Элитные превращения

Жилье класса люкс выходит за пределы центра столицы

Длительное время, говоря "городское элитное жилье", подразумевали "находящееся в престижном центре". Однако участков внутри Садового кольца все меньше, получить их все сложнее, а отказываться от строительства сверхдорогого люкса никто не собирается. Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшее время география элитного жилья серьезно расширится и объекты, подпадающие под эту категорию, начнут строить даже в спальных районах Москвы. Вопрос в том, насколько элитным можно называть такое жилье.

"Золотой земли" не отдадим ни пяди

Проекты дорогого жилья во всем мире склонны сосредоточиваться в своеобразных анклавах. В Москве таким анклавом стали окрестности улицы Остоженка, получившие название "золотая миля». Цена квадратного метра в этом районе вполне сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в дальнем Подмосковье. В частности, квартиру в жилом комплексе «Золотая миля» в Хамовниках (Хилков пер.) можно приобрести из расчета $37,4 тысячи за квадратный метр, а в элитном доме, расположенном по адресу Молочный пер., вл. 7, - $41,2 тысячи за квадратный метр.

При столь высокой цене и плотность застройки очень высокая: под возведение жилья или инфраструктурных объектов используется любой мало-мальски пригодный участок земли. Что уже сегодня плохо сказывается на престижности района. «Тот стиль застройки, который существует на «золотой миле», никак не делает район элитным», - уверена начальник аналитического отдела компании «Новый город» Наталья Ветлугина. По ее мнению, из-за высокой плотности застройки страдают как придомовая территория, так и площадь внутри домов. «Во многих домах очень неблагополучно обстоят дела с общественными зонами, не очень высокие потолки, а адекватные виды из окна  только на верхних этажах, перечисляет аналитик. Проекты без недостатков можно буквально пересчитать по пальцам». Вот и директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма говорит, что в последнее время количество сделок в этом районе существенно сократилось.

Строить на Остоженке сегодня уже негде. Однако девелоперы идут на различные ухищрения, чтобы извлечь дополнительную прибыль из раскрученного района. В частности, руководитель отдела по связям с общественностью ГК «Пересвет-Групп» Ирина Наумова уверена, что в ближайшее время застройщики смогут получить дополнительные площади за счет увеличения этажности. «Ситуация может сложиться таким образом, что в этом районе разрешат строительство зданий с повышенной этажностью, - считает она.  В этом случае объем допустимых к возведению жилых площадей значительно увеличится». Но не стоит забывать, что увеличение этажности снижает престижность дома: из клуба избранных он превращается в демократический многоквартирный "муравейник".

Второй способ увеличить отдачу от престижного района - расширение «золотой мили». Если раньше к этой территории относился лишь участок между улицей Остоженка и Пречистенской набережной, то в последнее время она увеличилась почти вдвое за счет кварталов, расположенных между Остоженкой и Пречистенкой. Не исключено, что в скором времени появится новый участок строительства, который застройщики будут позиционировать как «золотую милю», территория между Остоженкой и переулком Сивцев Вражек. Однако даже в этом случае, по мнению экспертов, строительных резервов «Золотой мили» хватит не более чем на пять лет. «За это время достроят не только новые проекты, но и снесут или отреставрируют все имеющееся в наличии ветхое жилье», считает руководитель пресс-службы ГК "МИАН" Вадим Васильев.

Похожая ситуация и в других местах, облюбованных застройщиками элитного жилья: на респектабельном Арбате и тихих Патриарших прудах. Оба места обладают богатой историей, однако уже сегодня здесь намечается дефицит свободных площадок. Девелоперам срочно требуются новые "золотые" районы.

По мнению большинства экспертов, лидером элитного строительства, вероятнее всего, станет Болотный остров, который уже сегодня (кто бы сомневался) получил название «золотой остров». Предполагается, что стоимость жилья там составит $25-30 тысяч за квадратный метр. Главный минус острова для девелоперов: здесь предусмотрена разовая застройка единого проекта, а не массовое строительство. Это же дает покупателям шанс не оказаться через энное количество лет жителями огромного массива, элитарность которого можно поставить под сомнение уже из-за его масштабов.

Золотоискатели

Но эксперты утешают, что в центре еще достаточно мест, которые могут стать новыми флагманами элитного строительства. «Критерии элитного района довольно просты: местоположение, транспортная доступность и окружение», - рассуждает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Под месторасположением в этом случае надо понимать не только расстояние до Кремля, но и непосредственную близость зеленых зон, водоемов, иных природных объектов. Разумеется, в элитном районе не должно быть промзон, линий железной дороги, трамвайных депо, крупных учреждений и других беспокойных мест.

Однако наиболее важным критерием для потребителей является транспортная доступность. «На практике нередки случаи, когда при выборе между элитным жильем и жильем бизнес-класса покупатель останавливается на последнем только ради возможности меньше времени проводить в дороге», - замечает Мария Литинецкая. Не исключено, что в ближайшее время к критериям выбора элитного района может добавиться и близость метро. «Сегодня это звучит абсурдно, но патовая ситуация с московскими пробками, возможно, изменит существующее положение вещей», - предполагает руководитель отдела по связям с общественностью ГК «Пересвет-Групп» Ирина Наумова.

Исходя из вышеперечисленных критериев эксперты и пытаются вычислить будущие элитные районы. По мнению руководителя направления элитной недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости» Ирины Рогачевой, таким местом в ближайшее время могут стать Хамовники. Район, рассуждает она, отличается транспортной доступностью, близостью к историческому центру и богатой инфраструктурой. Кроме того, в Хамовниках много зеленых и культурных зон, например Новодевичий монастырь, усадьба Трубецких, парк Мандельштама. А главное, здесь очень низкая плотность населения относительно других районов Центрального округа столицы. По словам директора отделения элитной недвижимости управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма, если в среднем по ЦАО на душу населения приходится около 9 кв. м, то в Хамовниках эта цифра возрастает до 22 кв. м на человека. Еще один плюс этого района достаточно большой потенциал застройки. Сегодня из Хамовников активно выводят производственные учреждения (завод «Каучук», ламповый завод) и троллейбусный парк. «Кроме того, очень много ветхого жилого фонда, требующего реконструкции», - добавляет Ирина Рогачева.

Немало шансов стать центром элитного домостроения у Якиманки. «По крайней мере, у части района, примыкающей к Обводному каналу», - уточняет Мария Литинецкая. А вот к потенциалу Сретенки и Китай-города эксперты рынка относятся с сомнением, несмотря на их центральное местоположение. По мнению Марии Литинецкой, у этих мест сложился имидж суетливых индустриальных районов, что несовместимо с размещением жилых объектов класса люкс.

Район Замоскворечья имеет большое преимущество перед другими районами ЦАО в виде большого количества домов старой застройки и ветхого фонда, которые можно снести или реконструировать. Однако и он, по мнению экспертов, имиджем не вышел. «Это купеческий район, и застроен по-мещански, - объясняет Наталья Ветлугина. - Место довольно славное, но, увы, не аристократичное».

Элита с видом на МКАД

Впрочем, элитными могут быть названы районы, расположенные не только в Центральном округе, но и далеко за пределами Садового кольца.

Уже сегодня, по словам Кайдо Каармы, хотя около 90% элитных проектов реализуются в ЦАО, остальные все же распределяются по трем другим округам: ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. «Элитный рынок - не монолит, его можно сегментировать, - замечает директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов.  Для одних приоритетом является престижное и статусное место, а для других важнее качество жизни».

Задолго до дефицита участков внутри Садового кольца застройщики возводили элитные дома на Кутузовском проспекте, в Сокольниках, в Троице-Лыкове, в Мещерском районе, в Поселке художников на Соколе. Эти районы привлекают людей, желающих получить условия загородного жилья в городе, что является принципиально другой концепцией элитного жилья. По мнению Ярослава Козлова, человек получает возможность жить в собственном доме, таунхаусе или клубном малоэтажном доме, иметь участок земли, сад, пруд, розарий и прочие прелести загородной жизни. «В то же время он не выпадает из активной столичной жизни: ведь из этих мест до центра города около четверти часа езды, - замечает эксперт. Впрочем, анклавов, где можно реализовать элитные проекты, за пределами центра города не так уж и много».

А еще меньше реализованных проектов. Один из них дворцово-парковый ансамбль «Мещерский», построенный между Сколковским и Боровским шоссе, на Мещерских прудах.

В советские времена здесь находилась база отдыха, которая и была отдана под реконструкцию. Комплекс окружен реликтовым лесом, фруктовым садом и прудом, на котором до сих пор водятся дикие утки.

Директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрей Уфимцев уверен, что элитное строительство будет постепенно перемещаться на юго-запад столицы. Что связано с экологической обстановкой этого округа: благоприятная роза ветров, практически полное отсутствие промпредприятий, а также большое количество зеленых зон. Например, уже к 2010 году компанией "СТ Групп Регион" здесь будет построен элитный жилой комплекс площадью 50 000 кв. м. "Здесь уже есть несколько реализованных элитных проектов: «Остров фантазий» на Островной улице, клубный дом на Звенигородской улице", - замечает Андрей Уфимцев.

А вот восток и юго-восток столицы не ассоциируются у экспертов с понятием "элитное жилье" в связи с плохой экологией и большим скоплением жилья типовой застройки.

Однако начальник аналитического отдела компании «Новый город» Наталья Ветлугина уверена, что «распиарить» можно любой район - хоть Капотню. «В свое время была очень раздута популярность Крылатского, хотя район на самом деле типовой. Сейчас его популярность сильно уменьшилась, но элитные проекты там появляются с завидной регулярностью», - приводит пример эксперт.

"Газета" 27.03.2007
Денис Тыкулов