ПЕРЕМЕНЧИВАЯ МОДА

Состоятельные покупатели всегда хотели приобрести качественные, престижные жилые объекты. И в погоне за воплощением своей мечты готовы были идти на различные жертвы, и не только в денежном выражении. Ведь понимание того, что собой представляет модная недвижимость, менялось постоянно.

«Замковые» пространства

Не будем забираться в историю чересчур глубоко и не станем начинать наше повествование с дворянских усадеб и дачи Ленина в Горках. Во времена более близкие (середина 80-х) практически единственным форматом загородной недвижимости были дачи. У отдельных граждан они были весьма приличными (профессорские, генеральские и, как апофеоз, «цэковские»), но круг этих счастливчиков был, как говорится, страшно узок. Большинство же населения довольствовалось домиками в 36 кв.м на участках в шесть или восемь соток.

Были, разумеется, и те, кто жил за городом постоянно. Однако, в отличие от европейских стран и США, где дом в предместье так же престижен, как и квартира в центре, у нас проживающих за МКАД считали деревенщиной. Традиции постоянной жизни за городом в СССР не было равно как и секса, и лженауки кибернетики…

На рубеже 80–90-х стало «можно». Были отменены многие бестолковые запреты, в том числе и тот, что домик на садовом участке должен быть не более чем шесть на шесть метров. И первой реакцией на свободу, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», стали «модифицированные фазенды» – люди просто пристраивали к своим домам дополнительные спальни, кто-то бильярды и даже бассейны. О том, как это выглядит внешне, не думал никто дом оказывался как бы составленным из «кубиков». Особенно если вспомнить, что денег у людей было немного и часто строительство затягивалось на годы.

Следующим этапом стали уже «замки». Их можно считать существенным шагом вперед во всяком случае, владельцы задумались над тем, как их жилище выглядит со стороны. Озабоченность эта, правда, выглядела несколько специфически: каждому хотелось, чтобы его дом был выше и круче, чем у соседа. Башенки стремились к небу, и разница в метр-полтора по высоте воспринимались как личное оскорбление…

Года с 1995-го в Подмосковье появляется архитектура, хотя бы немного отличающаяся от «замковой». Причина очевидна: люди начали ездить по миру и увидели, как живут в других странах. Первые «блины», как водится, получались комом: то построят шале на абсолютно ровном поле, то возведут нечто средиземноморское, с огромными окнами и двориком-патио, к чему наш климат явно не располагает…

К тому, что считается модным и современным сегодня, наш рынок пришел году в 2003-м. Это единый архитектурный стиль всего поселка, максимально «просветленные» заборы, коттеджи, в которых много воздуха и света. Кроме того, отмечает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», сегодняшние покупатели очень ценят соседство с лесом и водоемом – последнее, правда, только в том случае, если все юридические аспекты решены безупречно.

Соизмеримость потребностей

В начале 90-х на такой параметр, как размеры участка, внимание почти не обращали. Строения по 1000 кв.м и более вырастали на наделах в 6-8, максимум 10 соток. Однако постепенно пришло понимание, что это не только некрасиво, но и неудобно видеть из своего окна только стены соседнего дома. Поэтому явной тенденцией стало увеличение размера участка сегодня для поселков, претендующих на статус элитных, они должны быть не менее 25–30 соток. Исключение составляет только Рублевка: при стоимости тамошней земли, доходящей до $300 тыс. за сотку, и 15 соток – вполне элитный объект.

Что касается размеров дома, то здесь все сложнее. Люди, желающие иметь огромные помещения, на рынке остались, и поскольку спрос этот вполне платежеспособеный для них есть предложения и в 1000 кв.м, и в 1500. Однако это объекты усадебного типа: на огромном участке (от 1 га), с различными строениями (дом для охраны, бассейн, конюшня, крытый теннисный корт). Большинству же покупателей все это кажется излишествами, и оптимальный на сегодня размер дорогого дома – 600–700 кв.м, что позволяет разместить все необходимое для жизни. Огромные по размерам дома – это более дорогая эксплуатация (например, обогрев огромных помещений окажется накладным даже для очень состоятельных людей), многочисленный обслуживающий персонал. По словам знающих людей, в коттеджах, построенных лет 15 назад, сегодня очень часто встречается такая ситуация: хозяева пользуются 4–5 помещениями, а все остальное – заперто.

Пляж для двоих

Помимо архитектуры и размеров, происходили перемены и в восприятии других аспектов. Первые загородные дома состоятельных людей строились в дачных товариществах, в деревнях одним словом, там, где удалось купить землю. Однако c середины 90-х начали появляться организованные поселки. «В этот период в моду вошла закрытость, – вспоминает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». Уставшие от малиновых пиджаков, шестисотых «меринов» и прочих элементов «жизни напоказ» миллионеры захотели приватности. Но клубные поселки имели свои очевидные недостатки: ввиду отсутствия в Подмосковье инфраструктуры достойного уровня, ее приходилось создавать в самом поселке, но это дорого обходилось. Новой вехой стало строительство поселка «Николино» в 1999 г. – это был одновременно и первый поселок с единой архитектурной концепцией, и мегапоселок на 250 домов. При этом в распоряжении жителей имелся и полный набор инфраструктуры – рестораны и кафе, фитнес-клуб, клиника SPA, медицинский центр, клубы, банные комплексы и бассейны, теннисные корты и боулинг, пляж и лодочная станция, автозаправочная станция и мойка автомобилей, магазины».

Ну а самой свежей тенденцией, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, можно назвать начало строительства в Подмосковье мегапоселков на тысячах гектаров. О реализации такого рода проектов за последний год объявили примерно пять компаний.

Качество и набор инфраструктуры, безусловно, зависят от ценовой категории поселка. «В группе de luxe, – говорит Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, – огромное внимание уделяется местоположению, архитектурным проектам, рельефу, наличию водоемов и лесного массива. На территории могут быть расположены гольф-поля, марины (в поселках на «большой воде»), обширные прогулочные зоны с каскадом озер и т.д. Площадь поселка может достигать нескольких десятков гектаров, несмотря на небольшое количество жилых домов. В бизнес-классе основное внимание уделяется транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Как правило, здесь будут дошкольные учреждения, школы, торгово-развлекательные центры, спортивные клубы, рестораны. При этом количество домов в поселке может достигать 350 и более».

Освоение среды

Массовый переезд состоятельных граждан за город «подтянул» за собой рестораторов, косметологов, инструкторов и прочих операторов luxury рынка. Если раньше в минимальный сервисный набор входили скромный магазин и аптека, то со временем аппетиты выросли.

«На рынке дорогого Подмосковья сегодня насчитывается более 500 инфраструктурных объектов, – говорит Елена Аралова, генеральный директор компании Future Fun Publishing. Приход таких крупных брендов, как Mercury, World Class, Aldo Coppola, стал своего рода разрешительным знаком, открывающим дорогу для полноценного инфраструктурного бизнеса загородом».

И понеслось! Бутики, салоны красоты, SPA и фитнес-центры, яхт-клубы, гольф-поля, рестораны. И самое главное, школы и детские сады: «Гимназия в Жуковке», «Ковчег-XXI век», «Бакалавр», Ломоносовская школа, «Президент», «Виктория», «Интерколледж» и пр. Без этой составляющей загородный дом никогда бы не стал местом постоянного проживания.

«Рублево-Успенское шоссе по культурной, развлекательной насыщенности уже в полной мере конкурирует с Москвой, – продолжает Елена Аралова. Активное строительство на Новой Риге позволяет дать аналогичный прогноз на ближайшие два-три года и по этому направлению, благо о наиболее крупных инфраструктурных комплексах заявили поселки «Княжье Озеро», «Резиденции Бенилюкс», «Никольская слобода». Среди самых ярких проектов – «Павлово Подворье» и NovaRiga».

И – «поколение выбирает»

Есть такое расхожее выражение: клиент – это человек, который всегда прав и которого всегда обманывают. Звучит грубовато, но по существу точно. Если, к примеру, посмотреть на загородную недвижимость, то можно заметить, что в разные времена модными объявляются самые разные вещи, иногда полностью противоположные. Например, были распрекрасными клубные поселки, теперь же выясняется, что самые лучшие – это «мега». Или риэлторы, долгие годы пиарившие Рублевку, теперь говорят, что трасса эта не без недостатков покупайте-ка вы лучше на Новой Риге.

«Любая мода – это грамотный пиар, – категорична Наталья Ветлугина. Если застройщик умеет не только размещать рекламные объявления, но и запускать грамотные акции, мы получаем такой результат. Самой грамотной pr-акцией в Москве можно назвать Остоженку район весьма средненький, исторически никогда не бывший престижным, но превратившийся в «Золотую милю». За городом сейчас аналогичная ситуация. Трассы по многим причинам могут быть ужасными отсутствовать инфраструктура, нормальные коммуникации, адекватные съезды с магистрали, освещение, и так далее. Но шоссе превосходно распиарили и вполне понятно, почему. Девелоперы стали ее осваивать и занялись обработкой общественного мнения».

С тем, что потребителям иногда, выражаясь не очень изящно, «вешают лапшу на уши», соглашается и Нина Резниченко. «Все зависит от конкретного девелопера и его подхода к строительству, – говорит она. На рынке существуют мегапоселки, где у девелопера был детальный подход ко всему – хороший генплан, продуманные планировки, качественные дома, достойные объекты инфраструктуры. Но ни для кого не секрет, что есть и такие поселки: отхватили кусок земли по дешевке, строят с целью вложить по минимуму, а получить по максимуму… И называют это «жильем нового поколения».

И для среднего класса тоже

С тем, что жить за городом хорошо, наши богатые сограждане согласились еще в середине 90-х. Сейчас, похоже, приходит очередь среднего класса цены на коттеджи и таунхаусы экономкласса почти сравнялись со стоимостью городских квартир. То есть, продав обычную 2-3-комнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы, можно купить в Подмосковье очень приличное жилье если, конечно, не претендовать на самые престижные на-правления. Так скоро ли жизнь за городом станет в порядке вещей?

«Решение о переезде за город зависит только от возможности устроить там свой быт, – убеждена Нина Резниченко. Самое главное здесь – это школы и детские сады, а также гарантия безопасности. Приоритет перед прочими имеют поселки с общественной зоной отдыха (решение проблемы общения детей со сверстниками), а также с хорошей транспортной доступностью».

Пока же, к сожалению, наладить загородную жизнь, к которой привык москвич, не получается. С инфраструктурой и отдыхом еще куда ни шло, но вот пристойной работы в Подмосковье нет, и десятки тысяч людей, ежедневно приезжающих в Москву по утрам, – лучшее тому подтверждение. Но эксперты все равно полны оптимизма. «Наш рынок проходит ту же стадию, что и страны Запада, где население мигрировало из крупных мегаполисов в пригороды, – говорит Валерий Мищенко. С развитием приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» (и в особенности с развитием доступного малоэтажного строительства) жить за городом станет в порядке вещей как для обеспеченных слоев населения, так и для не очень богатых людей. Для этого нужно создать в Московской области хорошую транспортную сеть, коммерческую и социальную инфраструктуру по основным направлениям строительства коттеджных поселков в Подмосковье». Видимо, для всего этого необходимо дополнительное время.

"Мир  и Дом" июль 2007

Владимир Абгафоров