Меняющийся престиж

Всегда, во все времена люди хотели квартиру получше – однако понимание, что же такое это «получше», за минувшие годы заметно преобразилось.
«Времена меняются, и мы меняемся вместе с ними». Подтверждения этой древнекитайской мудрости можно отыскать на каждом шагу в том числе и на рынке недвижимости. Всегда, во все времена люди хотели квартиру получше – однако понимание, что же такое это «получше», за минувшие годы заметно преобразилось.

Старое не в чести

Моду начала 90-х формировали «новые русские», неизменными атрибутами которых были малиновый пиджак, золотая цепь толщиной в палец и 600-й «мерин». И, конечно, квартира, главными параметрами которой были размеры. Вспомним анекдоты тех лет: то «серьезные пацаны» ездят из комнаты в кухню на велосипеде, то прокладывают по коридорам трамвайные пути. Самый остроумный, на взгляд автора, такой: «Хорошая квартира - это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов».

Обеспечить необходимый размер могли только две категории домов – сталинские и дореволюционные доходные. Подавляющее большинство этих квартир были коммунальными, и наступил век их расселения. «Покупатели и работавшие на них риэлторы, не жалея ни сил, ни времени риэлторов, сражались с жителями коммуналок,  вспоминает те времена Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. Эти квартиры расселяли, проявляя чудеса гибкости, сплетали в единое целое многоуровневые и многовариантные альтернативы. Клиент в результате получал шикарную квартиру, которую нельзя было найти на рынке новостроек».

Сегодня все иначе – прежде всего потому, что застройщики предлагают самые разнообразные новые квартиры. Состоятельные люди, разумеется, не отказались от больших размеров (но без крайностей: метров 200 для городской квартиры – это оптимально), но задают и массу других вопросов. «Сформировалась новая шкала ценностей, появились принципиально новые требования: безопасность, вид из окна, инфраструктура, - говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». Стало понятно, что расселенные коммуналки все это обеспечить не могут. Сегодня очевидна тенденция: многие состоятельные люди, в 90-е годы купившие квартиры в сталинских и дореволюционных домах, стараются избавиться от них и приобрести нечто более современное».

Престиж районного масштаба

Самые, вероятно, глубокие перемены произошли в представлениях о том, какие московские районы можно считать престижными. В советское время ситуация с этим была «полускрытая» - официально ничего такого не существовало, а газеты уверяли, что советский человек одинаково вольно дышит как в Капотне, так и в Крылатском. В реальной жизни все, конечно, понимали, что это не так  и как могли учитывали это при обменах. С появлением рынка в моду вошел Центр. Само по себе это нормально: во всех городах мира центральные районы дороже периферийных, но у нас по началу идеализация близости к Кремлю оказалась чрезмерной. Страшно дорогими и престижными пытались объявить «Автозаводскую», «Пролетарскую», «Курскую»…

Со временем, однако, ситуация успокоилась на том, что самым лучшим местом Москвы была объявлена «Золотая миля» - тоже, говорят злые языки, тут не обошлось без пиар-усилий компаний, застраивавших Остоженку. Кроме нее, отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», есть достаточно узкая группа элитных районов (Центр, Кутузовский проспект, Юго-запад), широкий спектр районов-середнячков и тех, что «ниже среднего» (Бирюлево, Капотня, Новокосино). Чтобы попасть в последнюю категорию, район должен обладать по-настоящему существенным недостатком  плохой экологией или проблемами с транспортом.

Риэлторы говорят, что вопрос престижности всегда во многом зависел не столько от объективных факторов, сколько от всевозможных мифов. И избавлению от различных химер заметно способствовало появление рынка и иногородних покупателей на нем. Они от наших придумок далеки, им подавай то, что подешевле. Южное Бутово так Южное Бутово, квартира даже там все равно дает вожделенный штамп с московской регистрацией в паспорте.

Размер имеет значение

Веяние конца 90-х небольшие «клубные» дома, где количество квартир не превышает 12, максимум 15. Пропагандируя их, застройщики напирали на такие материи как «осознание покупателями собственной исключительности», «ощущение того, что ты живешь не в «муравейнике». Критики, однако, объясняли ситуацию проще и циничнее. «Любая мода – это грамотный пиар, - говорит по этому поводу Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». Маленькие дома пропагандировали в основном потому, что застройщики в 90-х начинали работать с небольшими участками, и не могли построить ничего многоквартирного».

Сейчас ситуация меняется, и в вопросе о том, сколько же квартир должно быть в элитном доме, проявляется «больше гибкости», говорит Елена Комова, директор по маркетингу агентства «Домострой». «На сегодняшний день элитный дом не обязательно малоквартирный. Многим нравится ощущать себя «среди людей», - подчеркивает эксперт. Рынок элитного жилья в состоянии предоставить на выбор как небольшие клубные дома, так и крупные комплексы, такие как «Онегин» (ул. М. Полянка, д.2), «Дом на Покровском бульваре» (Казарменный пер., вл.3), «Коперник» (ул.Б.Якиманка, 22) или «Белый Лебедь» (Мичуринский проспект)».

«Что касается инфраструктуры элитного дома, - продолжает Е.Комова, то каждый клиент будет искать что-то свое. Для приверженцев здорового образа жизни необходим фитнес-центр, бассейн, причал для яхт, мини-гольф клуб и т.п. Обязательно должна присутствовать инфраструктура сферы отдыха и развлечений: рестораны, клубы, салоны красоты, SPA-центры. Всегда востребована инфраструктура для детей – это могут быть детские сады, гувернерские службы, центры развития, специальные детские фитнес-программы. У каждого элитного дома должна быть какая-то своя «изюминка», придающая неповторимость. Например, в элитном жилом комплексе «Остоженка Парк-Палас» - это необычный бассейн с прозрачным куполом. В жилом комплексе «Покровский берег» - это собственный гольф- и яхт-клуб. Если элитный дом отличается оригинальной концепцией, не теряется на фоне других жилых комплексов, он обязательно найдет своего покупателя».

И прочие детали

В 70-80-е годы в объявлениях об обмене обязательно присутствовала формулировка «кроме крайних этажей». Квартиры на последних этажах ценились, конечно, повыше, чем на первых, но самыми престижными были «серединные» с пятого по десятый. Жизнь «наверху» считалась неудобной высоко ходить по лестницам, если вдруг сломается лифт, да и крыша дома протечь может… Сейчас, заглянув в базу данных продаж любого агентства первичного рынка, вы убедитесь, что квартира на 15-м этаже дороже в точности такой же, но на шестом. А вторые этажи стали самыми неликвидными, даже хуже последних. У покупателей сейчас другие резоны. Многие хотят квартиры перепланировать, а делать это чем выше, тем проще (и со строительной точки зрения, и с позиции получения разрешения) – потому что меньше веса над вами. На верхних этажах больше света эта проблема тем актуальнее, чем выше дома строятся. А поскольку главным загрязнителем окружающей среды сейчас стали автомобили, а они ездят по земле, то чем ближе к небу, тем меньше шума и вони. И шестой этаж сегодня уже считается низким.

В 90-х шикарным считался «евроремонт» – стены, оклеенные светлыми обоями под покраску, пластиковые окна и ламинат на полу. Сейчас такая отделка встречается (чаще всего для не самых дорогих квартир, предназначенных для сдачи в аренду), но назвать этот ремонт суперкачественным не получится. Если покупатель ищет квартиру дизайнерскую, то выдать ему за таковую описанное выше великолепие никак не выйдет. В общем, можно сказать, что современные покупатели стали лучше разбираться в различных нюансах и деталях.

"Квадрум" 02.05.2007
Владимир Савелкин