Красивая жизнь: Поле для сезонной дружбы

Покупатели загородной недвижимости становятся все требовательнee и ожидают от своей подмосковной резиденции не только экологичности и удовлетворительной транспортной доступности, но и определенной эксклюзивности. Поэтому девелоперы стараются завлечь потенциальных клиентов кто конным клубом, кто продвинутой школой, кто торговым центром, а кто такой новинкой для российских просторов, как собственное поле для гольфа. Последнее предложение на подмосковном рынке недвижимости пока редкость, однако, по мнению экспертов, со временем оно станет все более популярным, несмотря на невысокую рентабельность для девелоперов.

“Лишь недавно застройщики стали рассматривать гольф-поля в качестве одного из привлекательных элементов инфраструктуры дорогого поселка. Интерес к этому виду развлечений в сегменте состоятельных покупателей активно растет. В сегменте дорогой недвижимости развивается новый формат — "поселки по интересам". В Подмосковье появились проекты с гольф-полями, яхт-клубами, горнолыжными трассами и проч. Состоятельный покупатель предпочитает селиться по соседству с людьми, которые готовы разделить его увлечения и интересы”, — говорит управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков.

“В последнее время гольф стал не только спортом, но и частью имиджа деловых людей. На Западе большое количество крупных сделок обсуждается в стенах гольф-клубов, членство в престижном клубе подчеркивает высокий социальный статус. Россия скорее всего не станет исключением. В настоящее время в процессе разработки находятся десятки проектов с гольф-полями разного уровня”, — объясняет руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко.

Где искать?

По словам Максима Сухарькова, существует три типа поселков, в концепцию которых может быть включен такой элемент, как гольф-поле. Во-первых, это непосредственно поселок, на территории которого есть гольф-поле. Например, “Пирогово” на Клязьминском водохранилище. Собственное гольф-поле также планируется организовать в поселке “Агаларов Village”.

Ко второму типу поселков относятся проекты, в которых предусмотрены небольшие поля для гольфа или же тренинговые площадки. Пример поселок “Раздолье” на Осташковском шоссе. Однако наиболее популярен в Подмосковье третий тип это поселок, расположенный в непосредственной близости от гольф-поля, которое, в свою очередь, представляет собой самостоятельный, независимый коммерческий проект.

“На краю поля в Пестово организован коттеджный поселок из 70 домов. Дело в том, что одна из структурных проблем загородного рынка размытые обязательства девелопера по инфраструктуре. В случае с проектом "Пестово" инфраструктура поселка представляет собой самостоятельную бизнес-единицу, которая дает возможность жителям вступить в гольф- и яхт-клуб”, — говорит директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Анатолий Балашов.

По его словам, за рубежом строительство жилой недвижимости по периметру гольф-поля чрезвычайно распространено. Поэтому не случайно многие подмосковные поселки подчеркивают свою близость к полю для гольфа (хотя близость не всегда на деле означает доступность этого поля для жителей поселка).

Самым ярким примером, по словам экспертов, можно считать строительство коттеджных поселков вокруг одного из первых в России гольф-клубов — “Moscow Кантри Клаб” в Красногорском районе Подмосковья. По соседству с полем появился поселок “Кантри-клаб”. Затем компания “Пересвет-Реал Эстейт” анонсировала строительство поселка в 3-5 км от этого гольф-поля. В пресс-службе компании называют это соседство одним из плюсов проекта.

Не так просто

Правильно оборудовать поле для гольфа задача архисложная. “Мне пришлось научиться играть в гольф самостоятельно, для того чтобы разобраться в тонкостях реализации подобных проектов”, — рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, хорошее поле для гольфа должно иметь интересный ландшафт, т. е. перепады высот. Для создания гольф-поля необходима площадь в 60-80 га. Более того, оно должно быть сертифицировано PGA (Профессиональной ассоциацией гольфа). Идеально, если на поле будут проводиться международные соревнования, т. е. поле будет считаться “чемпионским”. Хотя это оправданно только для ограниченного числа проектов.

По словам пресс-секретаря агентства недвижимости “Домострой” Елены Буравцовой, “для строительства гольф-поля важно найти подходящий земельный участок и изучить все источники воды, так как газон требует регулярного полива”. “Большое внимание стоит уделить размеру, форме участка и рельефу местности. Из-за нагрузки на травяной покров на гольф-полях возрастают требования к почве. С одной стороны, она должна хорошо отводить лишнюю влагу, а с другой  быть достаточно плодородной. Естественно, что для поддержания хорошего состояния поля необходимо иметь специальные сельскохозяйственные машины”, — продолжает эксперт.

Как отмечает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая, выбором участка возможные сложности не ограничиваются. “Поле для гольфа требует ежедневного и тщательного ухода. Его необходимо обильно орошать по 500-1000 л воды на 1 га в день, подстригать траву, восстанавливать дерн и т. п. В зимний период времени поля для гольфа простаивают, однако это не означает, что за ними не требуется уход. Сохранение поля в зимний период  основная задача гринкиперов. Главное в это время  обеспечить грамотный дренаж, чтобы вода как можно быстрее сходила во время оттаивания. Уход за газоном  трудоемкая работа, включающая в себя ежедневный покос, полив, удобрение почвы минеральными подкормками, аэрацию, вертикуляцию и многое другое”, — перечисляет она.

Однако главная трудность в организации гольф-поля  это не поиски участка, не создание дренажной системы и даже не зимний уход, а точная разбивка газона на зоны, имеющие разное игровое предназначение, а также различающиеся внешним видом, режимом стрижки, составом травосмеси. “Газон состоит из нескольких игровых зон: green, tee, fairway, rough. Каждая из них засеивается специальной газонной смесью с различным составом трав”, — рассказывает директор по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская.

Green представляет собой зону ровной, низкоскошенной травы высотой 4 мм. Tee это участок поля, сильно вытаптываемый игроками, так как с него выбивается мяч, поэтому здесь применяются травосмеси с высокой степенью регенерации, создающие густой травостой и плотный дерн высотой 95 мм. На fairway трава должна расти медленно и равномерно, быть устойчивой к болезням и достигать в высоту 1,1 см. В свою очередь, rough - это маловытаптываемая зона, которая выполняет функцию обрамления игрового поля, поэтому трава здесь высоко скошена и достигает 12,7 см.

На каждом участке поля продолжительность формирования травяного покрова зависит от климата и может занять несколько лет. Все эти факторы делают создание гольф-поля занятием не только трудоемким, но и весьма затратным.

“Не каждый девелопер может позволить себе выделить существенную площадь, как правило, весьма дорогой земли под гольф-поле. Плюс само строительство потребует приличных вложений. Не менее обременительным может стать и содержание, обслуживание гольф-поля. Обязательным условием для того, чтобы люди получали удовольствие от игры, являются живописные окрестности. Крайне сложно рассчитывать на успех гольф-проекта, расположенного на местности с видом на промышленные объекты или многоэтажные дома”, — отмечает Максим Сухарьков.

Вопрос денег

По словам Ильи Шершнева, только проект поля для гольфа может стоить от $500 000 до $5 млн. “Само оборудование стандартного 18-луночного поля для гольфа обходится девелоперам в сумму от $2,5 млн до $7 млн без учета стоимости земли. Участок для такого объекта инфраструктуры должен быть масштабным. Помимо строительства весьма дорогостоящим является обслуживание поля для гольфа: только приобретение специальной техники обойдется примерно в $700 000”, — добавляет генеральный директор HomeHunter Владислав Сухарев-Погожев. По словам Марии Литинецкой, расходы на строительство прочих сооружений, таких как здание клуба, тренировочного поля, тропинок, дорожек, мостов и т. д., встанет застройщику еще в $3-4 млн.

“Окупить такие расходы на практике достаточно сложно реализация абонементов гольф-клуба среди 300-400 владельцев коттеджей в поселке вряд ли принесет достаточный объем средств, чтобы покрыть расходы на нормальное функционирование поля. Поэтому в загородных проектах целесообразно "открывать" гольф-клуб для сторонних посетителей. В зимнее время года поле для гольфа можно использовать в качестве прогулочной зоны или площадки для сезонных видов спорта, например проложить лыжную трассу или залить каток”, — считает Владислав Сухарев-Погожев.

“Зимой эти поля можно использовать максимум для лыжного спорта, более тяжелые нагрузки будут разрушать растительный покров”, — добавляет Побединская.

По ее словам, “учитывая то, что у такого бизнеса довольно высокие постоянные издержки, управляющие компании используют любую мало-мальски значимую возможность, чтобы повысить выручку: привлекают знаменитостей для игр и устраивают спортивные соревнования”.

Но главный способ хоть немного окупить затраты на создание гольф-поля это продажа недвижимости, расположенной по соседству. “Расходы на поле для гольфа окупаются с точки зрения девелопера за счет роста стоимости земельного участка, на котором реализуется девелоперский проект. Земля в непосредственной близости от поля для гольфа может стоить в 10 раз дороже. Я не вижу способов сделать гольф-поле рентабельным, если в составе проекта нет продаж недвижимости. Реализация клубных карт может окупать текущие расходы, а вот окупить стоимость земли и строительства поля для гольфа — вряд ли”, — говорит Илья Шершнев.

По словам генерального директора компании “Терра-Недвижимость” Тимура Сайфутдинова, “если гольф-клуб строится на территории коттеджного поселка, часть вложенных средств компенсируется за счет удорожания недвижимости  в среднем на 20-30%”. “Сам гольф-клуб может стать для девелоперов либо стабильным источником дохода в будущем, либо хорошим бизнес-проектом на продажу. Чтобы сделать гольф-клуб рентабельным, ему необходимо иметь не менее 500 постоянных членов”, — говорит эксперт. Подчас девелопер может найти менее затратный вариант.

“Наиболее выигрышной для девелопера может стать стратегия строительства гольф-поля на территории, прилегающей к поселку там, где по каким-либо причинам нельзя оформить землю в собственность. Например, земля находится в аренде или расположена в рекреационных и водоохранных зонах. Подобный проект позволяет максимально полно использовать преимущества местности, добавить привлекательности поселку при соблюдении норм законодательства”, — считает Сухарьков. В этом случае, с одной стороны, девелопер экономит на стоимости земли, но с другой — рискует в одночасье потерять контроль над проектом.

В любом случае, по словам Марии Литинецкой, “затраты на строительство гольф-поля не окупаются за счет самого поля”. “Гольф-поле в принципе неликвидное вложение средств, ведь участок в 30 га можно просто застроить домами и получить реальную прибыль. Надо еще отметить, что поля для гольфа планируются и уже действуют в очень дорогих проектах, в которых цена дома даже выше стоимости гольф-поля”, — отмечает эксперт.

“Гольф — это серьезная индустрия, но в России пока достаточно сложно прогнозировать добавленную стоимость на подобный продукт. Пока еще можно сделать гольф-поле среднего качества и легко продать недвижимость, так как покупатели воспринимают гольф скорее как статусный атрибут, нежели реальную необходимость”, — соглашается Илья Шершнев.

Главные минусы

Кроме того, что создание гольф-поля это само по себе достаточно дорогое и трудоемкое предприятие, затраты на которое к тому же сложно окупить, развитию таких проектов в Московском регионе мешает климат. “В климатических условиях большей части России организация гольф-полей - это фактически нецелесообразное использование дорогостоящей земли. Эта территория может использоваться по назначению только три месяца в году. Остальное время гольф-поле используется разве что как прогулочная зона, однако для такого формата ее организация слишком дорога”, — отмечает Владислав Сухарев-Погожев.

“Наш климат не располагает к игре в гольф. В мире 99%, а то и все 100% гольф-полей расположены в более теплых и солнечных местах. Боле того, такое поле это большая территория, которую можно освоить значительно более выгодно. Поэтому строительство гольф-полей в Подмосковье никогда не будет массовым”, — более радикально настроена руководитель аналитической службы компании “Новый город” Наталья Ветлугина.

Другим минусом подмосковных гольф-проектов является минимальное число потенциальных гольфистов. “Покупатели домов в коттеджных поселках Подмосковья гольф-полями интересуются нечасто. Сама идея создания гольф-клубов интересна, но спрос на подобную инфраструктуру в Подмосковье абсолютно не изучен”, — отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов.

“Большого интереса к коттеджным поселкам, в инфраструктуру которых входит гольф-поле, нет. Гораздо чаще покупателя интересует наличие школы и детского сада. Намного выгоднее купить коттедж недалеко от уже построенного гольф-клуба”, — говорит, в свою очередь, Елена Буравцова.

“В основном наши клиенты интересуются коттеджными поселками с наличием площадок для гольфа за рубежом в Испании, на Кипре. Клиенты хотят выезжать туда для отдыха и игры в гольф в любое время, особенно зимой”, — отмечает директор по продажам агентства элитной недвижимости “Новое качество” Андрей Уфимцев.

Разные мнения

Учитывая все сложности создания гольф-полей при их популярности во всем мире, эксперты оценивают перспективы этого бизнеса весьма разнообразно. “Если говорить в перспективе, то объем коттеджных поселков с гольф-полями наверняка будет снижаться. Дело в том, что стоимость предложения в коттеджном поселке с собственным гольф-полем по меньшей мере на 10-15% выше, чем в других аналогичных объектах, и это не всегда оправданно и востребовано. Лишь единичные проекты, включающие гольф-клубы, могут стать рентабельными для застройщика; в большинстве случаев девелоперам приходится находить новые пути повышения прибыльности проекта”, — считает Владислав Сухарев-Погожев.

С такой точкой зрения согласна и Мария Литинецкая: “Строительство гольф-поля можно ожидать только в крупном и дорогом проекте и именно как показатель статусности поселка. Хотя даже в заявленных мегапроектах "Рублево-Архангельское" и "Остров Барвиха" строительство гольф-полей не предусматривается”.

Однако есть среди участников рынка и оптимисты гольф-движения. “Гольф — это хороший, развивающийся бизнес и прекрасное вложение средств. Пока в Москве огромный дефицит гольф-полей и, соответственно, сохраняется спрос. Климат же становится все теплее и теплее думаю, что скоро пользоваться этими объектами мы сможем не три месяца в году, а минимум шесть. Когда у нас в 1930-е гг. стали строить первые теннисные корты, это тоже выглядело странно и вызывало недоумение. Абсолютно уверен, что и гольф в нашей стране ждет большое будущее. Вокруг такого поля сразу открывается множество возможностей для инвестиций”, — отмечает первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость” Михаил Гороховский.

“Наличие гольф-клуба, безусловно, добавляет статус коттеджному поселку. Поэтому довольно часто девелоперы предлагают площадки для мини-гольфа, которые требуют существенно меньше инвестиций и земли. Поселков, в которых есть такие площадки, достаточно много”, — рассказывает Ольга Побединская.

Однако в любом случае, по мнению экспертов, для того чтобы покупатели смогли оценить предложенные гольф-поля, надо реализовать проекты, в которых они заявлены. “Покупатели не могут интересоваться гольф-полями в России до тех пор, пока не появятся реальные предложения, а не картинки с нарисованными лунками. Проектов с полем международного уровня, на котором можно действительно с интересом играть, а не "рвать траву", практически нет, но дома в одном из немногих проектов подобного уровня уже проданы, что о многом говорит”, — констатирует Илья Шершнев.

"Ведомости" 23.04.2007
Алексей Сергеев