testПрофессия – покупатель | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Профессия – покупатель

Из-за постоянного роста цен на недвижимость приобретение жилья остается весьма эффективным способом вложения денежных средств, приносящим частным инвесторам приличные доходы. Мало того, инвестирование в квартиры или дома все чаще ставят в один ряд с валютой, ценными бумагами и банковскими вкладами.

На пути к профессиональной спекуляции

Программа-минимум для тех, кто решил «вложиться» в недвижимость и стал «игроком» на рынке жилья, – не потерять свои сбережения в условиях пока еще для многих труднопредсказуемой российской экономики. Программа-максимум – получить как можно больше прибыли от собственных инвестиций. Причем под инвестированием могут понимать и приобретение жилья для сдачи его в аренду (с дальнейшей перепродажей или без нее), и покупку недвижимости с быстрой перепродажей, что при сегодняшнем росте цен позволит спекулянту положить себе в карман разницу между ценой на момент покупки и стоимостью во время продажи, величина которой может составлять от нескольких десятков до нескольких миллионов долларов.

Понятно, что в таких случаях имеет смысл покупать как можно большее количество метров. Некоторые приобретают как большие однокомнатные квартиры площадью от 100 кв. м, так и целые этажи. «В одном из домов, например, клиент купил шесть квартир и перепродал их через четыре месяца, получив прибыль $200 с каждого квадратного метра», – рассказывает заместитель руководителя департамента новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксана Каарма.

Многие участники рынка подчеркивают, что на сегодняшний день недвижимость как способ вложения средств является менее рискованным, чем, например, ценные бумаги, поскольку уже физически существует, имеет определенную ценность, и даже при обвале рынка цены на нее упадут не ниже определенного уровня. В то же время, учитывая стремительный рост цен, вкладывать в недвижимость сегодня считается более доходным, чем, например, в банки.

Но, несмотря на многочисленные заявления о выгодности вложений, на практике идут на это немногие: большинство все-таки боятся спекулировать на недвижимости. Обычный покупатель, как правило, не осведомлен обо всех тонкостях рынка и поэтому не рискует – а вдруг он купит квартиру, а завтра цена на нее упадет? «Для того чтобы профессионально спекулировать, нужно, во-первых, хорошо знать рынок недвижимости, во-вторых, иметь время, чтобы заниматься покупками, в-третьих, иметь на это деньги. Мало кто может похвастаться всеми тремя факторами», – говорит начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Евгений Михаленков.

Тем не менее находятся граждане, которые как раз и занимаются покупками-продажами. Таковых в Москве не более 5% среди покупателей. Как правило, это частные лица (в отличие от стран Запада, где такими сделками занимаются специальные фонды, которые пользуются услугами профессиональных консультантов и хорошо ориентируются на рынке). Они совершают не одну-две сделки, а занимаются такими спекуляциями систематически. Предпочтения отдают новостройкам, которые приобретают на этапе котлована и продают незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. В «Миэль-недвижимости» подчеркивают, что на этапе строительства процедура перепродажи квартиры очень проста: покупатель заключает инвестиционный контракт, а затем переуступает свои права. При этом в налоговой инспекции он не фигурирует, поскольку при покупке квартиры на стадии строительства ему не надо оформлять на себя право собственности, в отличие от сделок на вторичном рынке.

Что же можно посоветовать господам спекулянтам? Многие эксперты считают, что принципиального значения не имеет, в какие сегменты жилья инвестировать. Но, например, в компании Tax Consulting U.K. считают, что среди недорогого жилья стоит обратить внимание на квартиры, расположенные в старых пятиэтажных домах. Зачастую финансовых средств у покупателей хватает только на самую дешевую квартиру, поэтому таковые растут в цене больше всех.

Долгосрочные инвестиции

Есть и другой вариант инвестирования. Купить квартиру можно не только для того, чтобы в течение ближайших месяцев перепродать, но и для сдачи в аренду. При учете существующих ставок аренды стоимость квартиры можно окупить за 5–7 лет.

Пытаясь оценить доходность от сдачи в аренду, аналитики «Бест-недвижимости» сформировали две группы квартир. В первую, «эконом-класс», вошли квартиры в панельных и малогабаритные квартиры в кирпичных домах. Ко второй, «бизнес-класс», отнесены более дорогие квартиры в «сталинках» и 12–16-этажных кирпичных жилых зданиях.

Доходность определялась как отношение средней ставки аренды к средней цене квартиры (средние цены рассчитывали исходя из данных по ценам этих квартир, а также долей предложений квартир к аренде), выраженное в процентах.

По словам аналитика «Бест-недвижимости» Владислава Луцкова, средняя годовая доходность от сдачи в аренду квартиры «эконом-класса» (без учета расходов на содержание квартиры, оплату коммунальных услуг, уплаты налогов и т.д.) в 2003 году находилась в пределах 9,7–11,5%, «бизнес-класса» – 9,6–15%.

Кстати, риелторы отмечают, что оценить точное число арендаторов достаточно сложно. Не все желающие снять квартиры обращаются в агентства, многие стараются избежать услуг риелторских компаний, предпочитая искать квартиры для аренды у своих знакомых.

Кто и зачем покупает жилье?

Наталья ВЕТЛУГИНА, заместитель генерального директора агентства «Новый город»:

– В сегменте дорогого жилья недвижимость для постоянного проживания приобретают примерно 50% клиентов. Еще 40% отдают ей предпочтение как способу сохранения денежных средств. Такие покупатели не собираются тут же продавать свое жилье, хотя в отдаленной перспективе такой вариант не исключен. И еще 10% покупают для спекуляций. В других сегментах рынка эти цифры отличаются не более чем на 5%. Нельзя сказать, какие сегменты сегодня выгоднее для вложений. Рынок недвижимости индивидуален. Одни квартиры уходят быстро, другие ждут своего покупателя полгода. Спекулянты, как правило, приобретают жилье для оборота своих средств. Они понимают, что в настоящее время, учитывая рост цен, вкладывать в жилье гораздо выгоднее, чем в банки. Это люди, как правило, знающие рынок недвижимости. При этом иногда они прибегают к консультациям риелторов, которые могут посоветовать клиентам-игрокам, какие именно квартиры или дома можно купить и получить максимум прибыли при перепродаже.

Андрей АЛЕКСАНДРОВ, начальник филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

– Доля граждан, покупающих жилье не для проживания, конечно, зависит от сегментов. Например, в дешевых новостройках может быть и до 30–40%, на рынке дорогого жилья эта доля меньше. В «хрущевках» процент близок к нулю, покупают разве что с учетом дальнейшего сноса дома, хотя здесь есть свои нюансы. Всех я бы разделил на три категории. Первую составляют «игроки» рынка, приобретающие недвижимость для дальнейшей перепродажи. Вторая – приобретение для сдачи в аренду. Третья – покупающие на перспективу, т.е. это граждане, которые в ближайшее время не предполагают проживать, но не исключают такой возможности в будущем, например, покупающие для детей, которые в будущем предполагают жить в Москве. В новостройках на долю спекулянтов приходятся 6–7%, на вторичном рынке – 3–4%. Это люди, которые занимаются бизнесом, не очень сильно доверяют банкам, на приобретение квартиры тратят не последние деньги, при этом не собираются привлекать чужие деньги. В последнее время возросла доля покупателей из регионов, их число составляет 35–40%. Зато лишь единичные сделки по покупке столичного жилья заключают жители Подмосковья. Объясняется это тем, что цены на квартиры в Москве растут более быстрыми темпами, чем в области, за исключением лишь нескольких ближайших к МКАД городов, к тому же в последние годы в области хорошо развивается инфраструктура.
"Новые известия"  26.04.2004 г.
Ольга КОНДРАШОВА
Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены