На асфальте: “Квадраты” за кольцом

Москва даже сейчас, в период стагнации на рынке жилья, потрясает воображение потребителя уровнем стоимости квадратного метра и нервирует девелоперов информацией о дефиците земли под застройку, следствием чего, как понимают умудренные потребители, вновь будет нехватка в перспективе более-менее демократичного по цене и достойного по качеству предложения. Подмосковье демонстрирует ровно противоположное: земля есть, строят много, цены хоть и росли в некоторых городах даже быстрее, чем в столице, а все ниже московских.

Благодаря чему потребителем жилья в подмосковных городах становится средний класс — средний по российским меркам, а не по западным. Видимо, тенденция выдавливания небогатых людей из города, где жить по общему представлению хоть престижно, но дорого, продолжится. Вопрос насколько комфортно будет жить в Подмосковье.

Экологический козырь область еще долго будет держать в качестве основного, пока ее территория окончательно не будет застроена многоэтажными домами, складами, производствами и не станет продолжением мегаполиса. Вся надежда  на малоэтажную застройку, которая не позволит размыть рамки города и деревни окончательно.

Цены и спрос

На первичном рынке жилья в Москве квартиры предлагаются в 325-330 объектах (хотя на различных стадиях реального строительства находится 400-420 объектов). В области продажа квартир ведется в 400 объектах (строится 660-670). Можно сказать, отмечает аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник, что активность рынка строительства и продажи многоквартирных домов в области выше, чем в Москве.

По данным Стерника, главная особенность городской застройки Московской области, которая сейчас проявляется наиболее очевидно, серьезный сдвиг по качеству к экономклассу при практическом отсутствии элитного жилья. Ценовой уровень в среднем вдвое ниже столичного.

Московская область в 2006 г. уже обогнала Москву по объему возводимого жилья, констатируют в Межрегиональной девелоперской компании (МДК), и прогнозируют, что в дальнейшем эта тенденция будет набирать силу.

По данным МДК, во многом более дешевая цена подмосковных новостроек объясняется более низкой нагрузкой на инвесторов по сравнению с Москвой. Если в Москве доля города зачастую доходит до 50%, то в области обременения не превышают 25%, а во многих случаях находятся на уровне 15%.

Как сообщили в Объединенной строительной компании (ОСК), цены предложения в феврале и марте сохранялись на одном уровне в среднем около $2500 за 1 кв. м (аналогичное жилье в столице реализуется по цене $4000 за 1 кв. м). Хотя, по данным компании, объемы реализации жилья в прошедшие месяцы росли. В столице — на 12%, за городом - на 17%. А район Павшино для ОСК стал рекордсменом  по сравнению с февралем объем продаж в марте вырос на 40%.

Подобные тенденции отмечают и в ПИК. Анализируя собственный опыт, Сергей Канаев, генеральный директор компании “ПИК-Регион”, рассказывает: “В 2004 г., когда мы начинали строить микрорайон Новокуркино, приходилось много сил уделять разъяснениям, что Химки это хорошо, это близко от Москвы. Что вовсе не обязательно жить на Речном вокзале, можно и до него доехать на любом виде транспорта за 10 минут. Сейчас люди охотно приобретают квартиры в ближнем Подмосковье”.

Стратегический выбор руководства области строить не точечно, а комплексно кварталами, даже районами также делает подмосковные новостройки привлекательными для покупателей, считают в компании. Выгодно это и потребителю и застройщику, объясняют в ПИК. Застройщик, строя “город в городе”, выигрывает за счет объемов: в чистом поле он размещает сразу все  жилые дома, школу, стадион, поликлиники, магазин, церковь, асфальтирует дороги, прокладывает кабель, трубы и т. д.

Потребитель тоже не внакладе. Во-первых, районы в отличие от точечных домов возводятся на новых инженерных сетях, строятся новые социальные объекты, т. е. создается более гармоничная и однородная среда для проживания. Во-вторых, объем застройки позволяет возводить дома, в которых квартиры сдаются с отделкой (пусть и минимальной). А это важно для тех, кто приобретает жилье с помощью ипотечных кредитов: можно сразу вселяться. Практика ПИК показала, что такие квартиры пользуются большим спросом. В-третьих, бытовая структура района планируется с учетом потребностей будущих новоселов. И последнее, но тоже немаловажное: районы строятся по единому архитектурном плану и эстетически, как правило, выигрывают на фоне домов точечной застройки.

Однако не все так просто. Принцип строительства микрорайонами нельзя применить абсолютно ко всему Подмосковью. Дело в том, что область “мелко порезана”, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитического отдела компании “Новый город”. В том же Королеве есть земли, относящиеся к Мытищинскому району, Щелковскому району, а есть собственно к г. Королеву областного подчинения. И границы настолько переплетены, что микрорайонами строить затруднительно. Все время существует опасность залезть на территорию другой администрации.

Предпочтения и ограничения

Более доступная цена 1 кв. м диктует и новые предпочтения покупатель интересуется жильем большей площади, более комфортным, позволяющим качественнее обустроить быт. По данным Стерника, покупатель предпочитает кирпичные дома (они строятся в отдаленных районах, но в одном и том же городе их удельная цена выше, нежели домов из других материалов), следующим в рейтинге предпочтений идет панельное жилье (в среднем — $1813 за 1 кв. м), затем — монолит ($1788 за 1 кв. м). Если же судить по полной цене 1- или 2-комнатных квартир, то выше цена в монолитных домах, так как они имеют большую площадь. Спрос, по оценке Стерника, далеко еще не удовлетворен.

Видимо, следующим шагом станет освоение более отдаленных районов области, если транспортная ситуация будет поддерживать эту тенденцию, а не противоречить ей. В ПИК в этом смысле считают весьма перспективным г. Дмитров, где примерно 20% покупателей это жители столицы. А пока из-за транспортных проблем продавцы жилья здесь склонны подчеркивать наличие местной промышленности, в том числе индустрии туризма и развлечений, где человек может найти себе применение, чтобы не мотаться каждый день на работу в столицу.

По оценке Константина Манченко, генерального директора подмосковного агентства недвижимости “Теремок” (г. Пушкино), 70% покупателей жилья в области это москвичи, а не приезжие из других регионов, как этого можно было бы ожидать. “От Пушкино до Комсомольской площади на электричке добираться 40 минут. Откроют скоростную магистраль время сократится вдвое. Молодые семьи быстро оценивают эти возможности и перспективы и делают соответствующий выбор”, — говорит Манченко.

Спрос высок, хотя и не однороден. Ближнее Подмосковье, особенно северо-западное и северное направления, рассматривается потребителем как наиболее предпочтительная альтернатива столице. По-прежнему самыми престижными остаются Химки, Красногорск, Одинцово — города, отличающиеся близостью к Москве, наличием развитой инфраструктуры. Качество строительства здесь (как правило, это монолит-кирпич) не уступает, а зачастую и превышает столичное, считают в МДК, а цены еще остаются ниже аналогичного предложения в Москве — на уровне $2500-3000 за 1 кв. м.

По наблюдению Натальи Ветлугиной, ближнее Подмосковье неоднородно по отношению к нему покупателей во многом именно из-за транспортной проблемы: “Традиционные районы-аутсайдеры — восточные. Исключением является только Реутов. А те же Люберцы не могут по популярности сравниться ни с Мытищами, ни с Королевом, не говоря уже о Железнодорожном и прочих более удаленных от Москвы городах к востоку. Дзержинский примыкает к Москве. Там, конечно, тоже идет строительство, но опять все упирается в транспортную доступность. Из городов к востоку (кроме Реутова) настолько тяжело добираться в Москву, что люди, работающие в Москве, предпочитают либо заплатить чуть больше, либо поселиться чуть дальше, но на другом направлении”.

Цена, объем предложения, инфраструктурные особенности, нагрузка на инвестконтракт список различий между столицей и областью можно продолжить. Например, регистрация сделок. Технология сильно отличается от московской, отмечает Елена Голубева, управляющий компании “Хирш-Москва”. Например, в Троицке и окрестностях строительство идет кварталами и оформление тоже. Пока не будут построены все дома, оформления в собственность не будет. Ждать приходится года 2-3. Регистрация вторичных сделок занимает месяц. В Москве уже есть возможность оформить собственность за неделю или за две. В области дороже стоят услуги нотариуса: если в Москве нотариальное заверение договора обходится в 1-1,5% от суммы сделки, то в Подмосковье 2,5% — это в любом районе.

Проблемная вторичка

По оценке Ветлугиной, новостройки в области покупают активнее, чем вторичные квартиры. Хотя выбор вторичного жилья сейчас достаточно большой и кирпич, и панель. Сказывается принципиальная разница в качестве. Это новостройки здесь вполне московские. Вторичка в области на порядок более ветхая, чем в Москве, на порядок менее качественная. Чуть ли не половина квартир без горячей воды, с газовой колонкой. Дома 2- и 3-этажные, часто барачного типа. Разница c первичкой столь существенна, что люди предпочитают залезть в долги (ипотека), но купить все-таки хорошее жилье, а не бог знает что в непонятно каком состоянии.

То же самое говорит и Манченко: новостройки раскупаются гораздо более охотно. И в этом смысле потребителя выручает ипотека. В целом по рынку (и вторичный, и первичный) из 10 сделок купли-продажи 6-7 проходит с применением ипотеки. Нежелание банков рассматривать в качестве залога не оформленное в собственность жилье научились преодолевать с помощью или двустороннего договора (если СК и банк — родственные структуры), или трехстороннего, если таких родственных связей нет. Брать же кредит на падающую в цене квартиру в хрущевке на это мало кто теперь идет. И в этом дальнейшие предпосылки для удешевления некачественной вторички и удорожания новостроек.

Данные аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимость” это подтверждают: в марте 2007 г. средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Подмосковья составила $2526 за 1 кв. м. За месяц цена предложения снизилась на 0,9%. По оценке Владислава Луцкова, директора АКЦ “Миэля”, дешевеют панель (-1,5% в марте) и кирпич (-0,8% в марте), дорожают квартиры в монолитных строениях (+2,8%).

По весне в “Миэле” отмечают на рынке некоторое оживление, которое носит сезонный характер. Увеличение количества выставленных на продажу объектов повлекло за собой их незначительную ценовую коррекцию вниз. В целом на данный момент состояние вторичного рынка жилья Подмосковья можно назвать стагнацией, которая, по всей вероятности, имеет все шансы продлиться до конца этого лета. В этом смысле рынок вторичного жилья Подмосковья мало чем отличается от столичного рынка вторичного жилья.

Напротив, по оценке ГК “МИАН”, в Подмосковье в 2007 г. тенденция динамичного роста цен продолжится во всех сегментах рынка и в среднем составит от 12% до 20%, в экономклассе ближнего Подмосковья — 12-15%, дальнего — 5-12%, в бизнес-классе (ближнее Подмосковье) — 15-25%. По данным руководителя аналитической службы “МИАН — Агентство недвижимости” Алексея Кудрявцева, на Подмосковье приходится не более 15-25% операций, осуществляемых с жилой недвижимостью в Московском регионе (без учета сделок с загородной недвижимостью. С учетом рынка коттеджей — 30-50%). То есть получается, что до сих пор рынок Москвы был активнее подмосковного. По всей видимости, статистика МИАН отчасти опирается как раз на объемы вторичного рынка, что значительно снижает показатели.

Более того, по наблюдению Кудрявцева, сегмент потребителей, демонстрирующих активность на рынке даже при существующем уровне цен, мало склонен к переезду из Москвы в Подмосковье, чем и определяется асимметрия в географическом распределении сделок. Однако возвращение на рынок представителей массового среднего класса может несколько изменить ситуацию: молодые московские семьи активно рассматривают варианты приобретения жилья в новостройках городов-спутников.

Как оправдать?

Насколько оправданна массовая застройка области многоэтажными кварталами? Не противоречит ли это здравому смыслу в предместьях мегаполиса выстраивать города, уничтожая вообще как таковое понятие пригорода?

Комплексная застройка, по мнению аналитиков ГК “МИАН”, является своеобразным оправданием многоэтажному строительству в области, причем только в том случае, если в проекте предполагается возведение масштабной социальной и особенно транспортной инфраструктуры. Другой аргумент в защиту массового строительства в Подмосковье возвращение на рынок покупателей со средним уровнем доходов, для которых аспект статусности проживания в Москве отходит на второй план.

Многоэтажная застройка пригородов Москвы, конечно, противоречит общемировой тенденции, считает Стерник. Тем не менее расширение подмосковных городов за счет многоэтажной застройкой неотвратимо, поскольку имеется высочайшая потребность населения в жилье. Попытка властей в ходе нацпроекта “Доступное жилье” увеличить объемы ввода малоэтажного, односемейного жилья должна всячески приветствоваться, но результат зависит от реальных возможностей застройщиков и муниципалитетов (финансовых, по инженерному обеспечению, инфраструктуре).

Наталия Ветлугина считает, что выход может быть только один: подход к планированию развития территорий должен быть непременно дифференцированным. Неприятно и неправильно, когда лесная и парковая зона застраивается 9- и 12-этажными домами они, как правило, только уродуют местность. А это можно наблюдать абсолютно по всему Подмосковью, даже на Рублево-Успенском шоссе. В пансионатах на хозяйственной территории строятся такие здания, говорит она. Очевидно, что должны быть места, где существует только малоэтажное строительство.

По мнению эксперта, многоэтажки в неподходящих местах в перспективе будут пользоваться весьма “условным спросом”. Одно дело, когда рынок рос, и совсем другое когда налицо стагнация и намечается переизбыток предложения.

О крупных центрах развития Подмосковья заявлено разными участниками рынка. В списке и “Большое Домодедово”, и “А101”, и элитное “Рублево-Архангельское”, и “Кантоны”, сетевые поселки на дмитровском, новорижском, южном направлениях компании “РусСтройТрест”, “Новые Вешки” — девелопер проекта ГК “Савацкий” недавно принимал там делегацию из администрации президента РФ, которая знакомилась с опытом строительства деревянных каркасных домов по современным западным технологиям. Как и когда такие глобальные планы могут изменить облик Московской области в целом? На этот счет участники рынка высказываются довольно осторожно. Эти проекты не только крупные, но и “долгоиграющие”, говорят они. И прогнозировать сейчас, во что выльются такие грандиозные намерения, довольно сложно.

"Ведомости" 22.05.2007
 Наталия Крол