ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ ПОДМОСКОВЬЯ. АВЕРС И РЕВЕРС

По масштабам жилищного строительства Московская область абсолютный лидер среди российских регионов, обогнавший даже столицу как по общему объему введенных в строй квадратных метров, так и по их количеству на душу населения. К сожалению, на вторичном рынке городов Подмосковья ситуация совсем другая.
 
Большую часть жилищного фонда в подмосковных городах составляют те самые пятиэтажки, которые усиленными темпами сносят в Москве, — панельные дома 70–80?х годов и немного более поздних серий вроде П-44. Кроме того, значительная доля квартир в области осталась неприватизированной, а кое-где и вовсе сохранились раритетные бараки и частные дома, которые к объектам вторичного рынка, строго говоря, отнести нельзя. Качественное жилье последних лет постройки, по наблюдениям риелторов, на вторичном рынке появляется крайне редко.
 
Из-за стремительного роста стоимости не только столичного жилья, но и новостроек в городах-спутниках областная «вторичка» становится своего рода «пристанищем последней надежды» для небогатых покупателей, которые только таким способом в обозримом будущем смогут решить свои жилищные проблемы.
 
Цены: что было, есть и будет
 
Ушедший год запомнился участникам рынка недвижимости феноменальным подорожанием жилья в Москве и Подмосковье. Конкретно в Московской области во вторичном сегменте с декабря 2005?го по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения выросла более чем вдвое  на 125 %. «Максимальный месячный ценовой прирост зафиксирован в период весеннегода  ажиотажа (с апреля по май 2006 года), — отмечает Владислав Луцков, руководитель Аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ — Недвижимость». Тогда стоимость квадратного метра подмосковного жилья за месяц подскочила почти на 14 % (с 1543 до 1755 долл. за 1 кв. м). Лишь в ноябре?декабре показатель изменения цен был отрицательным и составил –0,3 %, а среднемесячные цифры снизились c 2529 до 2522 долл. за 1 кв. м. Таким образом, в 2006 году подмосковный рынок недвижимости побил все рекорды по темпам увеличения стоимости жилья. В числе прочих факторов сказалось наличие большего, чем в столице, резерва для роста цен на фоне дефицита предложения и высокого спроса, причем число покупателей стабильно пополнялось за счет тех, кто был вынужден отказаться от идеи приобрести квартиру в Москве и обратил свой взор на область».
 
«Сегодня рынок квартир в городах Подмосковья пребывает в замершем состоянии, и непонятно, в какую сторону двинутся цены, — считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». На мой взгляд, должна произойти коррекция вниз, потому что когда самая «экономная» квартира в Московской области стоит 100 тыс. долл. это запредельно высоко». Наступление долгожданной стабилизации отметил и В. Луцков. По данным АКЦ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в январе 2007 года прирост стоимости квадратного метра по отношению к декабрю составил всего 1 % (2547 долл./кв. м). Зато объем предложения на вторичном рынке сократился почти на 15 %. Лидерами подорожания стали квартиры из четырех и более комнат (6,8 %). Ощутимое увеличение стоимости квадратного метра зафиксировано в сегменте трешек (1,4 %) и двушек (1,1 %). Самый высокий уровень средних цен отмечен среди однокомнатных квартир, и соответственно именно они подорожали менее всего.
 
«Январь заметно повлиял на состояние рынка недвижимости Московской области, — говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». В течение первого месяца года, как, впрочем, и первой половины февраля, с одной стороны, развивались старые тенденции, а с другой обозначились новые повороты развития ситуации». Так, продолжилось активное падение индекса цен, причем гораздо сильнее, чем в Москве, а также структуризация рынка как по сегментам, так и по географическому распределению объектов. Новым для области явлением, по словам эксперта, стал частичный уход продавцов жилья. Причины этого пока неясны, однако можно предположить, что в условиях долгосрочного тренда на снижение цен они просто пережидают, пока ситуация не устаканится. Не стоит забывать, что областное жилье сейчас дешевеет в два раза быстрее, чем в Москве. По данным агентства, за январь на продажу было выставлено 5822 объекта, что составляет лишь 70 % от объема рынка в декабре 2006 года.
 
Самое быстрое падение стоимости наблюдалось в сегменте однокомнатных квартир недавних лидеров ценового прироста, квадратный метр в которых, впрочем, до сих пор остается самым дорогим на рынке, трешки же, напротив, даже продемонстрировали некоторый рост, впрочем, весьма незначительный. Наиболее высокие цены отмечены на жилье в 10–15?километровой зоне от МКАД, а внутри нее лидирует сектор от Одинцова до Внукова. Вторым в рейтинге идет традиционно недешевое жилье в Химках, на третьем месте Красногорский сектор.
 
В целом можно сказать, что непростые времена наступают для продавцов подмосковных квартир экономкласса, по которым рынок сейчас отыгрывает назад их неадекватно возросшую стоимость. Это касается и объектов в непрестижных южных и юго-восточных районах области. Качественное же жилье как на первичном, так и на вторичном рынке, находящееся не только в популярных Химках и Красногорске, но и в не менее перспективных Домодедове, Троицке и других подобных городах, несмотря на все перипетии рынка, медленно, но стабильно растет в цене.
 
По мнению О. Побединской, эти тенденции будут актуальны еще на протяжении четырех-пяти месяцев, вплоть до традиционного летнего спада. «Летом начнут действовать другие важные факторы, — считает эксперт,  в частности, все увеличивающийся дефицит предложения и более активный отток покупателей из Москвы в города области, а также возрастающий платежеспособный спрос со стороны ипотечников. Это вызовет сначала незаметный, а впоследствии все более ощутимый рост цен по всем сегментам вторичного рынка Подмосковья».
 
А вот по оценкам В. Луцкова, в новом году резкого снижения стоимости жилья не произойдет. Наиболее вероятным сценарием ему представляется продолжающаяся стагнация и стабилизация цен вплоть до конца лета 2007 года, после чего возможен новый период роста, неизбежность которого обусловлена эффектом отложенного спроса, благоприятной экономической ситуацией в стране и усовершенствованием механизма заемных средств.
 
Средняя стоимость вторичного жилья в отдельных районах Подмосковья (конец февраля 2007 года, долл./кв. м)
 
Балашихинский 2820 Одинцовский 2910
Воскресенский 1380 Орехово-Зуевский 1280
Дмитровский 1720 Павлово-Посадский 1320
Домодедовский 2470 Подольский 2210
Истринский 2130 Пушкинский 2120
Каширский 1195 Раменский 1990
Клинский 1175 Рузский 1275
Коломенский 2350 Сергиево-Посадский 1330
Красногорский 3060 Серпуховский 1130
Ленинский 3010 Солнечногорский 1840
Люберецкий 2050 Ступинский 1330
Мытищинский 2785 Химкинский 2470
Наро-Фоминский 1860 Чеховский 1560
Ногинский 1930 Щелковский 2015

Источник: ИС ScanRealty
 
Из первых рук
 
О том, что представляет собой подмосковная «вторичка» не в цифрах и квадратных метрах, а в понятных обывателю категориях квартирах и домах, рассказывают сами участники рынка.
 
«Преобладают здесь квартиры в блочных домах и пятиэтажках разных лет «выпуска», — говорит руководитель проекта «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров.  Довольно большой процент трехэтажных зданий так называемого сталинского периода. Они, как правило, уже находятся в ужасном состоянии и практически не пригодны для жилья, тем не менее, продаются, потому что цена на них минимальна. Активно увеличивается доля «панели», возведенной в годы перестройки. Хочу обратить внимание, что я говорю исключительно о физическом вторичном рынке о квартирах, в которых уже жили и не один год. Инвестиционные новостройки, прошедшие через третьи руки, принимать в расчет было бы некорректно».
 
Директор агентства недвижимости Ногинска «Вариант» Юлия Шемякина секрета из ассортимента вторичного рынка города не делает. По ее словам, до сих пор его основу составляет в буквальном смысле старое жилье, квартиры в новых домах выставляют редко, поскольку и самих новостроек немного. В городе в отличие, например, от соседней Электростали мало высоток, преобладает в основном стандартная девятиэтажная «панель» 70–80?х годов. В структуре предложения количество квартир в таких домах примерно равно количеству квартир в пятиэтажках, как панельных, так и кирпичных. В центре города жилье практически не продают  люди дорожат близостью к железнодорожному вокзалу, ведь многим приходится ездить на работу в Москву, а Горьковское шоссе не Новая Рига: в часы пик на машине или автобусе добираться по нему до столицы проблематично. «В январе-феврале продаж мало, сетует Ю. Шемякина, — особенно за живые деньги. Основные покупатели  ипотечники, причем как ногинчане, так и приезжие из других российских регионов. Часто сам кредит оформляют в Москве, а квартиру приобретают у нас, поскольку столичные цены далеко не всем по карману. Банки охотно одобряют такие сделки, порой даже с хрущевками. Есть, конечно, ряд ограничений, например дом должен быть построен не ранее 1970 года, но если заемщик берет не всю сумму, а только часть, то обычно требования к нему заметно смягчаются. В Ногинске покупают жилье и москвичи, часто продав свою квартиру в столице, ведь здесь за те же деньги можно приобрести гораздо больше квадратных метров, а с привлечением кредита  и две квартиры вместо одной московской».
 
Слова риелтора подтверждает и Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit: «Мы разрешаем заемщикам покупать любую жилую недвижимость как в Москве, так в и Подмосковье и регионах, за исключением тех объектов, которые расположены в домах с деревянными перекрытиями или через некоторое время будут снесены. Также мы против хрущевок, ведь банку необходима гарантия, что квартира не выйдет из строя, пока клиент не выплатит кредит».
 
В городе Пушкино продажи с начала этого года тоже идут небыстро, но выбор на вторичном рынке довольно широк. Правда, по свидетельству Константина Манченко, генерального директора агентства недвижимости «Теремок», если в прошлом году сделки с использованием ипотеки составляли 70 % от общего числа, то в январе-феврале 2007 года такие случаи единичны. Однако он не унывает: «Наверное, надо просто привыкнуть к периоду стагнации рынка, а дальше все равно цены будут расти, даже опережая инфляцию. А выбор в городе есть. Это и пятиэтажки, и вполне современные качественные дома, построенные два-три года назад. Москвичи охотно переезжают в Пушкино, в основном по обмену. Получив солидную доплату за столичное жилье, они приобретают здесь квартиру большей площади и вдобавок гараж, а, бывает, еще и дачу». Отсюда электричкой до Москвы можно добраться за 45 минут, а после ввода скоростного экспресса время поездки сократится вдвое.
 
В Орехово-Зуеве основные покупатели, по свидетельству Александра Назарова, сотрудника агентства недвижимости «Анклав Объединенный капитал», также приезжие, а сам вторичный рынок представлен разнообразными домами, от сталинских трехэтажек до современного монолита.
 
Столичный город-спутник Химки все еще считается областным, однако с трех сторон он уже окружен московскими районами, а сами жители давно ждут, когда они наконец станут москвичами. Поэтому неудивительно, что цены за химкинский «квадрат» не сильно отличаются от столичных, а в ряде случаев квартира здесь стоит дороже, чем где-нибудь на юго-востоке Москвы. «На вторичном рынке города, — говорит Эдуард Акопян, генеральный директор агентства недвижимости «Рида», — есть всевозможные варианты: от стареньких домов с деревянными перекрытиями до квартир в самых новых жилых комплексах, построенных пару лет назад. Соотношение одно- и двухкомнатных квартир, предлагаемых на продажу, примерно одинаковое, трешек чуть меньше». В такой же ситуации находится и соседний Красногорск. «Здесь можно найти любое вторичное жилье, от хрущевок с пятиметровой кухней, без лифта и мусоропровода до современных высоток, — подтверждает генеральный директор агентства недвижимости «Эверест» Андрей Черкасов. Предложений очень много. Сегодня подавляющее большинство сделок в данном сегменте проходит с использованием ипотеки, а значительная часть покупателей это люди, прибывшие из регионов и работающие в Москве на высоких должностях. Мне трудно сказать, почему они не приобретают жилье в новостройках наверное, потому, что въехать в квартиру хочется сразу, зарплата позволяет получить кредит, и на ремонт тратиться надо меньше». В Красногорске покупателей привлекает прежде всего близость столицы и хорошая транспортная доступность налажено автобусное, железнодорожное (электрички) сообщение, пущены маршрутки, а скоро и метро перешагнет МКАД.
 
Вместо послесловия
 
Перед покупателями квартир в областных городах стоит, к сожалению, нелегкий выбор: близость к Москве (хорошая транспортная доступность) или низкая цена. Один мой знакомый задался целью приобрести недорогую двухкомнатную квартиру в Подмосковье. Важная деталь трудится он в Москве и менять место работы не собирается. В Люберцах в январе отвратительного качества двушку-распашонку на первом этаже панельной девятиэтажки ему предложили по цене 2500 долл./кв. м, и лучшего варианта за те же деньги не нашлось. В Раменском квартиру, требующую серьезного ремонта, продавали за 60 тыс. долл. тот же первый этаж и откровенный совет риелтора: «Обязательно поставьте решетки на окна район неспокойный, могут и залезть». В Красноармейске на вторичном рынке удалось найти недорогой объект в пятиэтажном кирпичном доме постройки 2004 года. Однако все достоинства этого тихого подмосковного города (чистый воздух, спокойная экология) перечеркивались одним, но очень большим минусом: электричек мало, а на машине путешествовать два раза в день по загруженному днем и ночью Ярославскому шоссе  удовольствие еще то.
 
Какие из всего вышесказанного можно сделать выводы? С одной стороны, Подмосковье активно застраивается, в ряде городов существуют свои программы ликвидации ветхого жилого фонда, и в обозримом будущем вторичный рынок получит мощный стимул для развития. Но пока, несмотря на все старания риелторов, отыскать на нем качественное жилье проблематично. Основным критерием востребованности того или иного города, несмотря на относительную дешевизну, по?прежнему остается возможность с минимальными временными затратами добраться до столицы. Поэтому москвичи переселяются в Подмосковье довольно выборочно. А вот приезжие из российской глубинки, наоборот, очень активные покупатели на этом рынке, причем они исходят как раз из цены объекта.

 
Недвижимость & цены
КОТЕЛЬНИКОВ Валерий