Сохранение высоких темпов роста цен на столичную недвижимость всерьез озаботило правительственных чиновников. Ведь им предстоит сформировать в короткие сроки рынок доступного жилья.
Перегретая столичная недвижимость продолжает кипеть на огне платежеспособного спроса. За первый квартал года средняя стоимость квадрата в новостройках, по данным портала arn.ru, выросла на 15%, квартиры на вторичном рынке подорожали на 10%, жилье бизнес-класса - на 9%. В марте большинство участников рынка отметили средний прирост цен на уровне 3-5%, хотя в этом месяце некоторые крупные компании подняли цены на свои объекты на 10-20%. Многие аналитики отмечают притормаживание сектора элитного жилья и увеличение спроса на ближнее Подмосковье. В целом же оптимизм не исчезает - квартиры по-прежнему находят покупателей в сжатые сроки.
С увеличением по окончании зимы темпов роста цен некоторые эксперты повысили целевые уровни рынка на период до конца года. К примеру, подводя итоги марта, специалисты агентства "Индексы рынка недвижимости" предположили, что 2004 год закончится ростом не на 20-25%, как предполагалось раньше, а более чем на 30%. Интересно, что тенденция продолжает развиваться, несмотря на утрату такого стимула, как снижение курса доллара. Вот уже более двух месяцев он стоит на месте, так что о "бегстве от доллара" говорить уже не приходится. Но рынку жилья все равно. Аргументы для объяснения роста аналитики всегда найдут. Один из любимых - рост доходов населения и как следствие - платежеспособного спроса.
Действительно, по данным Мосгоркомстата, среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения растут значительно быстрее, чем цены на жилье. Так, в 2002 году этот показатель увеличился на 24,5%, а в 2003 - на 48,3% почти до 21 тыс. рублей. С такими доходами на покупку однокомнатной квартиры стоимостью $60 тыс. (при условии стабильности ее цены) надо копить семь лет. Несложные расчеты показывают, что при дальнейшем росте доходов на 50%, а цен на жилье - на 25% (прогноз многих аналитиков на нынешний год) стоимость квартиры снижается с семи годовых зарплат до менее чем шести. То есть теоретически платежеспособный спрос действительно растет. Но на деле - лишь со стороны состоятельных граждан. Большинство же населения уже не надеется когда-либо решить свои жилищные проблемы.
Озабоченное проблемой доступности жилья правительство готовит целый ряд мер по борьбе с перегревом рынка. В том числе повышение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости, отказ от социальной ипотеки, которая не дает развиваться ипотеке рыночной, налоговое стимулирование строителей и риэлторов, ужесточение контроля над крупными сделками. Однако сложно предположить, возымеют ли эти меры должное действие. Ведь, к примеру, то же развитие рыночной ипотеки приведет лишь к дополнительному росту спроса.
КОММЕНТАРИИ
Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Март ничем принципиально не отличался от февраля. В среднем рост цен составил 3-5%. Хорошо растет стоимость жилья бизнес-класса. Панель дорожает медленнее - на 2-3% в месяц. Отстающий рост отмечается на отдельные квартиры больших площадей, но в этом ничего особенного нет, ведь такие квартиры в любом случае найдут своего покупателя. Темпы продаж остались на том же уровне, что и в феврале. Время экспозиции квартир не изменилось.
В Подмосковье спрос на квартиры такой же, как и в Москве. В первую очередь востребованы города первого пояса: Реутов, Одинцово, Видное, Красногорск, Химки. Повысился спрос и на квартиры во втором поясе: в городах Железнодорожный, Троицк, Подольск, ведь цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже практически те же, что и на окраинах Москвы. По нашим прогнозам, ситуация на рынке новостроек на ближайший квартал существенно не изменится.
Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти":
- Цены на наши объекты в марте выросли на 3-5%. Структура спроса остается стабильной, основные потребительские группы - предприниматели, менеджеры отечественных и западных компаний, люди со средним и высоким доходом. Продажи идут плановыми темпами. ЖК "Эдельвейс" реализован полностью, идет продажа квартир в ЖК "Континенталь", хотя его строительство только начинается, и в элитном комплексе "Покровский берег". На мой взгляд, до конца года рост цен продолжится и составит в итоге около 25%. Снижение или, правильнее, стабилизация начнется уже в 2005 году, если говорить о жилье бизнес- и эконом-классов. Цены на элитное жилье уже сейчас растут незначительно, еще в 2003 году они достигли максимальных значений: $8-10 тыс.
Что касается высказываний чиновников по поводу налогов на недвижимость, то в случае их увеличения можно ожидать некоторого снижения объемов инвестиционных приобретений. Ведь возрастут издержки. А вот от социальной ипотеки правительство вряд ли откажется. Ее механизм позволяет малообеспеченным слоям рассчитывать на решение квартирного вопроса, и полный отказ от нее невозможен. Хотя и ее реализация сложна и больше лежит в плоскости социальных программ.
Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город":
- Темпы роста цен на жилье сохраняются в среднем на уровне 3,5-4% в месяц. Быстрее дорожало недорогое жилье - до $1800 за метр. Там, в силу небольших цифр, прибавка $2-3 тыс. к цене квартиры уже составляет много процентов. А потребитель напуган, этих прибавок не замечает. В дорогом сегменте, где и цены, и площади квартир совсем другие, 2-3% - это в абсолютном выражении довольно много.
Недорогие объекты стоимостью до $150 тыс. по-прежнему продаются очень быстро - за одну-две недели с момента выхода первой рекламы. Дорогие, естественно, дольше - начиная от полутора месяцев, но бывает и полтора года.
Растет спрос на ближнее Подмосковье. Цены на квартиры в самых отдаленных районах Москвы уже $1100-1200 за квадратный метр, а в Подмосковье, даже ближнем, долларов на 300 меньше. И все больше людей приносят в жертву московскую регистрацию. Востребованы все города ближнего пояса. Их преимуществом является удобство проезда до Москвы.
На ближайший же квартал я прогнозирую безусловное снижение спроса на дорогое жилье. Этот рынок перегрет. $4000 за квадратный метр - это далеко не для каждого. Спрос снизится, но это вряд ли приведет к снижению цен.
Ирина Котова, аналитик корпорации "ИНКОМ-недвижимость":
- Спрос на жилье, несмотря на текущие высокие цены, сохраняется. В сегменте двухкомнатных квартир 42% продалось менее чем за две недели, 23% - менее чем за месяц. Срок экспозиции трехкомнатных квартир у 22% объектов не превысил полутора месяцев, 44% было продано менее чем за месяц. Рекорды же продолжают ставить "однушки": менее чем за месяц продано 72% выставленных квартир. При этом 51% - менее чем за две недели.
Если говорить о средних сроках экспозиции в марте, то в связи с ростом предложения они увеличились с 35 до 39 дней. В дальнейшем предположительно сроки будут сокращаться, исключение составит май, первая половина которого будет у москвичей "выходной".
Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка:
- О перегреве рынка вряд ли можно говорить. С учетом снижения покупательной способности доллара в прошлом году реальный рост цен на жилье составил в среднем лишь около 15-20%. Крах на рынке жилья, предрекаемый некоторыми аналитиками, может произойти только в том случае, если резко упадет платежеспособный спрос и одновременно значительно вырастет предложение. Предпосылок для резкого снижения доходов населения сегодня нет. Кроме того, второй год бурно развивается ипотека, которая подстегивает платежеспособный спрос. Рост объемов кредитования населения и его доходов в перспективе способен даже компенсировать прекращение действия такого фактора, как "бегство от доллара", курс которого в последние месяцы стабилизировался.
На мой взгляд, в худшем случае ближе к концу года цены стабилизируются или снизятся не более чем на 10%. Это самый негативный сценарий. Он может реализоваться, например, в случае значительного снижения цен на нефть или в силу других серьезных причин. Но падение спроса при этом будет локальным. Оно может вызвать проблемы с реализацией жилья на этапе строительства, в связи с чем строители могут снизить цены на свои объекты. И все же, по моим оценкам, в 2004 году жилье подорожает в среднем на 15-20%. В сравнении с западноевропейскими столицами, у московского рынка еще имеется потенциал роста. По статусу Москву сегодня уже корректно сравнивать именно с такими городами, как Лондон или Париж.
Доля инвестиционных квартир на рынке, как мы полагаем, составляет около 10-15%. Но их массовый сброс невозможен. Как правило, инвестиционные квартиры приобретаются на нулевом цикле. А ликвидность инвестиционных контрактов очень низкая по сравнению с ликвидностью готовой и оформленной в собственность квартиры. Поэтому они вряд ли представляют угрозу для рынка.
Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг":
- В марте рост цен на наши объекты в среднем составил 10%. Темпы продаж по сравнению с прошлым годом сохранились. После традиционно спокойного января февраль и март характеризовались высоким потребительским спросом. Он был отмечен во всех сегментах рынка. Наш прогноз на этот год - цены будут продолжать расти. И это обусловлено тремя факторами: дефицитом хорошего жилья, несоответствием спроса и предложения на рынке и увеличением себестоимости строительства.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":
- В домах ОАО "Квартал" за три месяца 2004 года цены на квартиры выросли в среднем на 8%. По нашим прогнозам, до конца года рост сохранится. В среднем в 2004 году он составит 25%. Причины: большой спрос на квартиры, рост уровня доходов населения, который генерируется высокими ценами на энергоносители. Значительных колебаний на нефтяном рынке, например, большинством аналитиков в ближайшее время не прогнозируется.
По сравнению с прочими финансовыми инструментами вложения в недвижимость обладают рядом преимуществ. Прежде всего они дают владельцу возможность для маневра в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Квартиру можно продать, сдать в аренду или жить в ней самому. Это обстоятельство всегда будет существенно влиять на спрос. Цены высокие, нередко соотношение цена-качество неадекватно. Но тем не менее о перегреве рынка при наличии высокого спроса говорить не могу.
Пресс-служба компании "ДОН-Строй":
- Компания в марте подняла цены на свои объекты в среднем на 20%. Это было в первую очередь реакцией на процессы, происходящие на мировых финансовых рынках. В частности, на изменение курса доллара к евро. Ведь "ДОН-Строй" строит свои дома, используя строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование и комплектующие, произведенные в странах Евросоюза. На фоне массовой критики в адрес новостроек после трагедии в "Трансвааль-парке" покупатели стали еще больше внимания уделять аспектам качества и безопасности приобретаемого жилья.
