Технологии рынка: Перспективы острова невезения

Район Капотни считается самым загрязненным и неблагополучным в Москве. Негативный имидж району придает и переселение в его общежития должников, не оплачивающих услуги ЖКХ. Надо сказать, перспектива быть веселенным в Капотню подвигает многих на то, чтобы жилкомуслуги все-таки оплатить.

В то же время столичные власти предпринимают различные усилия, чтобы улучшить имидж самого убогого района Москвы. Например, здесь планируется открыть музей последней хрущевки сносимой серии. Однако до сих пор все попытки рестайлинга Капотни ни к каким результатам не привели. А вот студенты МАРХИ под руководством главного архитектора Москвы Александра Кузьмина еще в 2004 г. придумали, как сделать Капотню привлекательным местом.

“Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ), близость к МКАД, традиционная для Москвы роза ветров все это изначально предопределило судьбу района: само слово "Капотня" стало синонимом бедственной экологической ситуации. Хотя на карте Москвы есть и другие районы, существенно уступающие Капотне по многим показателям”, — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Но, по мнению первого вице-президента корпорации “Бест-Недвижимость” Михаила Гороховского, Капотня — “район в Москве самый страшный”. “Тут сразу вспоминаются факел нефтеперегонного завода и ставшее известным всей Москве общежитие, куда выселяют неплательщиков квартплаты. И транспортная доступность совершенно сумасшедшая. Инвестор, который захочет строить в Капотне какое-то коммерческое жилье, покажется мне самоубийцей. Если там что-то и будет когда-то строиться, то только муниципальные квартиры”, — считает эксперт.

Историческая несправедливость

Район Капотня находится на юго-востоке Москвы, на месте известного еще с 1334 г. Капотнинского села, стоявшего на высоком берегу Москвы-реки. Площадь района в настоящее время — 950,25 га, из которых 594,15 га занимает промышленная зона. На жилую застройку приходится только 143,0 га, остальное — свалки, пустыри и небольшое количество зеленых насаждений.

“Самой известной "достопримечательностью" Капотни является нефтеперерабатывающий завод, который издали виден по высокой трубе с факелом. Однако завод не самое грязное и далеко не единственное производство в этом районе столицы. По крайней мере ситуация с МНПЗ под контролем, многие годы ему уделяется очень пристальное внимание”, — отмечает пресс-секретарь агентства недвижимости “Домострой” Елена Буравцова. Здесь еще работают Асфальтобетонный завод и ТЭЦ-22. “Нельзя забывать о полях аэрации, которые расположены именно в этом районе Москвы, — дополняет перечень "достопримечательностей" заместитель директора департамента реализации "МИАН-Девелопмента" Нина Усова. Сам факт того, что Капотня находится на юго-востоке, где расположена масса промышленных предприятий, не может прибавлять ей привлекательности”.

“Хотя потенциально экологическая опасность, например, от соседства с Курчатовским институтом не меньшая, чем от соседства с МНПЗ, психологически сам вид огромных труб, разумеется, действует на жителей и потенциальных покупателей негативно”, — считает PR-директор ГК “Пересвет-Групп” Ирина Наумова.

“Помимо самой специфики химического производства ситуацию ухудшает устаревшее оборудование завода, по вине которого периодически возникают серьезные аварии и выбросы газовой смеси, загрязняющие воздух близлежащих районов и русло Москвы-реки. Жилые массивы Капотни практически не отделены от нефтеперерабатывающего производства лесопарковыми насаждениями: опоясывающее завод с востока лесопарковое хозяйство "Кузьминки" не спасает жителей Капотни, находящейся к югу от территории завода”, — добавляет директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property Moscow Роман Соков.

Загрязненности атмосферы в этом московском районе способствует и соседство с кольцевой дорогой. “Выхлопы от автотранспорта составляют 92% всех выбросов в воздух загрязняющих веществ. За последние пять лет суммарный объем выбросов, причиной которых являются автомобили, в столичном регионе вырос на 10%. Рост количества автотранспорта в Москве только обостряет проблему. Кроме транспорта атмосферу в районе портит ТЭЦ-22. Москва-река в Капотне тоже не может похвалиться чистотой вод и прибрежной территории”, — говорит Елена Буравцова.

Другой экологической проблемой Капотни многие участники рынка называют неблагополучную для юго-востока города розу ветров. “Расположение района на юго-востоке Москвы частично объясняет степень загрязненности атмосферы: в эту сторону ветер относит все вредные вещества и промышленные выбросы”, — говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

С этой точкой зрения не соглашается Елена Буравцова. “Не стоит считать, что плохая экология это проблема только Капотни. Распространенное мнение о том, что в столице преобладающие западные ветры "сдувают" загрязнения на восток, в настоящее время не подтверждается. Анализ космических снимков показывает, что грязь летит во все стороны. Сотрудники лаборатории дистанционного зондирования Земли из космоса Института географии РАН утверждают, что соотношение западных и восточных ветров в Московском регионе стало приблизительно одинаковым. И загрязнения воздуха наблюдаются повсеместно”, — отмечает эксперт.

Но все участники рынка сходятся во мнении, что Капотню характеризует едва ли не самая худшая в городе транспортная доступность. “Микрорайон строился изначально для обслуживания завода. Таким образом, сам проект Капотни не предполагал интенсивных связей района с "большой землей". Как следствие, метро далеко, выехать из района можно по единственной дороге вдоль территории завода или по МКАД. Получается, жители района зажаты между МКАД, заводом и Москвой-рекой”, — говорит директор по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская.

Кроме того, по словам Романа Сокова, непрестижным район делает также неблагополучный социальный состав жителей: “Сюда отселяют неплательщиков за услуги ЖКХ из всего Юго-Восточного округа, здесь находится исправительная колония № 163/3, где отбывают наказание граждане, осужденные на небольшие сроки и за впервые совершенное преступление”.

“Низкий спрос на квартиры в районе Капотни обусловлен не только экологией, но и качеством жилья. В районе много домов старой застройки, общежитий. Это рабочий квартал. Низкий спрос на квартиры в районе поддерживает

и сравнительно низкие цены. В прошлом месяце средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в районе Капотня составляла от $2700 до $3200", —добавляет Елена Буравцова.

Молодые кадры

В 2004 г. Александр Кузьмин сформировал экспериментальную группу студентов дипломников МАРХИ, которым предложил разработать проекты планировки одного из районов, расположенных вдоль Южной рокады. В группе собралось семь человек, каждый выбрал себе по участку. Елена Маруха, на тот момент студентка МАРХИ, а теперь сотрудница компании “Арка” Сергея Ткаченко, который к тому же возглавляет НИиПИ генплана г. Москвы, решила заняться обустройством набережной Москвы-реки, в частности в районе Капотни. План оказался настолько смелым, что быстро обрел популярность и завоевал славу проекта капитальной перестройки самого неблагополучного района Москвы.

Во-первых, архитектор предложила соединить Капотню с остальной Москвой тремя обитаемыми пешеходными мостами, на которых разместились бы торговые комплексы, офисы и квартиры повышенной комфортности. Территорию завода от жилых кварталов должна отделять специально созданная буферная зона. С этой целью на заводских территориях, подлежащих реконструкции и примыкающих непосредственно к жилому району, на высоком берегу Москвы-реки Елена Маруха предложила разместить Дом нефти, который должен был закрыть собой завод.

“Я бы хотела, чтобы не завод был виден, а красивое офисное здание. Это может быть что-то вроде здания "Газпрома" в пойме реки мне кажется, такое расположение могло бы заинтересовать потенциального инвестора. Наверное, этими планами могло бы заинтересоваться руководство завода. Мосты тоже весьма привлекательны для бизнеса, ведь в них будет и офисная часть, и торговая, и жилая. За счет таких проектов можно было бы благоустроить территорию”, — рассказывает Елена Маруха.

Жилые кварталы Капотни предлагалось разбить на два подкласса. На крутом берегу должны были разместиться террасные дома с частными пристанями и дома галерейного типа, а выше по склону, на относительно плоском рельефе  замкнутые кварталы с зелеными внутренними двориками. Первый тип жилья должен быть коммерческим, а второй  муниципальным. На другом берегу реки предполагалось разместить офисные башни, связанные пешеходными улицами с жилыми кварталами, спортивным центром и ботаническими садами Биологического института, а для удобства местных жителей в планах реконструкции района появилась собственная станция метро. В проекте, предложенном Еленой Марухой, не предполагалось выводить МНПЗ за черту городу. Как объясняет архитектор, в настоящий момент это просто невозможно по экономическим соображениям. Однако ее проект предполагает вывод за территорию города другой промзоны Асфальтобетонного завода.

“Это был студенческий дипломный проект, на бумаге очень красивый, некоторые идеи предложенные автором, будут, несомненно, внедрены, но точные сроки реализации пока неизвестны, так как практических наработок еще не было”, — рассказывает замначальника управления строительства и реконструкции префектуры ЮВАО Александр Михеев.

В 2005 г. проект был представлен Юрию Лужкову, который его одобрил. “Это был общественный совет, на котором отдельным вопросом рассматривали студенческие проекты. Мне предложили выступить от нескольких авторов, разрабатывавших проект обустройства территории

вокруг рокады. Потом префектура устраивала какой-то конкурс, который я тоже выиграла, затем было выступление перед жителями Капотни и т. д.“, — рассказывает Елена Маруха.

По словам Александра Михеева, “на общественном совете у мэра было принято принципиальное решение реализовать предложение, однако итоговый проект будет разрабатывать Москомархитектура, которая и может взять за основу некоторые идеи, если они жизненны”. “Пока же было принято только политическое решение и дана установка использовать проект, однако как все на самом деле будет, увидим, только когда будет разрабатываться проектно-сметная документация по реконструкции Капотни”, — говорит Михеев.

Примеры успешного сотрудничества со студентами у префектуры ЮВАО уже есть. “Необходимость привлекать студентов для городских проектов давно назрела. Наша префектура в этом смысле была пионером мы работаем со студентами с 2004 г. По этому поводу есть специальное решение префекта, так как, во-первых, была установка мэра привлекать молодые кадры, во-вторых, наш округ имеет непосредственное отношение к студенчеству, поскольку

префект является профессором Государственной академии управления и первым вице-президентом Российской муниципальной академии. У нас есть интересные проблемы, для решения которых необходим неформальный подход, и мы предлагаем студентам поработать в этом направлении“, — рассказывает Александр Михеев.

Одно студенческое предложение в округе уже будет реализовано. Согласно распоряжению правительства Москвы от 28 сентября 2006 г. № 1931-РП реконструкция 80-го квартала Нижегородского района будет вестись по предпроектным предложениям студентов Московского государственного строительного университета. Их наработки были переданы Москомархитектуре, которая должна выдать итоговый проект. Департамент экономической политики и развития г. Москвы уже включил этот проект в адресную инвестиционную программу.

В день какой — неведомо…

Если власти встретили предложение студентов с энтузиазмом, то участники рынка недвижимости, из которых некоторым уготована участь инвесторов студенческих проектов, отнеслись к варианту обновления Капотни скептически. “Пока что-то не будет сделано с НПЗ, ни о каких перспективах говорить не приходится. Это касается не только жилья. Сознание людей доросло до того, чтобы и не работать в таких местах. Если в Капотне построят какой-то технопарк, любой человек с высшим образованием задумается, соберет статистику и не останется в офисе, расположенном в таком месте”, — говорит руководитель аналитической службы компании “Новый город” Наталья Ветлугина.

“Идея красивая. Безусловно, студенты способны на неординарные решения, но на практике их предложения сложно реализовать. Тем не менее где-нибудь и когда-нибудь эти светлые идеи осуществятся. Что же касается жилья повышенной комфортности в Капотне, прежде чем говорить о строительстве обитаемых мостов и создании рекреационных зон, нужно решить вопрос с МНПЗ и транспортом, в противном случае это жилье не будет востребовано на рынке”, — считает руководитель исследовательского центра управления новостроек “Миэля” Борис Флексер.

“Единственным возможным вариантом оживления интереса к Капотне является вывод промпредприятия МНПЗ за городскую черту и проведение массированных работ по озеленению района. Наиболее оптимальным сценарием дальнейшего развития района мог бы стать следующий: по инициативе городских властей необходимо осуществить поиск крупного инвестора застройщика жилья экономкласса и на льготных условиях привлечь его к реконструкции района, в том числе к строительству на месте выводимых промпредприятий”, — считает Сергей Леонтьев.

По словам Нины Усовой, “если говорить про обитаемый мост в Капотне, то сложно себе представить покупателя, который захочет приобрести достаточно дорогое жилье повышенной комфортности в этом районе”. “Подобный мост скорее бы смотрелся в районе “Золотого острова”, — считает она.

У проекта есть и свои поклонники, однако и они считают, что лучше было бы реализовать эти наработки в другом районе. “Проект интересен тем, что жилье органично сочетается с природными комплексами поймы Москвы-реки. Но это потребует огромного объема инвестиций с неясными перспективами возврата средств. Проект такого рода гораздо интереснее было бы осуществить в верхнем течении Москвы-реки, например в Строгине”, — отмечает Ольга Побединская.

Место пусто не будет

Несмотря на несколько скептическое отношение к студенческому проекту, участники рынка недвижимости считают, что у самого неблагополучного района Москвы есть перспективы. В первую очередь это связано с нехваткой площадок под застройку.

“Поскольку земля становится все дороже и все дефицитнее, такую большую территорию городские власти вряд ли оставят без внимания. Рано или поздно место будет благоустроено. Самая главная задача для того, чтобы район мог развиваться, — либо перенос НПЗ, либо проведение серьезных работ по улучшению экологической обстановки. Когда в 1940-е гг. строили завод, он находился за пределами Москвы, но потом он оказался в черте городе, и с этим надо что-то делать”, — говорит Флексер.

Начало нового строительства в районе было положено компанией Swiss Realty Group. “В прошлом году мы успешно построили в Капотне логистический парк Logopark Kapotnya. Это как раз тот случай, когда близость к МКАД является преимуществом. Сейчас мы предполагаем реализовать еще один логистический проект в Капотне. Я не думаю, что здесь возможно осуществление офисных проектов, а вот жилье в настоящее время в пределах МКАД может быть легко продано в любом районе, и Капотня не исключение, конечно, если речь идет о доступных ценах”, — отмечает Шершнев.

Застройщики доступного по столичным меркам жилья уже готовы выйти на площадки в Капотне. “В целом Капотня абсолютно нормальный район для развития жилья экономкласса с использованием домов панельных серий. Например, в непосредственной близости от этого района находится новый район Марьинский Парк, который считается одним из лучших реализованных проектов комплексного домостроения. В любом случае в Москве существует строгий контроль со стороны департамента экологии, так что новые проекты идут с обременением по улучшению экологической составляющей, существует много способов для решения этого вопроса”, — отмечает генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич. По его словам, “хотя застройка в этом районе повлечет дополнительные затраты, для Москвы это нормальная практика, так как простых площадок в столице уже просто нет”.

Как отмечают эксперты, при реализации проекта застройки Капотни, возможно, будут использованы некоторые предложения Елены Марухи. “Не исключено, что при нынешней нехватке строительных площадей этот проект будет осуществлен, в том числе и с привлечением частных застройщиков. Все зависит от условий участия в данном проекте, которые определит город”, — говорит Ирина Наумова.

"Ведомости"
Алексей Сергеев