testКВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ В ЛОМБАРДЕ | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ В ЛОМБАРДЕ

Оформление залога на имеющиеся квадратные метры, а по сути, сдача квартиры в ломбард — дело пока новое. Но перспективное. В некоторых банках утверждают, что доля таких кредитов составляет 15–30% от общего объема жилищного кредитования.
 
Схемы так называемой ломбардной ипотеки (предоставление кредитов под залог уже имеющегося, а не приобретаемого жилья, как при классической ипотечной схеме) бывают разные. Часто за счет такого кредита приобретают другую недвижимость, которая не могла быть заложена банку по каким-либо причинам (например, в случае покупки квартиры в новостройке). Для банка выдать деньги и взять в залог объект недвижимости, не оформленный еще в собственность, довольно рисковое мероприятие. Поэтому все ипотечные сделки происходят в основном на рынке вторичного жилья. Точно так же выглядит картина с загородным объектом, когда возникает целая серия проблем, в частности, с оценкой и оформлением земли. Закон гласит, что землю можно оформлять и в аренду, и в собственность. Для кредитования первый вариант не годится. Правда, и собственность подходит не любая, а только та, что соответствует определенному целевому назначению территории. Таунхаусы банки тоже рассматривают скептически, так как юристы финансового учреждения, бывает, не могут понять, что это квартира или часть дома. Сложности возникают и с оценкой объектов. По рассказам риелторов, в одном из банков поставили эксперимент: заказали оценку коттеджа двум соответствующим агентствам. Результаты отличались друг от друга в 40 раз!
 
Часто, говорят в банке «КИТ Финанс», клиенты закладывают старую квартиру, когда делают инвестиционные покупки, то есть попросту вкладывают деньги в новое жилье. Обычно в таких случаях старую недвижимость не продают, а просто оставляют себе или сдают в аренду. Традиционная услуга банка, которая сопровождает подобный механизм, рассказывает Алексей Аксенов, генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка, может выглядеть так: срок кредитования — до 15 лет, размер — до 70% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости, ставки — от 9,0% годовых в евро, от 9,4% в долл., от 11% в руб.
 
Схема ломбардной ипотеки более сложная, но и более актуальная. Пока ее предлагают немногие столичные банки. Она подходит для тех, кто не имеет первого взноса на покупку новой квартиры по классической ипотеке. Как известно, величина такого взноса составляет в среднем 10–30% от цены нового жилья. Заложив старую квартиру, покупатель получает от банка примерно 70% ее стоимости. Сделав первый взнос, клиент может не просто переехать в новый дом, но и предварительно сделать там ремонт. Далее следует продажа освободившейся квартиры и частичное погашение кредита, оформленного уже на новую недвижимость. Сложную цепочку, как правило, реализуют в одном банке.
 
В 2006 году ломбардная ипотека, по мнению специалистов, стала выходом из положения в ситуации стремительного роста цен. Как известно, еще прошлым летом, говорят в банке DeltaCredit, цены на столичное жилье росли на 1000 долл. в день! С помощью такой ипотеки можно было «расчленить» во времени так называемые альтернативные цепочки, когда одновременно продавали старую квартиру и покупали новую с доплатой. (Данная проблема стоит перед потребителем не первый год: пока подбираешь нужное жилье, денег оказывается недостаточно, так как изменилась цена. Следовательно классическая ипотека уже почти не работает: суммы утвержденного банком кредита не хватает.)
 
Положительно с этой точки зрения оценивают схему ломбардной ипотеки и в агентствах недвижимости. С помощью таких кредитов легко «расчленить» во времени альтернативы. У покупателя появляется возможность сначала купить новую квартиру, а потом, не торопясь, не выстраивая километровые цепочки, с высокой вероятностью выпадения какого-либо из звеньев в последний момент, продать старую и рассчитаться с банком.
 
В компании «Рескор» говорят, что еще несколько месяцев назад схема ломбардной ипотеки позволяла не только решить жилищную проблему, но и получить некоторый доход. Человек сначала приобретал новую квартиру и только потом реализовывал старую. При тогдашнем росте цен за этот промежуток времени стоимость его старой недвижимости увеличивалась. Сейчас, по словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», динамика цен иная, и такого бонуса уже нет. Однако, по мнению аналитиков рынка, остановка роста цен на жилье и их снижение могут быть временными.
 
Эксперты рынка отмечают еще одну важную деталь: если сравнивать ломбардную ипотеку с обычным банковским потребительским кредитом (а им часто пользуются, если необходима не вся сумма на покупку квартиры, а лишь небольшая доплата), то преимущество первой налицо ставки по ипотечному кредитованию ниже едва ли не в полтора раза, а сроки погашения ссуды достигают 25–30 лет. Правда, и здесь банки требуют подтверждения платежеспособности заемщика. Есть в данной схеме и свои сложности. Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка «КИТ Финанс» отмечает, что если заемщик получает кредит под залог имеющейся квартиры и направляет данные средства на оплату первоначального взноса для приобретения нового жилья, то он получает два кредита, оформляет две закладные и заключает два кредитных договора. А значит, до тех пор пока он не реализует старую квартиру, он будет вносить проценты по обеим суммам. Карелин оценивает такую схему как достаточно рисковую для банков. Большинство из них, рассказывает он, настороженно относятся к клиентам, делающим первоначальные взносы из кредитных средств. Многие считают это признаком того, что заемщик не сможет в срок дисциплинированно погашать заем. Кроме того, долговая нагрузка, которая ложится на плечи заемщика, в этом случае существенно возрастает. И все же определяющую роль здесь играют доходы заемщика. То есть если клиенту позволяют средства выплачивать одновременно два кредита, то возражений у банка, реализующего подобные схемы, возникнуть не должно. Некоторые специалисты усматривают в двойной ипотеке все-таки больше минусов. С учетом того, что по кредиту набегут проценты, а также возникнут выплаты за открытие и ведение счета, страховку и прочее, разница в цене приобретаемой недвижимости составит процентов 20. Именно поэтому, считают в компании «Новый город», клиентов не заинтересуют такие схемы. В случае с альтернативами, полагают специалисты фирмы, продуктивнее рассмотреть иные варианты, нежели кредитование (например, продать старую квартиру, зарегистрироваться где-то у родственников).
 
Тем не менее, давая оценку этой схеме, генеральный директор компании «Новый город» Наталья Ветлугина отмечает: еще буквально год назад получить такой кредит было довольно сложно. Происшедшее изменение отрадно налицо появление в России традиций, давно существующих во всех развитых странах. Можно жить в долг, высвобождая за счет банковского кредита средства, которые могут быть пущены на любые цели. Некоторые эксперты считают, что такая схема станет наиболее популярной не в Москве, а в регионах там, где потребители чаще сталкиваются с проблемой накопления первоначального взноса для покупки жилья по классической ипотеке в связи с более низкими доходами.

 
КРОЛ Наталия
Недвижимость & цены

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены