Берегись соседского глаза

Сдача в аренду московских квартир заинтересовала налоговиков

Доходы арендодателей квартир в Москве не дают покоя чиновникам. На этой неделе управление Федеральной налоговой службы (ФНС) по Москве распространило обращение к столичным налогоплательщикам, получающим доходы от сдачи в аренду жилых объектов недвижимости.

В документе говорится, что «в адрес управления поступают письма от бдительных граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в квартирах, которые этим лицам не принадлежат. Тем самым горожане выражают обеспокоенность как за личную безопасность, так и за безопасность окружающих людей». Мессидж налоговиков понятен: соседи не дремлют, так что заплатите налоги с дохода от сдачи квартиры и спите спокойно. Но если граждане этому призыву последуют, цена аренды в Москве подскочит на 15-20%. Эксперты считают, что так и произойдет, если налоговики проведут несколько показательных процессов над неплательщиками.

Это далеко не первая угроза в адрес сдающих квартиры граждан: как минимум раз в три месяца представители мэрии или налоговики обещают разобраться с нелегальной арендой жилья в Москве. Цель чиновников вполне объяснима. Объемы черного рынка аренды впечатляют: по подсчетам столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда, 120 тысяч москвичей имеют в собственности больше одной квартиры. По оценкам экспертов рынка недвижимости, оборот средств от аренды жилья в Москве около $4 млрд в год. То есть налоги с владельцев квартир должны были бы составить не менее 12 млрд рублей в год. В реальности же в прошлом году, например, только 6 тысяч арендодателей жилья продекларировали свои доходы, с которых столичным мытарям удалось собрать около 217 млн рублей.

Хрущевка дорогого стоит

Вчера налоговики не стали рассказывать «Газете» о том, когда они намерены перейти от угроз к конкретным действиям. В московском УФНС отказались комментировать текст обращения, сославшись на то, что «подготовка материалов по этому вопросу займет не один день». Впрочем, к настоящему времени, по данным ГУВД, в столице выявлено около тысячи граждан, получающих нелегальный доход от сдачи жилья. При этом специальных проверок не проводилось все сдатчики квартир попались в результате рейдов участковых милиционеров. Участковые, в свою очередь, как правило, работают именно по сигналам соседей.

В принципе уже пойманных граждан достаточно для того, чтобы напугать остальных. Директор Corpus Juris Денис Балакин предполагает, что, возможно, будут выбраны несколько собственников, над которыми будут устроены показательные процессы. По его словам, если вина владельца квартиры будет доказана, то ему придется заплатить 13% от дохода квартиры, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (которая в настоящее время составляет 10,5% годовых) за каждый день доказанной аренды и штраф от 20 тысяч до 40 тысяч рублей.

«Доказать вину владельца жилья будет достаточно сложно, если обе стороны откажутся подтверждать этот факт, - рассуждает юрист. Однако в этом случае все штрафные санкции перелягут на плечи квартиросъемщика, которого могут обвинить в получении выгоды».

Но сумма штрафных санкций получается слишком значительной, чтобы съемщик стал покрывать владельца. При расчетах подоходного налога, предполагает Балакин, скорее всего, будет просто браться среднерыночная стоимость аренды. Возьмем наиболее бюджетный вариант хрущевка на окраине Москвы, которую еще можно снять за $500 и срок аренды - год. В результате доход владельца составит $6 тысяч; подоходный налог - $780; а пени - примерно $98. Плюс штраф. Если налоговикам не удастся доказать, что владелец жилья или наниматель умышленно не платил налоги, то он может ограничиться 20 тысячами рублей, если вина будет доказана - то санкция вырастет в два раза. То есть заплатить придется порядка 40-60 тысяч рублей за год. Балакин подчеркнул, что максимальное время, за которое могут взять подоходный налог, - 3 года. «Таков срок исковой давности», - объяснил он. То есть максимальная сумма выплат за аренду однокомнатной хрущевки на окраине, включая пени и штраф, составит около 100 тысяч рублей.

Цена фискального слова

"Если власти устроят показательный процесс, то вполне возможно, что это серьезно отразится на стоимости аренды жилья в Москве", - предполагает начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина. По ее мнению, цены вырастут на 15-20%. "Дело в том, что владельцам квартир придется компенсировать не только налог в 13%, но и потраченное на оформление бумаг время, ведь им придется пройти очень непростую процедуру декларирования доходов в налоговой", - объясняет она. Те граждане, которые не захотят иметь дело с налоговыми органами, тоже поднимут цену аренды из-за возросших рисков.

В первую очередь рост цен коснется сегмента дешевого жилья, где доля черных сделок достаточно высока в отличие от остальных сегментов. По словам директора по связям с общественностью компании Vesco Realty Ивана Лясникова, в эконом-классе "по-белому" сдаются не более 20% квартир, в сегменте бизнес-класса - около половины, а при аренде элитного жилья этот процент достигает 75-80%. "В дорогом сегменте нередко договор на аренду заключается не с частными лицами, а с организациями, которым просто проще оформить отношения", - объясняет он.

Кроме того, при сдаче дорогого жилья владельцы, чтобы упростить процесс налогообложения, нередко становятся частными предпринимателями. Оформив ПБОЮЛ, объясняет главный юрист группы отделов компании "Миэль-Недвижимость"

Светлана Матвеева, владелец квартиры получает возможность применять упрощенную систему налогообложения - 6% с дохода. Таким же путем могут пойти и владельцы сдаваемых квартир в других сегментах. Однако сама эта процедура также трудоемка, хотя и недорога: официальная ее стоимость - 600 рублей, частные фирмы сделают это за 3000 рублей, добавив в качестве опции изготовление печати. Понятно, что ради сдачи дешевой "однушки" или тем более комнаты никто заморачиваться с оформлением ПБОЮЛ не будет. Стоит также учесть, что по имеющейся в Москве практике после заявки на оформление ПБОЮЛ гражданин может ожидать визита участкового и налоговиков. И если квартира уже сдана, то штрафов и пеней не избежать.

Невыгодный бизнес

Сегодня доход от сдачи квартиры в аренду невелик. Объясняется это тем, что стоимость найма квартир в Москве растет не так быстро, как стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Иными словами, увеличение цен на квартиры происходит значительно более резко, чем рост арендных ставок. Например, по данным холдинга "МИЭЛЬ", с апреля прошлого года средняя цена на аренду двухкомнатной квартиры эконом-класса повысилась всего на $74: с $661 до $735 в месяц или на 11%, а на двухкомнатную квартиру бизнес-класса на $487, с $1674 до $2161 в месяц, или на 29%. "Самыми популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры, спрос на них составляет 64% от общего числа потенциальных нанимателей, - замечает замдиректора компании "МИЭЛЬ- Аренда" Мария Жукова. В этом сегменте спрос превышает предложение в 1,3 раза, а с апреля прошлого года стоимость их аренды выросла с $545 до $653 в месяц". Аренда жилья бизнес-класса также подорожала. По данным "МИЭЛЬ", стоимость найма однокомнатных квартир в этом сегменте с апреля прошлого года по май текущего выросла на $119 (с $1055 до $1174 в месяц), двухкомнатных - на $487 (с $1674 до $2161 в месяц), а трехкомнатных - на $956 (с $2770 до $3726 в месяц). При этом стоимость жилья с апреля прошлого года по май текущего выросла примерно на 36%. В результате, окупаемость инвестиционных квартир за счет сдачи в аренду может доходить до нескольких десятков лет. Например, по расчетам Марии Жуковой, однокомнатная квартира, расположенная у метро "Юго-Западная", стоимостью $210 тысяч, при аренде по цене $750-800 в месяц окупится в течение 22-23 лет. "Двушка" у метро "Планерная", стоимостью $300 тысяч, при месячном найме за $900 - в течение 28 лет. И это без учета стоимости коммунальных платежей, уплаты налогов, стоимости ремонтов и потерь от простоев квартиры без жильцов.

А ваши соседи квартиру не сдают?

Сергей Глазьев, депутат Госдумы (фракция "Справедливая Россия - Родина"), член комитета Госдумы по бюджету и налогам:

Конкретно наши - нет. Я живу в доме, где большая часть квартир еще не приватизирована, и там проживают в основном госслужащие.

А по поводу того, чтобы с московских арендодателей наконец-то налоги брать, могу сказать, что все больше людей не только приобретают элементарную правовую культуру, но и начинают понимать риски сдачи своих квартир посторонним людям и без каких-либо правовых гарантий.

Как раз единственным способом получить такую гарантию и является заключенный договор, имеющий юридическую силу. Но в этом случае уже надо будет платить налог, и я уверен, что именно необходимость застраховаться от рисков, связанных с недобросовестными квартиросъемщиками, и заставит людей в этом бизнесе в конце концов выйти из тени.

Андрей Кнышев, писатель, продюсер:

Предлагаете, как в старые добрые времена, сообщить в органы? Уж не знаю, кто из моих соседей сдает квартиры, но сообщать об этом «куда следует» - это чем-то подленьким попахивает. Тоже мне, методы…

Может, Москва и недополучает в казну эти деньги, но она и еще от многого их не получает - и от черного рынка, от зарплат в конвертах, от недобросовестного бизнеса…

Может, с чего-то и надо начинать, но все эти силовые методы чистыми все равно не воспринимаются. Конечно, определенная категория людей на этот призыв среагирует, но я за то, чтобы постучать к соседям, а не на соседей. Все-таки лучше иметь с собой рядом друзей, а не врагов - мало ли, какая ситуация еще в жизни возникнет.

Левон Оганезов, музыкант:

Нет, мои соседи не сдают, но я знаю многих людей, которые сдают свои квартиры и не платят налоги. Считаю, что с этим надо бороться. Ведь если есть закон, единый для всех, то его все должны соблюдать.

Налоги надо платить, тем более что они у нас не самые высокие в мире. С чего-то надо начинать: скажем, ГАИ боятся все, а вот налоговиков, похоже, не очень. В любой стране, кроме нашей, неуплата налогов является преступлением чуть ли не хуже, чем убийство. Потому что это касается жизни всего государства! А у нас давно уже привыкли в том числе и этот закон не соблюдать.

Но ходить вместе с участковым и выявлять таких вот арендодателей я никогда не буду. Я вырос при советской власти и даже тогда не стучал, поэтому и сейчас, в 68 лет, начинать стучать не буду. Но в душе я этих неплательщиков все равно осуждаю.

Сергей Иваненко, первый заместитель председателя партии «Яблоко»:

Мои соседи живут в своей квартире. Но я знаю, что очень многие рассматривают сдачу жилья как дополнительный заработок. Думаю, что такая борьба за налоговую дисциплину может вылиться в очень неприятные и массовые проблемы - так же, как это было с «шестью сотками».

Теоретически все должны платить налоги, но практически… Реальные налогоплательщики с помощью хитроумных схем всегда найдут способ ухода, а вот простые люди серьезно пострадают.

Законодательство должно быть изменено, как это сделано во многих странах. Там установлен такой минимальный объем доходов (вне зависимости от того, как он получен), при котором налоговая инспекция уже не подходит к людям. Думаю, из тех, кто сдает свои квартиры, таких большинство.

У нас, к сожалению, пытаются взять налоги как с человека, который живет только своей, оставшейся еще от советской власти квартирой, так и с мультимиллионера.

Кристина Орбакайте, певица:

У нас около подъезда висят объявления о том, кто хочет сдать квартиру. Но я свою сдавать не собираюсь. Да и в Москве-то я редко бываю, поэтому не знаю, кто здесь и чем занимается. С некоторыми соседями, правда, общаюсь, особенно с теми, кто еще со старых времен остался, но как-то не интересуюсь тем, кто и что сдает.

У каждого свои дела, и если кто-то сдает квартиру, то и пусть сдает. Я за этим следить не буду.

"Газета" 01.06.2007

ДЕНИС ТЫКУЛОВ, КИРА РЕМНЕВА
РУСТАМ ТАКТАШЕВ