Tехнологии рынка: Свободны для инвестиций

В прошлом году частных инвесторов в коммерческую недвижимость было примерно вдвое меньше, чем скупающих квартиры: 15-20% против 40%. Оно и понятно: порог вхождения на этот рынок на порядок выше, а доходность вложений — меньше.

Но на текущий год эксперты обещают таким игрокам неплохие перспективы и прогнозируют, что их количество увеличится. Цены на жилье вряд ли будут расти такими же небывало высокими темпами, как в 2006 г., поэтому вырастет спрос на торговую и офисную недвижимость. Рынок этого ждет. Компания “Миэль-Недвижимость” даже создала специальное подразделение оно поможет частным вкладчикам формировать инвестиционный портфель.

Есть деньги — иди на рынок

Частным инвесторам, которым не по душе спекулятивные операции с жильем, а нужен стабильный постоянный доход, эксперты советуют выбрать рынок коммерческой недвижимости, обратив внимание в основном на помещения свободного назначения (отдельно стоящие, встроенно-пристроенные либо расположенные на первых этажах жилых домов и имеющие отдельный вход).

Но главная проблема для большинства желающих довольно высокий минимальный порог инвестиций. На этот рынок лучше входить с $1 млн, считают консультанты. “За эти деньги можно купить помещение примерно в 100-160 кв. м не очень далеко от метро, — говорит Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации "Рескор". Но это будет далеко не самый лучший объект: если например, офис, то расположенный в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД”. “Минимальный порог инвестиций варьируется как по районам, так и по типам помещений, — отмечает Анна Гуйда, директор департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard. Чем ближе к центру расположено помещение, тем больше оно ценится. Торговые площади, как правило, дороже офисных”.

В 2006 г. даже с $700 000 можно было сделать неплохое вложение в торговую недвижимость, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. “В 2006 г. цены на коммерческую недвижимость росли не так активно, как на квартиры”, — подтверждает Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании “Новый город”. “Весной ее можно было приобрести достаточно дешево, активный рост цен начался летом и продолжился осенью, когда квартиры как раз "встали", — продолжает он. Правда, в жилом сегменте уже с $300 000 можно было купить что-то вполне приличное, а на рынке коммерческой недвижимости за $1 млн предлагались помещения не лучшего качества и с минимальной доходностью на вложенные деньги”. По мнению Гениевского, нормальный размер инвестиций для этого рынка — от $2-3 млн.

Доходность налицо

По словам Журавлева, средняя доходность частных инвестиций в коммерческие площади при их последующей перепродаже может составлять около 30%, а в наиболее удачных объектах доходить до 40-50% годовых. “Если очень повезет, то инвестор может получить и все 100%, а то и больше, особенно вкладываясь на стадии строительства”, — считает Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. “Наиболее высокой прибыли инвестор может достичь, вкладывая средства в помещения под торговлю, расположенные на первых этажах жилых зданий на оживленных улицах в центре Москвы и в спальных районах в шаговой доступности от метро. В этих случаях расположение района отступает на второй план, а принципиально важной является локализация торговой точки относительно зон высокой пешеходной проходимости”, — отмечает Журавлев. Таким образом, резюмирует он, высокую прибыль можно получить, перепрофилировав под магазин практически любое правильно расположенное помещение.

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду инвестор может рассчитывать на 12-13% годовых, говорят аналитики компании Blackwood. Например, окупаемость торговых площадей на рынке стрит-ритейла, по их подсчетам, составляет примерно 3,5-6 лет. Гениевский считает, что это весьма средняя цифра, при определенном умении можно достичь 15% и даже больше. Но и средние показатели по рынку неплохой результат для инвесторов. “В 2006 г. от сдачи в аренду квартир инвестор мог получить примерно 5% годовых, в то время как та же операция с коммерческими площадями гарантированно принесла бы ему более 10%. Помещение стоимостью $9000 за 1 кв. м можно было спокойно сдать за $1000 в год, что соответствует прибыли более 11%”, — приводит пример Гениевский.

Средние арендные ставки в 2006 г. на помещения стрит-ритейла были определены аналитиками NAI Global в $500-1500 за 1 кв. м в год. Однако, к примеру, в ЦАО или зданиях с наиболее выигрышным месторасположением они доходили до $2000- 3500 за 1 кв. м. Стоимость продажи торговых площадей находилась в ценовой вилке $2000-7500 за 1 кв. м в зависимости от характеристик объекта.

Правда, добавляет ведущий аналитик-маркетолог компании Russian Research Group Антон Коротаев, рынок встроенно-пристроенных помещений остается непрозрачным и специфичным, поэтому его основными игроками все-таки являются специализированные компании или непосредственно ритейлеры.

Специалисты корпорации “Рескор” советуют: для оптимизации налогообложения и упрощения возможной продажи коммерческую недвижимость лучше покупать не частному лицу, а зарегистрированной им фирме. Ведь учредителем подобной компании может быть и один человек.

Для чего покупают

Помещения свободного назначения в основном используются для ритейла. Клиенты, желающие арендовать подобные помещения под офис, составляют относительно небольшую часть спроса. Частные инвесторы следуют тенденциям рынка на торговую площадь быстрее находится арендатор, она сдается по более высокой ставке, чем офисная, а значит, предпочтительнее для инвестиций. Согласно подсчетам риэлторов в 2006 г. до 60-80% мелких инвесторов вкладывалось в торговую недвижимость.

Хотя, отмечают аналитики компании Blackwood, в каждом конкретном случае определить предпочтения достаточно сложно, зачастую инвесторы вкладываются просто в коммерческие площади. Их специализация определяется потом в зависимости от местоположения объекта. Помещения, расположенные на первой линии домов, на основных торговых коридорах города, в большинстве случаев выгоднее сдавать под торговую недвижимость, хотя, к примеру, их охотно арендуют и под офисы филиалы банков, туристические компании, нотариальные конторы.

Выбирая, как распорядиться инвестиционными объектами, собственники отталкиваются от их характеристик. “Хотя помещения свободного назначения не классифицируются, среди них можно выделить более и менее привлекательные для инвесторов, — говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости Prime City Properties. Более привлекательные расположены в центральных районах города, на первой линии домов, на улицах с интенсивными пешеходными и транспортными потоками, поблизости от станций метро. Еще больше они выиграют в цене, если у них презентабельный вход, большие витринные окна, удобная планировка, качественное кондиционирование, необходимые коммуникации. Эти преимущества дают возможность владельцу таких площадей устанавливать повышенную арендную ставку, что позволяет быстрее выйти на окупаемость”. Помещения с наиболее выигрышным расположением (к примеру, в шаговой доступности от метро), как правило, сдаются в аренду под торговлю, тогда как менее интересные и перспективные проекты выставляются на продажу, резюмирует эксперт.

По подсчетам “Миэль-Недвижимости”, 90% собственников предпочитают сдавать помещения в аренду. Спрос на встроено-пристроенные помещения значительно превышает предложение инвесторы не торопятся избавляться от своих активов. “Компания "Миэль", планируя открыть в 2007 г. новые офисы продаж и услуг, столкнулась с большими проблемами в поиске подходящих помещений, — делится Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента "Миэль-Недвижимости". Выход из тупика мы видим в покупке помещения на 1-м этаже жилого дома, переводе его в нежилой фонд и организации отдельного входа”.

По данным департамента коммерческой недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, за 12 месяцев 2006 г. стоимость офисов, расположенных на первых этажах жилых домов, выросла на 95,1%. На начало января 2007 г. цена 1 кв. м в таком помещении достигла $5667. В сегменте торговых площадей, имеющих аналогичное расположение, рост цен за тот же период времени составил 80,1%, а средняя стоимость предлагаемого на продажу 1 кв. м выросла до $5672.

Где, сколько и когда вкладывать

Наибольшим спросом в 2006 г., по данным Russian Research Group, пользовались небольшие помещения (100-200 кв. м), обладающие хорошей транспортной доступностью и удачным местоположением.

Наиболее инвестиционно-привлекательными в 2006 г. были объекты, расположенные на окраинах Москвы, особенно там, где шла активная застройка. По данным Russian Research Group, больше всего подорожали торговая недвижимость в Ярославском и Варшавском мегакластерах и офисные помещения в Варшавском и Дмитровском мегакластерах.

Инвестору, располагающему суммой в $0,7-1,3 млн, лучше ориентироваться на вторичный рынок здесь ниже и риски, и порог вхождения в сделку, советует Журавлев. А крупным частным инвесторам, располагающим $2-5 млн, по его мнению, целесообразно вкладывать средства в новые торговые объекты на этапе строительства: современные проекты (будь то районные торговые комплексы или отдельно стоящие магазины шаговой доступности) обладают долгосрочной конкурентоспособностью и способны гарантировать длительные прибыли.

Гуйда подчеркивает важность того, какие деньги вкладывает клиент. “Если он взял кредит в иностранном банке под низкий процент, то доходность вложений и на этапе строительства, и на вторичном рынке будет высокой. Если же он взял деньги в российском банке под большой процент, то обслуживание кредита за время строительства может существенно снизить уровень доходности. В этом случае ему будет выгоднее вложиться на вторичном рынке”, — предупреждает она.

Важное значение для уровня доходности помещения имеет и этап, на котором владелец его приобрел. Если он купил квартиру в новостройке на 1-м этаже, перевел ее в нежилой фонд, согласовал перепланировку, сделал отдельный вход с улицы, то его доход будет выше, чем у инвестора, купившего готовое помещение на вторичном рынке, говорит Галеев.

“Все зависит от склонности инвестора к риску”, — считают аналитики Blackwood. По их словам, вкладываться на этапе строительства выгоднее с точки зрения доходности, но вторичный рынок коммерческих площадей менее рискованный. С ними соглашается Анна Гуйда. Напротив, Петр Жаров, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости инвестиционной группы Sesegar, считает, что время, когда инвестор нес большие риски, вкладывая свои деньги на этапе строительства, прошло теперь эти риски минимизированы. Изменилась и доходность подобных операций. “Если несколько лет назад цена готового объекта отличалась от его стоимости на стадии строительства в разы, то в 2006 г. проект с маржей 50% считался успешным”, — утверждает он.

Выбирая, какое помещение приобретать — “сырое” либо уже опробованное арендаторами, — инвестор решает, исходя из своих возможностей и того, насколько правильно он способен оценить его потенциал, добавляет Новиков. “Например, если здание под магазин только строится, то пешеходные потоки еще не сформированы, и судить о них можно лишь по косвенным признакам. Но от уровня рисков зависит и доходность”, — говорит эксперт. “На этапе строительства вкладываться выгоднее, но сейчас помещения на этом этапе продаются редко. Вторичная недвижимость пользуется колоссальным спросом, который в три раза превышает предложение. Как следствие, ставки аренды, равно как и доходность, растут”, — добавляет Галеев.

По мнению аналитиков NAI Global, наиболее реальной возможностью входа в офисный сегмент для частного инвестора является приобретение жилой недвижимости и перевод ее в нежилой фонд. Возможен поиск пустующих помещений коммерческого назначения, которые временно не используются, однако подобные случаи в настоящее время единичны. Таким образом, частному лицу, интересующемуся инвестированием в офисную недвижимость, лучше оперировать на вторичном рынке, считают эксперты.

В общем объеме офисных помещений, инвестирование в которые осуществляется частными лицами, аналитики NAI Global выделяют две группы предложений. Помещения, доставшиеся владельцам на ранних этапах развития рынка  в 1990-х гг.,  зачастую случайно и по низким ценам, как правило, не переоборудуются и без дополнительных затрат со стороны собственника сдаются в аренду (клиента находят обычно из круга знакомых). Ставки на такие офисы являются минимальными по рынку в районе $200-300 за 1 кв. м в год. Таким образом, они не приносят своим владельцам более 5-15% годовых. Другая категория представлена частными инвесторами, целенаправленно приобретающими помещения. В этом случае собственники предусматривают дополнительные инвестиции в объект на ремонт и реконструкцию входной группы. Офисы данной категории находятся на границе классов В и С и сдаются в аренду по ставкам $400-500 за 1 кв. м в год. В этом случае частные инвесторы самостоятельно занимаются обслуживанием помещений, не привлекая профессиональные управляющие компании.

Небольшие офисы, предлагаемые в аренду частными инвесторами, до сих пор востребованы рынком. Однако существенным конкурентным недостатком абсолютного большинства подобных площадей является отсутствие парковочных мест. Поэтому наиболее высоким спросом пользуются единичные объекты, располагающие какой-либо парковкой, а также реконструированные площади небольшого метража, в которых созданы более комфортные условия для работы.

Что ждет инвесторов

В 2007 г. аналитики не предвидят насыщения рынка торговых или офисных помещений, поэтому частным инвесторам будут интересны и тот и другой сегменты. Выбор объектов для инвестиций будет зависеть от особенностей местоположения и конкурентной среды и предпочтений самих инвесторов. Правда, таких темпов роста цен на недвижимость, какие были в 2006 г., не предвидится, сожалеют в “Миэль-Недвижимости”. По их предварительным оценкам, коммерческая недвижимость подорожает на 20-25%, рост аренды будет варьироваться в районе 15-18%. И торговая, и офисная недвижимость будет пользоваться большим спросом. В этой ситуации аналитики советуют частным инвесторам “держать недвижимость” и направлять свои усилия на оптимизацию имеющегося портфеля, избавляясь от явно переоцененных объектов.

Ставки капитализации на коммерческую недвижимость в 2006 г. уменьшились и составили примерно 10-13%, отмечают аналитики Penny Lane Realty. В 2007 г. они ожидают их дальнейшего снижения.

По мнению Russian Research Group, в 2007 г. сохранятся общие тенденции, но темпы роста стоимости недвижимости, безусловно, снизятся. Объем предложения будет постепенно увеличиваться за счет вводимых в эксплуатацию объектов жилого строительства и редевелопмента и освоения промзон. Наиболее выгодно по-прежнему будет инвестирование в объекты, расположенные за пределами центра города, хотя данные инвестиции сопряжены с повышенными рисками.

"Ведомости" 19.03.2007
Наталья Самарина