Купи ноль
Кто выиграет от увеличения объемов строительства бесплатного жилья в Москве

Она ждала своей очереди на муниципальную квартиру 20 лет. В 2004 г., когда справляли новоселье, Маргарите казалось, что радости не будет конца: даже сейчас она называет свой типовой дом в Медведкове “симпатичным”. Вот-вот, думала Рита, дом наполнится такими же счастливыми соседями, сложится дружный коллектив. Но время шло, а многие квартиры в “социальном” доме продолжали пустовать.

Представления Маргариты об очередниках за три года сильно изменились. Мы разговаривали с ней в конце марта, буквально через день после того, как Юрий Лужков громко объявил о предстоящем увеличении объемов строительства муниципального жилья на 24%, до 2,23 млн м2, что составит 46,5% от всего объема жилья, которое будет построено в 2007 г. В другое время Рита порадовалась бы за сограждан-очередников, ведь срок ожидания заветной жилплощади теперь может сократиться на целых четыре года. Но то в теории. На практике же скорее получит импульс процесс, который Рита воочию наблюдала последние три года. “Человек из пятиэтажки получает квартиру, в нее не переезжает, продает ее, покупает опять квартиру в пятиэтажке, которая идет под снос, и таким образом неплохо зарабатывает”, — рассказывает она. Есть даже схемы, которые позволяют получить вторую бесплатную квартиру, не сдав муниципалитету первую, что, конечно же, запрещено. Теперь этот искривленный параллельный рынок просто увеличится в размерах на четверть.

Но вот парадокс: сложившаяся ситуация почти всех устраивает. Хорошо мэрии, которая теперь будет ворочать еще большим количеством денег и квадратных метров. Хорошо оппозиции, которая сможет заявить, что еще больше метров и денег теперь отправится неизвестно куда. Строители рады увеличению городского заказа. Не проиграют, очевидно, и сами очередники, в том числе те, кто превратил свое право на бесплатные метры в бизнес. Даже те граждане, которые такого права не имеют и должны покупать жилье по рыночной цене, негодуя по поводу оплаты площади не только за себя, но и “за того парня”, могут успокоиться: ничего особенно страшного для них вследствие решения Лужкова не случится.

ИНЫЕ, В ОЧЕРЕДЬ!

Записаться в очередники в Москве не так-то просто. Согласно Жилищному кодексу, который вступил в силу 1 марта 2005 г., бесплатное жилье могут получать только малоимущие слои населения. Чтобы вас к ним отнесли в Москве, городе, где средняя месячная зарплата превысила 25 000 руб., вам нужно зарабатывать на семью из трех человек не более 12 000 руб. в месяц. Тогда вас признают гражданами, не способными в течение 20 лет за свой счет приобрести квадратные метры, которых не хватает до социальной нормы 18 м2 на человека. При этом уровень совокупного дохода семьи не должен увеличиваться, иначе она будет автоматически снята с очереди. В общем, задача перед претендентами на бесплатные квадратные метры стоит довольно трудная.

Игра, однако, стоит свеч. Представим себе гипотетическую семью из трех человек с общим доходом 12 000 руб. в месяц, у которой жилплощади нет вовсе. Записавшись в очередь сегодня, через 20 лет наша семья получит от правительства Москвы двушку площадью 54 м2, что при цене $4000 за 1 м2 равносильно ежемесячной прибавке к семейному доходу в размере 23 400 руб. с учетом подоходного налога это даже несколько больше нынешней зарплаты среднестатистического москвича.

Сразу после постановки на учет наша гипотетическая семья начинает представлять собой то же самое, что и реальная семья с месячным доходом 39 000 руб., которая каждый месяц откладывает $900, чтобы к 2027 г. обзавестись жильем по социальной норме. Понятно, что ситуация должна казаться несправедливой семьям с месячным доходом от 12 000 до 39 000 руб. Если они готовы ждать 20 лет имеет смысл всеми правдами и неправдами пробиваться в очередники.

По официальной статистике департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, на конец 2006 г. там на учете стояли 195 000 семей, или 616 000 человек. Сколько из них действительно малоимущих, сказать трудно: помимо врачей, учителей и других льготных категорий населения, а также граждан, попавших в очередь на общих основаниях, в списках значатся какие-то иные, которых больше четверти общего числа очередников. Рассказывать о том, кто это такие, равно как и комментировать общую ситуацию с очередниками, московские чиновники не стали.

Впрочем, даже если не очень богатой семье и не удается выдать себя за малоимущую, она в скором времени сможет воспользоваться развиваемыми сейчас по западному опыту программами социального найма или социальной ипотеки. Это первый шаг к тому, чтобы в перспективе при наличии, конечно, воли городских властей перейти на европейские стандарты social housing, где бесплатная раздача жилья отсутствует. “Если вы входите в одну из групп, которые государство поддерживает своими программами, вам за небольшую цену предоставляется жилплощадь, — рассказывает, как обстоят дела в Европе, вице президент российского офиса британской консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский. Но перестав принадлежать к какой-то категории, вы можете запросто лишиться поддержки, если не выкупите у государства недвижимость по приемлемой цене”. Плюс такой системы в том, что количество жилья у государства никогда не убывает.

Развитие системы социального жилья в странах ЕС поддерживается различными налоговыми льготами и субсидиями. Льготы по ипотеке для малоимущих, к примеру, действуют в Великобритании, Бельгии, Голландии, Дании, Франции. Самая большая доля социального жилья (до 40%) от общего объема нового жилого фонда возводится в Дании, а вот в Латвии его нет совсем. В Великобритании помимо муниципалитетов жильем для неимущих занимаются независимые ассоциации, которые предварительно проходят специальную регистрацию.

В Великобритании, Голландии, Греции и Дании власти стимулируют не только заемщиков ипотеки, но и застройщиков налоговыми послаблениями. В общем, если московское правительство захочет что-либо изменить, у него будет богатый выбор успешно работающих схем. Пока же застройщики просто платят городу дань.

НОВАЯ СХЕМА

За решением Юрия Лужкова резко увеличить объемы строительства социального жилья скрывается не только электоральный мотив, но и экономический расчет. Известный оппонент Лужкова, бывший банкир, а ныне депутат Госдумы Александр Лебедев уверен, что в любом случае дело нечисто. “Я не очень верю в цифры, которые они озвучивают, — сколько они построят муниципального жилья, — заявляет Лебедев. Почему? У них очередь растет. Было (в 2000 г. ) 180 000 семей, сейчас 200 000 семей. Куда оно девается, это муниципальное жилье? 30-40% застройщик должен отдавать городу. Я знаю эту процедуру она стоит миллиарды долларов. Куда они деваются каждый год? Я не видел в своей жизни ни одного очередника, получившего квартиру. Хоть бы его по ТВЦ показали, чтобы он мэра похвалил…”

Участники рынка не вполне разделяют пафос депутата, хотя и соглашаются, что трудности с реализацией программы Лужкова имеются. “Это реально хорошие фразы, за которыми не стоят реальные метры. Пока социальное жилье это только слова”, — категорична замгендиректора девелоперской компании “Новый город” Наталья Ветлугина. Ее компания активно расселяет коммуналки в Центральном административном округе. “Cудя по тому, сколько к нам обращается "коммунальщиков" людей, которые не могут разъехаться, — этот вопрос по-прежнему стоит очень остро”, — утверждает Ветлугина. По ее словам, в престижных районах часто расселяются дома, где почти нет коммуналок, а дома, в которых их процент высок, наоборот, продолжают стоять. Своя статистика у гендиректора строительной компании “Крост” Алексея Добашина. “При расселении стандартной пятиэтажки на 60 квартир требуется 100 новых. Мы посмотрели, кого мы расселяли около пяти лет назад в одном районе: 20% владельцев новых квартир не очередники”, — рассказывает Добашин. Все это замедляет реализацию программы, объявленной мэром Москвы.

Теоретически, однако, выполнить ее можно. “Есть несколько резервных территорий, которые может разрабатывать город, — например, Щербинка, Молжаниново, — говорит гендиректор компании "МИАН-Девелопмент" Анатолий Морозов. Кроме того, до 2010 г. расписана программа реновации и реструктуризации районов с ветхой застройкой. Заявленные правительством Москвы метры вполне реально возвести на этих площадях”. Нет больших проблем и с финансированием. Схема расчетов застройщиков с городом претерпела изменения. До 2003 г. инвестор должен был отдавать порядка 30% построенной площади, а сейчас рассчитывается с городом деньгами. Размер выплат определяется с учетом стоимости квадратного метра на рынке. “Если раньше показатель стоимости квадратного метра в спальных районах составлял $1000-1500, то сегодня он определен как $2000-2400, — объясняет Морозов. Таким образом, у города появилась возможность увеличить объем средств на социальное жилье”.

Соответственно, вырос городской заказ получившие его строительные компании довольны. По словам первого вице-президента группы “ПИК” Артема Эйрамджанца, объем горзаказа в программе обоих домостроительных комбинатов группы — ДСК-2 и ДСК-3 составляет около 25% от общего объема строительства. “Мы с удовольствием продолжим взаимодействие с городом, которое считаем высокоэффективным и взаимовыгодным”, не скупится на похвалы московским чиновникам Эйрамджанц. “Увеличение доли социального жилья это правильная мысль, городу его просто не хватает”, — соглашается Александр Мещеряков, гендиректор СУ-155, еще одного крупнейшего игрока на рынке панельного домостроения, заинтересованного в загрузке мощностей по производству панели, которая теряет популярность у покупателей жилья.

Однако не приведет ли увеличение доли соцжилья в общем объеме строительства почти до половины к росту и без того немаленьких цен на квартиры в Москве?

КРИВАЯ ВЫНЕСЕТ

Если бы речь шла о свободном рынке, то отмена бесплатной раздачи жилья (допустим на минутку такую возможность) означала бы для Москвы почти удвоение предложения, что, безусловно, обвалило бы цены. По оценкам Андрея Закревского из Knight Frank, в этой фантастической ситуации цены упали бы на 30-50%.

Если же спуститься с небес на землю, нужно признать: рынок жилья в Москве протянет в своем нынешнем искривленном состоянии еще многие годы. Сейчас доля бесплатного жилья даже вырастет. Однако, по мнению участников рынка, это не означает автоматического роста цен на коммерческое жилье  благодаря, как это ни странно, той самой “кривизне”.

С одной стороны, как отмечает директор департамента ипотечного кредитования банка “ВТБ 24” Анатолий Печатников, “если город стремится увеличить свои затраты, то это оплачивают рыночные покупатели”. С другой повышать цены уже просто некуда. “Понятно, что в элитные проекты в центре города селить очередников не будут, — продолжает банкир. Застройщики откупаются за счет проектов в Марьине и Бутове. Но, чтобы им самим комфортно работалось, необходимо повысить цены на коммерческое жилье в 2 раза, что нереально”.

Зато в связи с расширением социального строительства наверняка активизируются очередники предприниматели, деятельность которых и без того приобрела уже массовый масштаб. “Люди сознательно пытаются получить то, что с финансовой точки зрения они получить не должны, — говорит Наталья Ветлугина из "Нового города" 70% жилищных проблем связано с этим. Логика людей такова: "Как бы мне государство поставить в такое положение, чтобы получить как можно больше квадратных метров"”. Вполне вероятно, что теперь сделать это станет проще. По оценке Алексея Добашина из “Кроста”, около 20% бесплатно выданных квартир в течение пяти лет оказывается на свободном рынке. Соответственно, при увеличении объемов строительства социального жилья за счет махинаций очередников вырастет предложение и в коммерческом секторе, а это, очевидно, фактор, работающий против роста цен. Александр Мещеряков из СУ-155 приводит еще один довод: “Подобное увеличение, равно как и существующий дефицит на рынке коммерческого жилья, должно повлечь за собой рост общих объемов строительства. А это возможно за счет выделения большего количества земли под строительство жилья”. Иными словами, участки, куда город пока не пускает застройщиков, по ходу реализации новой программы Лужкова будут “распечатаны” — значит, там будут строить и коммерческое жилье.

В итоге формальное сужение предложения на московском рынке жилья на практике может привести к его увеличению так уж этот рынок устроен.

"Ведомости" 09.04.2007

Юлия Говорун