уже готовой отделкой. Подобные квартиры сегодня предлагает ГК “ПИК”. “Вероятно, люди просто устали достраивать новоприобретенную жилплощадь еще в течение нескольких месяцев, а то и полугода после покупки”, — предполагает она.

“На мой взгляд, люди, которые покупают квартиры в домах экономкласса, нуждаются в квартирах с отделкой, — предполагает Наталья Усова. Это обусловлено ограниченностью имеющихся у этой группы средств. Ремонт требует как минимум вложений, равных 30% от стоимости квартиры. Часто этих денег у потенциальных покупателей нет”.

С другой стороны, монолитные конструкции оптимальны для индивидуальных планировок, так как они опираются не на стены, а на колонны. А стены можно перенести в любое удобное место.

Цены находятся на распутье

Ценовая политика застройщиков, предлагающих монолитные дома экономкласса, полностью отражает ситуацию на столичном недвижимости в целом: с конца 2006 — начала 2007 г. рост цен приостановился, а потом и вовсе цены на некоторые объекты снизились. По словам Натальи Усовой, стоимость квартир в монолитных домах экономкласса по итогам мая 2007 г. составила около $4986 за 1 кв. м в новостройках, 4681 за 1 кв. м на вторичном рынке. Снижение стоимости 1 кв. м в монолитных новостройках за три весенних месяца составило около 4%. По словам Флексера, в начале июня цены снизились по сравнению с началом апреля примерно на $100.

Что касается вторичного жилья, в отличие от переоцененных квартир с низкими потребительскими характеристиками, в сегменте которых с начала года наблюдается корректировка цен, современное комфортабельное монолитное жилье экономкласса незначительно, но продолжает дорожать. “Рост стоимости 1 кв. м в этом сегменте за последние три месяца составил 2%”, — говорит Усова. “Как изменятся цены на рынке в дальнейшем, точно никто не знает, — рассуждает Борис Флексер. Одни эксперты прогнозируют, что осенью цены снова начнут расти, другие что до весны 2008 г. повышения не будет. Сколько аналитиков столько мнений”.

Наталья Усова считает, что с недавнего времени все большее и большее влияние на динамику цен оказывают не объективные факторы спроса и предложения, а факторы ожидания различных групп потребителей. Так, наблюдая корректировку цен на переоцененные средне и низкокачественные объекты, потребитель может ошибочно принять это за общую тенденцию рынка и ожидать подобных процессов во всех его сегментах.

Объективно большинство монолитно-кирпичных объектов, представленных на первичном рынке Москвы, не являются переоцененными, считает она, но под влиянием процессов, происходящих в других сегментах, цены на них могут незначительно корректироваться в сторону понижения. “Речь идет о десятых [долях] процента на протяжении 2-3 месяцев”, — подчеркивает Усова.

"Ведомости" 09.07.2007
Людмила Чичерова