САНАТОРНАЯ ЖИЗНЬ

Инфраструктура подмосковных коттеджных поселков рассчитана по большей части на развлечения. Рестораны, бильярды, боулинги и всевозможные спортивные объекты вот чем привлекают застройщики своих покупателей. Но есть и принципиально иная категория поселки, расположенные возле или прямо на территории различных медицинских объектов. Главной «фишкой» в этом случае становится возможность для жителей получать квалифицированные врачебные услуги.

Не массовое и не новое

Эксперты рынка говорят, что поселков, построенных рядом с пансионатами и санаториями, достаточно много. Однако вряд ли можно говорить об устойчивой тенденции, целенаправленном выборе застройщиком такого местоположения. «Самый главный критерий при выборе участка  наличие коммуникаций и удобных подъездных путей, – считает Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «ТЕРРА_недвижимость». Поэтому коттеджный поселок с равной вероятностью может располагаться как рядом с санаторием, так и рядом с другими населенными пунктами».

Но если коттеджный поселок оказался возле медицинского учреждения застройщик, конечно, постарается использовать такое конкурентное преимущество. Можно сэкономить на собственной инфраструктуре, можно подчеркивать в рекламе близость к хорошо узнаваемому и пафосному объекту. Особенно если в названии этого объекта есть какие-то «волшебные слова» – например, санаторий Управления делами Президента РФ.

«Поселки, расположенные рядом с престижными пансионатами, – одно из востребованных предложений на рынке, – говорит Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty. И дело не только в развитой медицинской инфраструктуре. Природные характеристики местности, историческое наследие не менее серьезные факторы, влияющие на принятие решения о покупке. Санатории чаще всего в советское время располагались на территории бывших дворянских усадьб. Потому как для барской усадьбы традиционно выбирали лучшее, самое красивое в окрестностях место. Позже там же возникли пансионаты и санатории».

Самым характерным в этом ряду является санаторий «Барвиха» на Рублевке, возникший на месте замка баронессы Майендорф. Он известен на всю страну не только высоким статусом своих пациентов, но и тем, что в коттеджном поселке, построенном прямо на его территории, установлен абсолютный рекорд цены на землю: в прошлом году там состоялась сделка с ценой по $300 тысяч за сотку. Надо признать, что земля того стоила эксклюзивные участки по несколько гектаров расположены в сосновом лесу.

Среди аналогичных примеров Надежда Гребенникова называет поселок, расположенный на территории лечебно_оздоровительного комплекса «Жуковка-2». А также поселок «Сосновый Бор» в санатории «Сосны» на Николиной Горе, поселки в пансионатах «Поляны», «Лесные дали» и «Поречье».

Следует отметить, что традиции загородной жизни возле санатория заметно старше нашего рынка недвижимости, которому меньше двадцати лет от роду. А дачные поселки возле медицинских объектов строились намного раньше. Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», приводит в пример поселок «Рапс» на Николиной Горе.

Он построен еще в 70-е годы рядом с санаторием «Маслово», и жильцы уже тогда имели возможность посещать его территорию. В советское время ни о какой возможности для дачников пользоваться медицинскими услугами речи не шло по крайней мере, официально. Однако кое_кому удавалось «договариваться» с местным персоналом о получении врачебной помощи и пользовании процедурами. Сейчас же, когда бал правят рыночные отношения, инфраструктура санатория используется жителями поселками очень активно.

Для кого?

Специалисты говорят о двух группах покупателей, очень живо интересующихся поселками с подобным соседством. Во_первых, это состоятельные люди, приобретающие жилье для своих престарелых родителей. Наличие квалифицированной медпомощи рядом  для них серьезный плюс. Во-вторых, это те, кто хочет отправить жить за город малолетних детей с нянями или бабушками. Детям (особенно если у них имеются какие-то проблемы со здоровьем) врачи в непосредственной близости оказываются также весьма кстати.

Однако это деление на «целевые аудитории» достаточно условно. Если коттеджный поселок обладает всеми общепризнанными достоинствами расположен не очень далеко от Москвы на удобной трассе, имеет развитую инфраструктуру, строения в нем удачной планировки и т.п., такой коттедж с большим удовольствием купят и люди, не испытывающие никакой нужды в медицинской помощи. И близость к серьезному лечебному учреждению они будут рассматривать как некую дополнительную опцию на всякий случай, из серии «а вдруг?».

Если же разделить всех покупателей по другому принципу по уровню достатка, то загородное жилье возле санаториев и пансионатов бывает самым разным, на любой кошелек. Начиная с уже упоминавшихся суперэлитных коттеджей на Рублевке, стоимость которых исчисляется многими миллионами долларов, и заканчивая таунхаусами и даже квартирами в многоэтажных домах. В последнем случае покупателю вполне реально «вписаться» в сумму $300 тыс.

Экономия, впрочем, может выйти боком. Как отмечает Светлана Абелян, едва ли не главным приемом застройщиков, позволяющим «немного слукавить», является игра с формулировкой «на территории санатория». Бывают совершенно вопиющие случаи, когда под этой маркой продавались поселки, находящиеся на изрядном удалении. Например, один объект, «приписанный» к санаторию в Петрово_Дальнем (на Ильинском шоссе), на самом деле был на другой стороне этого шоссе. Понятно, что ни о каком пользовании инфраструктурой здесь не было и речи – охрана оздоровительного объекта просто не пускала посторонних на свою территорию.

Но даже если поселок возводится на территории, возможны «сюрпризы». В любом крупном престижном санатории есть уголок, где стоят дома для обслуживающего персонала всевозможных медсестер, садовников и т.д. И именно на этой земле чаще всего и оказываются новые дома особенно если они чрезвычайно привлекательны по цене. Минусы же такого соседства очевидны: не слишком привлекательные виды (пятиэтажки, какая-нибудь ЛЭП) и социальный состав жителей. Да и возможность свободно входить на основную территорию санатория, гулять по ней, пользоваться медицинскими услугами тут оказывается под сомнением: иногда существует внутренний забор, отделяющий «чистых» от «нечистых».

Мировой опыт

Есть ли что-нибудь подобное в других странах? Вопрос этот поверг наших комментаторов в задумчивость, и итоговый вердикт был отрицательным. Во всяком случае, широко об этом не известно. ПЕРЕОЦЕНКА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Однако некие аналогии отыскать все-таки можно. Как отмечает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Рескор», в США и Западной Европе в принципе нет проблемы нехватки инфраструктуры для состоятельных людей там уже сформировались районы компактного проживания людей с примерно равным уровнем достатка. А вот в менее развитых странах в Восточной Европе, Дубае, некоторых государствах Средиземноморья столкнулись со сложностями в обеспечении людей инфраструктурой. Правда, больше всего состоятельным жильцам требуются объекты скорее развлекательного характера, поэтому новые жилые комплексы тяготеют к отелям с их бассейнами, ресторанами, полями для гольфа и т.п. Чтобы «магнитом» для покупателей служило медицинское учреждение такое в мировой практике  припомнить сложно.

Цена соседства

Близость к серьезному пансионату или санаторию это для коттеджного поселка однозначный плюс. Помимо возможностей лечения и оздоровительных процедур, о чем мы уже сказали, это еще и развлекательная инфраструктура, школы и детские сады, повышенный уровень безопасности. Да и соображения престижа… Поэтому застройщики стараются убедить своих покупателей, что такое соседство своего рода бонус, за который следует заплатить побольше. «Коттеджи в таких поселках стоят дороже, чем в поселках такого же класса, но без расположенной рядом инфраструктуры», – убежден Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. Насколько именно? Загородная недвижимость не типовая городская, здесь сложно подсчитать все с точностью до процента. Однако приблизительно можно. Н. Гребенникова сравнивает два коттеджных поселка – «Сосновый Бор» и Cotton Way. Оба расположены рядом с санаторием «Сосны», но один непосредственно примыкает к территории, а второй находится через дорогу. Цена сотки земли составляет $70–75 тыс. и $60 тыс. соответственно. Можно сделать вывод, что при большем удалении разница в ценах окажется еще более значительной. С этим мнением согласна и С. Абелян, считающая, что «выгодное соседство может добавлять цене до 30–50% – при условии, что это соседство реальное». Т.е не на удалении, не через дорогу и с реальными возможностями для жителей пользоваться услугами врачей, бассейном, прогулочными зонами и другими удобствами если не бесплатно, то с существенными льготами.

Выяснять эти условия нужно в каждом конкретном случае. Но и покупатели сейчас стали намного опытнее, поэтому вероятность того, что «псевдопривязка» будет продана как что-то настоящее, невозможна.

"Мир и Дом"
Владимир Абгафоров