На асфальте: Чуть помедленнее, цены…

По данным международной консалтинговой фирмы Mercer, Москва в 2006 г. (по состоянию на март) стала самым дорогим городом мира, обойдя Лондон (5-е место), Нью-Йорк (10-е) и Париж (15-е). Не в последнюю очередь Первопрестольная обязана такому лидерству неудержимо рвущимся вперед ценам на недвижимость.

Однако, похоже, в последние месяцы ситуация изменилась. Судя по отзывам на тематических форумах, квартиры продаются плохо, хотя риэлторы и застройщики вслух об этом не говорят, демонстрируя непробиваемый оптимизм. Возможно, заботы столичных властей об увеличении объемов социального жилья сыграют на руку продавцам жилья коммерческого, которого в городе вводится все меньше, и вновь потащат цены вверх. Но пока спрос в “дорогой Москве” если и не удовлетворен, то частично перешел в разряд отложенного.

Экспозиция затягивается

Стоимость жилья, объемы продаж и вопросы ценообразования  темы, при публичном обсуждении которых эксперты обычно избегают резких оценок и поспешных выводов. Между тем статистика агентств недвижимости и аналитиков рынка последних нескольких месяцев дает основания предполагать, что рынок столичной недвижимости остывает.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании “Миэль-Недвижимость”, отмечает, что сроки экспозиции квартир увеличились еще в конце августа начале сентября прошлого года. Это, по его мнению, предвещало стабилизацию цен. Сейчас время экспозиции увеличилось примерно в два раза. В условиях нормального рынка квартиры “стоят” на продаже приблизительно один месяц, теперь — около двух месяцев, говорит Луцков.

Похожую оценку дает и Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”: “С конца прошлого года на рынке заметны признаки затоваривания: предложение по сравнению с концом лета выросло более чем в два раза. Сейчас на рынке я вижу квартиры, которые появились еще в ноябре — декабре, но продаются до сих пор. И нельзя сказать, что цена на них какая-то невероятно завышенная. Квартиры в основном выставляются на продажу по ценам осени”.

Тенденция увеличения срока экспозиции квартир бизнес- и экономкласса начала прослеживаться с осени 2006 г., также подтверждают аналитики ГК “Пересвет-Групп”. По их наблюдениям, в январе и феврале текущего года срок экспозиции составлял в среднем от 30 до 90 дней (для сравнения: в период летнего ажиотажного спроса риэлторы находили покупателя для типовой 1-комнатной квартиры максимум за полторы недели). Одновременно эксперты отмечают сокращение с прошлой осени объема сделок с жилой недвижимостью, кроме элитного жилья.

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate, отмечает увеличение сроков экспозиции в сегменте элитного жилья с 3-4 недель до 5-7. Она связывает это с возросшими требованиями покупателей. Однако скидок в этом сегменте не наблюдается. “В настоящее время в продаже слишком мало проектов, чтобы прибегать к скидкам. Весь рынок элитного жилья это максимум 500-600 квартир в год. К тому же для "элитных" застройщиков делать какие-либо скидки  это поступаться своим реноме”, — говорит Земцова.

В целом, по ее мнению, “ситуацию, которая сложилась на рынке в начале текущего года, иначе как затянувшейся спячкой не назовешь. По сравнению с прошлым годом количество запросов и, как следствие, сделок ощутимо сократилось”. Отчасти это объяснимо тем, что инвестиционная доходность жилой недвижимости снизилась по сравнению с 2006 г., когда вложения в квартиры оказались прибыльнее вложений в банки, паевые фонды, бизнес и даже акции. Отчасти “напрягают” предложенные рынком цены. “Пик ажиотажного спроса пройден. Кто хотел купить жилье купил, и теперь прослеживается тенденция либо ожидания качественно нового типа жилья, дефицит которого по-прежнему ощутим на рынке, либо ценовой корректировки имеющихся на сегодняшний день элитных квадратных метров”, — говорит Земцова.

“Как обычный инструмент конкурентной борьбы между компаниями застройщики всегда применяли рекламные акции и промоушн-программы, включая скидки, подарки, рассрочки и т. п.”, — дипломатично замечает по поводу скидок на квартиры Наталья Козлова, директор департамента новостроек компании “Домострой”.

Мертвый сезон

Некоторые специалисты видят в наметившихся отклонениях спроса-предложения от уже устоявшегося привычного положения вещей — вперед и вверх — лишь обычные сезонные причины и утверждают, что в целом рынок чувствует себя нормально. Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании, считает, что с декабря прошедшего года на рынке новостроек Москвы наблюдается ровный, уверенный спрос: “С начала января этого года идет нормальный рыночный процесс в соответствии с сезоном”.

С такой оценкой согласен Владислав Луцков: “Несмотря на многочисленные заявления различных аналитиков, тенденция к стабилизации цен сохраняется и пока никакого снижения цен не наблюдается. Можно говорить о том, что процесс восстановления объемов предложения и стабилизации цен будет сохраняться и в первой половине 2007 г.”. Никаких существенных изменений не произошло и на первичном рынке жилья, продолжает Луцков: “По итогам февраля 2007 г. средняя цена предложения на первичном рынке жилья Москвы (с учетом элитных объектов) составила $5634 за 1 кв. м. Ценовой прирост по отношению к январю составил 4,1%. Без учета элитных объектов средняя цена предложения на первичном рынке столицы зафиксирована на уровне $4894 за 1 кв. м. Доля элитных объектов в общей выборке составила 9,8% от числа домов и 6,5% от суммарной площади квартир, средняя цена предложения в этом сегменте — $16 597 за 1 кв. м”.

В то же время специалист информационно-аналитического отдела ГК “Пересвет-Групп” Ольга Юматова замечает: “Медленно, но стабильно средняя цена предложения начинает снижаться. Если в марте 2006 г. в среднем рост цен составлял около 7%, а в Зеленограде цены взлетели более чем на 9%, то в этом году рост цен не превышал 1%. Рынок достиг предела платежеспособного спроса и, как следствие, замер — покупатели ждут падения цен”.

Однако на резкое и ощутимое снижение рассчитывать не приходится. Средняя цена предложения 1 кв. м в середине марта уменьшилась примерно на 0,2%. Максимальный прирост цен был отмечен в ЮАО (+0,5%), максимальное падение в САО (-0,6%). Лидерами роста среди различных типов домов стали 5-этажные панельные и 15-этажные и выше кирпичные дома (+0,6%), а аутсайдерами — 6-8-этажные кирпичные дома (-1,2%). В целом в январе — феврале значимого понижения или повышения стоимости жилья не наблюдалось, констатирует Ольга Юматова. По ее мнению, снижается стоимость лишь переоцененных объектов экономкласса.

Об этом говорит и независимый аналитик Андрей Бекетов: “Цены на вторичном рынке снижаются в секторе экономкласса. Видна отчетливая тенденция: чем ниже качество жилья, тем больше ценовая корректировка. Однако по сравнению с IV кварталом прошлого года она не превышает 5%. В секторе бизнес-класса изменений цен пока не наблюдается. Официальные цены на новостройки также остаются без изменений”.

В духе оптимизма

Ирина Котова, директор по маркетингу компании “Хирш”, вообще не видит каких-то тревожных тенденций на рынке. По ее мнению, в настоящее время рынок даже немного оживился и цены растут. Тем не менее в самом дешевом сегменте (5- и 9-этажных), наоборот, отмечается снижение цены. Сроки экспозиции не должны вводить в заблуждение, поскольку для некачественного жилья они всегда большие, считает Котова: “Квартиры в более-менее нормальных типовых домах, например 16-этажных, продаются сегодня в течение месяца-полутора. Это, разумеется, при условии грамотно выставленной цены”. О том, что общее количество сделок растет, по ее мнению, наглядно свидетельствует то, что “сегодня, для того чтобы попасть в управление Федеральной регистрационной службы, люди занимают очередь в 5 часов утра. В декабре ничего подобного не было”. “Если говорить о ситуации на первичном рынке, то там все достаточно индивидуально, очень многое зависит от политики застройщиков. Кто-то изначально ставит завышенную цену, а затем предоставляет различные скидки”, — утверждает Котова.

Позитивным называет старт рынка столичной недвижимости в этом году Наталья Козлова: “Этот период можно охарактеризовать стабильностью спроса и предложения. Объем продаж держится на ровном уровне, а для некоторых объектов прирастает за счет увеличения количества покупок, производимых с помощью ипотеки. Относительно прошлого года, когда темпы роста цен на жилье били все рекорды, больше всего проигрывали именно ипотечные покупатели. Продавцы хотели живые деньги сразу, банки открывали кредитные линии на сумму, которая уже не оправдывала возможности покупки. А сейчас покупатели спокойно, без ненужного ажиотажа открывают кредитные линии и приобретают выбранные квартиры в нормальном режиме, без аврала”.

Оптимистически настроен и Павел Епихин, начальник отдела маркетинга “Квартала”: “В январе рынок жилой недвижимости был на удивление активен. Несмотря на большие рождественские каникулы, покупательский спрос был высоким. Особенно хорошо покупались квартиры на первичном рынке”. Однако информацию о том, сколько квартир продано с начала года, застройщики хранят строже, чем Мальчиш-Кибальчиш военную тайну.

“Многие СМИ, — сетует Павел Епихин, прогнозировали резкое падение цен на недвижимость в январе этого года. Однако ни в январе, ни в феврале ничего подобного не произошло. Более того, цены на качественное жилье повышенной комфортности возросли на 1,7%. В начале 2007 г. лишь продолжилась прошлогодняя тенденция уменьшения стоимости переоцененного на вторичном рынке дешевого жилья. Качественное жилье повышенной комфортности (элитное и бизнес-класса) показало стабильный рост, составивший 1-2% в месяц. Абсолютная средняя цена для трех сегментов в ЗАО и ЮЗАО составила $4898 за 1 кв. м в январе 2007 г. и $4984 за 1 кв. м по данным на конец февраля текущего года”.

“Одним из факторов стала ипотека. Банки в борьбе за клиента снижают процентные ставки, увеличивают сроки кредитования и уменьшают суммы первоначальных взносов. Застройщики активно заключают договоры с различными банками, тем самым предоставляя клиенту возможность выбора наиболее подходящих условий кредитования”, — добавляет Епихин.

Генеральный директор Объединенной строительной компании (ОСК) Наталия Шаркова уверена, что предложение не превысило реальный спрос и жилья вводится отнюдь не больше, чем нужно рынку. “Просто качественно меняется характер рынка столичной недвижимости, с каждым днем он становится все более клиентоориентированным”, — считает она.

“Объемы строительства и количество построенных объектов, наверное, несколько усложняют жизнь нам, застройщикам, с точки зрения их реализации, — признает Шаркова, но упрощает ее покупателям, которые теперь могут выбирать и район, и дом, и условия, и застройщика — у кого купить. Реализация объекта — всего лишь вопрос времени, которое определяется качеством района, местоположением самого дома и адекватной ценой”.

Цены “сломались” в октябре

Однако не все разделяют подобный оптимизм. По наблюдениям Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства Rway, процесс снижения цен на московское жилье идет уже с октября 2006 г. со среднемесячной скоростью около 0,5% (по ценам предложения). “В то же время, по оценкам наших экспертов, ежемесячный темп снижения цен реальных сделок минимум в два раза выше, т. е. по итогам последних четырех календарных месяцев составляет не менее 1%”, — отмечает он.

По результатам декабря 2006 г. цены предложений практически не изменились, но многие продавцы предлагают различные системы скидок — до 5-7% от заявляемых цен предложений, говорит Александр Крапин. В первом полугодии скорее всего стоимость столичного жилья уменьшится на 10-15% в зависимости от класса жилья и его месторасположения.

Специалисты подчеркивают, что традиционно в Москве январь — февраль это период затишья на рынке, и в то же время застройщики (или их представители) начинают постепенно раскручивать цены. Однако в начале этого года повышения стоимости жилья фактически не произошло, поскольку цены предложения на первичном рынке выросли в среднем на весьма незначительную величину — всего 0,2%, говорит Александр Крапин.

“Покупатели после Нового года не приняли тех цен, которые предложили продавцы, — добавляет Вадим Мартыненко. В то же время есть заметная готовность продавцов уступать, и реальные цены сделок оказываются ниже заявленных на 5-7%. В первую очередь готова снижаться стоимость самых некомфортных квартир  в 5- и 9-этажных домах. Если взять более современные здания, там снижение спроса и, соответственно, цены совсем незначительное на уровне 0,5-1%”.

На явное увеличение предложения обращает внимание и Наталья Ветлугина: “Это, с одной стороны, радует у покупателей наконец появилась возможность выбирать. С другой рынок сейчас находится в достаточно сложном состоянии. Предложение велико, и на некоторые категории квартир спроса нет. Поневоле начинается коррекция цен. Конечно, никто не говорит, что снижение цен будет значительным. Я в своих прогнозах постоянно говорю о выравнивании. Дело в том, что много квартир выставлено по ценам, которые выше любого потолка. Стоимость назначается в $12 000 или даже $15 000 за 1 кв. м только потому, что "я так хочу". Видимо, таким продавцам наконец-то придется поумерить свои аппетиты”.

Тем не менее пока положение с ценами на первичном рынке московского жилья остается достаточно стабильным: профессиональные участники рынка осуществляют контролируемое ими снижение цен реальных сделок и этот процесс будет продолжаться, резюмирует Александр Крапин.

“Про первичный рынок говорить сложно, поскольку он непрозрачный, тем не менее, судя по рекламе известных застройщиков, которые сейчас предлагают недвижимость дешевле, чем прошлым летом, можно сказать, что снижение цен есть, — делится наблюдениями Константин Апрелев, президент Русского агентства недвижимости "САВА".  Другое дело, что заинтересованные участники рынка будут стремиться как можно дольше делать вид, что это не тенденция, а временное явление. Что касается вторичного рынка, то здесь положение очевидно: продажи стоят. Продавцы ничего реализовать не могут, и любой покупатель, приобретающий жилье сразу, без ипотеки, сегодня, приходя в офис, сразу получает скидку в 10%”.

Причины перемен

Александр Крапин напрямую связывает постепенное замедление роста цен на первичном рынке, последующую стабилизацию, а затем и снижение с несоответствием спроса и предложения на вторичном рынке. Во-первых, цены предложений не соответствуют качеству жилья. Во-вторых, платежеспособный спрос возрос незначительно и во многом компенсировался ростом цен на основные товары и услуги. В-третьих, на рынке по-прежнему существенна доля так называемых инвестиционных сделок (это становится характерным и для первичного рынка).

Процессы, начавшиеся на вторичном рынке, вызвали аналогичные изменения в ценах и на первичном рынке московского жилья. Если в дальнейшем застройщики Москвы будут повышать цены на жилье, его потенциальные покупатели непременно обратят свои взоры на вторичный рынок либо на рынок жилья Подмосковья. Хотя в Подмосковье все еще продолжается процесс повышения цен застройщиками, вызванный вытеснением платежеспособного спроса на жилье из Москвы, в ближайшие месяцы и этот рост цен предложений скорее всего остановится, считает Александр Крапин.

Сильное удорожание жилья в прошлом году главная причина нынешнего снижения цен, убежден Константин Апрелев. “Представители среднего класса, имеющие месячный доход на одного человека в размере $3000, — основные покупатели жилья бизнес-класса. В результате роста цен приобретение 2-комнатной квартиры стало для них недоступным. Сыграл свою роль и отток спекулянтов из этого сегмента, которые переключились на коммерческую недвижимость. А доля спекулятивных инвесторов составляла около 30% от всех покупателей жилья”, — говорит он.

В то же время специалисты не исключают нового витка роста цен. Владислав Луцков в связи с этим советует обратить внимание на заявления чиновников столичного стройкомплекса о свертывании программы жилищного строительства в Москве из-за нехватки дорог, тепла и электричества: “Для чиновников единственный выход в такой ситуации обязать инвесторов вкладывать средства в развитие городской инфраструктуры, что, в свою очередь, может привести к повышению цен на первичном рынке”.

О принятых московскими властями решениях, которые могут подхлестнуть цены и еще дальше отдалить жилье от граждан, говорит и Крапин: “Последние инициативы московских властей по введению протекционистских мер для обеспечения жильем москвичей должны способствовать новому ценовому витку на первичном рынке жилья уже в ближайшие месяцы. Фактически эти меры сокращают объемы коммерческого жилья на первичном рынке, т. е. уменьшают количество квартир, поступающих в свободную продажу. Однако с большой степенью вероятности на практике этого не произойдет, поскольку цены на жилье в столице уже оторвались от уровня платежеспособного спроса. Поэтому для восстановления приемлемого уровня деловой активности необходима коррекция цен (снижение) на жилье в столице. Минимальный размер этой коррекции должен составить не менее 10-15% от существующих цен”.

Осень рассудит

Стабилизация на рынке продлится как минимум до середины 2007 г., после чего развитие ситуации будет зависеть от ряда внешних факторов, включая макроэкономическую ситуацию в России и в целом в мире, полагает Владислав Луцков. По его оценке, скорее всего нормальный баланс российской экономики и бюджета сохранится. Поэтому можно говорить о дальнейшим росте благосостояния населения. А это значит, что увеличится платежеспособный спрос, учитывая развитие механизма ипотечного кредитования.

“Практически каждый житель нашего города на сегодняшний день является потенциальным покупателем: кто для детей, кто для родителей, кто разводится, кто хочет улучшить свои жилищные условия все эти факторы и формируют спрос на рынке”, — аргументирует сохранение спроса на столичное жилье Наталия Шаркова.

Конечно, продолжает Луцков, есть некоторые политические риски, связанные с выборами в Госдуму и выборами президента, “но этот риск минимален”. “В текущем году ажиотажного роста цен подобно тому, что мы наблюдали в 2006 г., не будет, — уверен эксперт. На вторичном рынке объемы предложения восстановились практически полностью. Сохраняются стабилизация цен фактически на все категории жилья вторичного рынка, а также стагнация спроса. Возобновление роста цен возможно к осени текущего года. На первичном рынке падения цен точно ожидать не стоит”.

В ближайшее время, по предположению Александра Крапина, сильным противовесом росту цен может оказаться именно политический фактор: “В некотором снижении цен на жилье заинтересованы не только профессиональные участники рынка, но и политики. На предстоящих выборах кандидаты должны непременно показать избирателям успешность выполнения национального проекта “Доступное жилье”. Впрочем, продолжает эксперт, существуют и другие, менее вероятные сценарии развития ценовой ситуации на рынке: чтобы активизировать деловую активность, цены на жилье могут снизиться даже на 20-25%.

В этом году наиболее стабильно будут развиваться сегменты жилья повышенной комфортности (элитного и бизнес-классов), убежден Павел Епихин: “Стоимость объектов экономкласса также будет увеличиваться, что является следствием относительно короткого срока строительства и относительно низкой цены. Стоимость 1 кв. м будет продолжать расти. Темп роста в 2007 г. составит 10-15% в год”. Ирина Котова подчеркивает, что самые ветхие и дешевые квартиры в прошлом году были сильно переоценены, поэтому на них, вероятно, цены упадут приблизительно на 10%, может быть, даже на 20%. Это, по ее мнению, во многом будет зависеть от географического положения недвижимости: если, допустим, пятиэтажка в хорошем районе и в ближайшее время предстоит реконструкция, ее стоимость может и не снизиться, поскольку найдутся инвесторы, желающие вложить в такой объект деньги. Что касается более современных домов, то тут предстоит небольшой рост цен, около 10%, прогнозирует Котова.

“В феврале — марте рынок стабилизировался, стоимость недвижимости если еще и понизится, то совсем незначительно на 1-2%. И дальше наступит стабилизация, до конца года цены останутся без движения”, — уверен Вадим Мартыненко.

Аналитики ГК “Пересвет-Групп” идут еще дальше и склоняются к тому, что предстоит падение цен: “В 2007 г. следует ожидать снижения стоимости жилой недвижимости. Девелоперы планируют вывести на рынок много новых проектов, количество квадратных метров в свободной продаже должно увеличиться. Рост предложения на рынке приведет к повышению конкуренции, произойдут дифференциация предложений, снижение цен в определенных сегментах рынка”.

Правда, эксперты “Пересвет-Групп” делают ряд оговорок. По их мнению, ситуация будет зависеть от множества факторов: курса национальной валюты по отношению к евро и доллару, уровня инфляции в стране, объемов жилья в свободной продаже и доступности ипотеки. В итоге в 2007 г. рост цен останется в пределах инфляции — 11-13% в год, т. е. жилье будет дорожать примерно на 1% в месяц.

По прогнозам Натальи Козловой, “в текущем году существенного увеличения объемов строительства ожидать не приходится, а значит, дефицит жилья сохранится. Поэтому цены будут продолжать расти, но не такими темпами, как в 2006 г. Увеличение стоимости жилья в новостройках бизнес-класса составит приблизительно от 1% до 3% в месяц по ликвидным качественным объектам. Более высокими темпами цены будут расти во втором полугодии. В целом цены увеличатся в текущем году на 10-15%”. А по мнению Константина Апрелева, некоторое увеличение стоимости недвижимости возможно только осенью.

"Ведомости"1  6.04.2007
Олег Щелов