Как сдать квартиру за $1 млн?
Европейцы, узнав в свое время о существовании обитаемой суши с другой стороны планеты, назвали жителей тех мест «антиподами». Рассказывали об этих краях всякие чудеса: и лето там с декабря по февраль (как выяснилось потом, сущая правда!), и люди ходят вниз головой…
Нечто похожее можно наблюдать и на московском рынке аренды. Помимо самого большого и массового класса эконом, где обычные люди скучно снимают обычные квартиры в панельных многоэтажках, платя за них по $600-1000 в месяц, есть еще и элитный сегмент. Он во многом антипод, поскольку большинство процессов протекают здесь с точностью до наоборот.
Нечеткая граница
Вопрос первый: где эта самая элита начинается? Долгое время (все 90-е годы) риелторы отвечали, что от $1000 в месяц. И цифра круглая, удобная для запоминания, и реалиям того рынка соответствовала. Напомним, что до дефолта 1998 года цена аренды типовой однокомнатной квартиры на окраине не превышала $300 в месяц, а после кризиса и вовсе грохнулась со звоном до $120-150. Так что тысяча в те годы действительно была серьезными деньгами, позволяющими снять нечто вполне элитное.
Но время идет. Стоимость доллара, мягко говоря, полиняла, и сегодня нормальная «двушка» на любой московской окраине, особенно если до метро можно дойти пешком и отделка в квартире свежая, тяготеет ценой к заветной цифре с одной единичкой и тремя нулями. Соответственно, пришлось поднимать нижнюю границу элитности по мнению большинства риелторов, она сегодня находится в районе $2-2,5 тыс. А наиболее радикальную точку зрения высказала Елена Гусейнова, специалист отдела аренды компании «БЕСТ-Недвижимость»: по ее словам, нижним порогом элитного сегмента является $6000 в месяц. Все, что дешевле бизнес-класс, какие-то «улучшенные планировки»… Но никак не элита.
Что касается верхней планки, то она, говорят специалисты, находится в районе $30-35 тыс. за эти деньги сдаются отдельно стоящие особнячки и пентхаусы. Если кому-то это кажется дорогим, то можно отправиться на загородный рынок, где сдаются целые усадьбы, а цены достигают $50-60 тыс.
Кто платит?
Теперь вернемся к теме «антиподства» элитного сегмента. Главное отличие сводится к тому, что на эконом-рынке комиссионные риелторам платят снимающие. Некоторые агентства, правда, предпринимали попытки состричь что-то и со сдающих (выдвигая при этом совершенно «бронебойный» аргумент: так принято во всем мире!), но были подняты на смех. Количество снимающих в Москве в разы превышает количество сдающих, а платит, как известно, тот, кому сильнее надо…
На дорогом рынке все иначе: там, как правило, услуги агентства оплачивает владелец квартиры. Впрочем, однозначности нет и здесь. Как отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», снять хорошую квартиру непросто, даже располагая многими тысячами долларов. Поэтому собственнику достойного объекта от агентства может случиться дисконт: заплатит он комиссионные не в размере обычных 100% от ежемесячной арендной платы, а в 50-80%. А оставшиеся деньги агентство возьмет со снимающего. То есть это предмет переговоров все решается в зависимости от конкретных условий.
Воспитываем терпение
Еще одно разительное отличие дорогого от дешевого – скорость сдачи. На эконом-рынке этот процесс иногда занимает всего пару часов. Стоит появиться новой квартире, как на нее набрасываются десятки риелторов со своими клиентами. Хозяева устраивают иногда достаточно жесткие игры: приглашают на просмотр сразу 5-6 желающих и сдают тем, кто приедет раньше или предложит больше. Однажды пришлось наблюдать такую сцену: риелтор с клиентами немного припозднилась и в дверях дома столкнулась с владельцем квартиры и пять минут назад снявшими ее счастливыми конкурентами. Попробовала было качать права, напирая почему-то на то, что «заблудилась в ваших переулках, здесь черт ногу сломит!» и получила в ответ рекомендацию «любить и изучать родной край». «Oh, baby, this world is wild!», как поется в известной песне…
В дорогом сегменте все иначе: тут царство спокойствия и респектабельности. Сдаваться квартира может по несколько месяцев, иногда даже до года. «Это не обязательно означает, что объект плохой или цена на него завышена, – говорит Гусейнова. Просто на столь дорогой товар вообще не очень много желающих. Плюс к этому у хозяев квартиры могут быть какие-то ограничения по жильцам, они могут отказаться от жильца, который показался им по каким-то причинам подозрительным».
Наталья Ветлугина называет и другую причину. «В этом сегменте очень много неликвида, – говорит она. Хозяин почему-то считает, что может сдать квартиру за 10 тысяч, за 12, 15… Но квартира объективно не стоит этих денег, потому что имеются существенные дефекты. Нет охраняемой автостоянки. Или на полу ламинат сегодня этого достаточно, чтобы взыскательный клиент отказался. Или декларируется охрана в подъезде, а на деле оказывается, что это консьерж в виде 80-летней бабушки». Хозяину тут остается или сидеть возле своей квартиры безгранично долгое время, или снижать цену.
«А я – весь в белом!»
Владельцы сдаваемых элитных квартир платят налоги: чтобы пытаться спрятать такие доходы, надо всерьез поссориться с головойВладельцы сдаваемых квартир должны платить налоги, но не хотят делать этого. Сей тезис активно обсуждается последнее время: налоговые органы говорят, что скоро возьмутся за окаянцев всерьез, эксперты рынка оценивают, удастся ли собственникам квартир увернуться…
Элитный сегмент в этом смысле опять-таки идет «не в ногу» со всем остальным рынком: налоги здесь платят. В основном потому, что серьезную долю снимающих составляют корпоративные клиенты это когда квартиру своему сотруднику арендует компания. Деньги в этом случае проводятся через бухгалтерию, иногда даже передаются арендодателю не лично в руки, а на банковскую карточку. Чтобы пытаться спрятать такие доходы, надо всерьез поссориться с головой…
Привлекательная доходность
О том, что доходность аренды в последнее время стала издевательски малой, сегодня пишут много пишет в том числе и автор этих строк. Типовая квартира приносит не более 3,5-4% годовых это меньше, чем в любом банке. В элитном сегменте (он «антипод», вы не забыли?) ситуация иная тут возможна доходность до 8-9%.
Почему? Ответов напрашивается два. Первый состоятельность клиентов. На эконом-рынке, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», люди платят столько просто потому, что не могут больше. Если средняя зарплата в Москве – 30 тыс. рублей, то платить больше $600 за однокомнатную квартиру семья вряд ли сможет. В элитном сегменте цена не главное; если квартира очень понравилась, снимающий может добавить $1-1,5 тыс. это для него не проблема. Часто клиенты сразу заявляют, что их бюджет – «вилка» от 6 до 15 тыс. «удмуртских ен». И сдающие этим пользуются до известного предела, конечно.
В элитном сегменте цена не главное: часто арендаторы сразу заявляют, что готовы платить, например, от 6 до 15 тыс. долларовВторой момент: сдающие на элитном рынке люди грамотные, тут практически нет тех, кто получил квартиру в результате приватизации или по наследству и совершенно не знает, сколько она на самом деле стоит. Если доходность бизнеса оказывается ниже разумного, владельцы предпочтут недвижимость продать и вложить деньги в другие активы. Это, кстати, уже происходит: с прошлого лета выросло предложение квартир, которые раньше считались очень привлекательными для сдачи в аренду, – расселенных коммуналок на Тверской. В результате на дорогом рынке не происходит уж совсем критического затоваривания.
"Собственник" 30.03.2007
