Обрушат ли налоги рынок недвижимости?

Разговоры о том, что налогообложение недвижимости хорошо бы увеличить, идут во власти постоянно. «Собственник» проанализировал, какая ставка налогов на недвижимость сможет «обрушить» рынок.

Повысят или нет?

Кажется, после высказывания по этому поводу Президента РФ вопрос прояснился – повысят. Но, в нашей стране, как всегда, сразу возникают более жизненые  вопросы когда и насколько повысят. С точки зрения властей, повышение налогов это однозначно хорошо, поскольку увеличивает доходы бюджета. Однако вот незадача: налогоплательщики являются «по совместительству» еще и избирателями, злить которых как-то совсем не с руки. Поэтому любые новации в этом вопросе будут весьма и весьма постепенными.

Автор этих строк занимается недвижимостью уже много лет. Недавно отыскал собственную статью по данной теме, написанную в 2002 году. В ней говорилось (причем это утверждал не только я, были и подтверждения уважаемых экспертов) о том, что реформа налогообложения недвижимости произойдет «нескоро» – году в 2004-2005… Упоминался в той статье и некий «эксперимент» по переходу на новый порядок налогообложения, который аж с 1997 года шел в Великом Новгороде и Твери. Кто-нибудь сейчас помнит о нем и о его результатах?

Так что вариант «поговорят и забудут» кажется автору вовсе не таким уж фантастическим. Нынешний всплеск интереса к налоговому вопросу объясняется тем простым обстоятельством, что одним из своих «козырей» нынешнее руководство России сделало «доступное жилье». С доступностью вышел конфуз (недавно публиковались данные, согласно которым среднестатистическая московская семья должна копить на типовую однокомнатную квартиру 10 лет, и при этом вообще ничего не тратить на жизнь), и сейчас задействуются все возможные рычаги, чтобы столь неприличные цены на недвижимость обрушить. «Речь в данном случае идет об очередной «страшилке»: властям хочется воздействовать на рынок, чтобы уменьшить число тех, кто покупает квартиры с инвестиционными целями, – убеждена Елена Голубева, управляющая компании «ХИРШ-Москва». Конечно же, налоги повышены будут, но те цифры, которые назывались в некоторых СМИ, когда налог на типовую квартиру в Москве будет достигать $2-3 тыс. в год, выглядят нереально».

Впрочем, весьма популярна и версия о том, что налоги все же будут серьезно повышены. «Во всем мире основным источником доходов муниципалитетов, местных органов власти являются налоги на недвижимость. И везде это достаточно большой налог, — говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». И мы, скорее всего, пойдем по этому же пути. Налогообложение будет увеличено в разы, и пределом будет способность населения выдержать эту нагрузку. Скорее всего, повышение будет проводиться поэтапно, с тем чтобы избежать социального взрыва. И будут вводиться различные льготы: для социально незащищенных категорий, для владельцев единственного жилья и тому подобное».

Технические проблемы

На пути введения новых налогов, рассчитываемых от рыночной стоимости, встанет и проблема эту самую рыночную стоимость определить. Существующая сегодня оценка «по БТИ» меньше в десятки раз, и это парадоксальным образом устраивает всех. И граждан (меньший налог платим), и государство (если требуется у гражданина собственность изъять, компенсация будет того же неприлично малого размера).

В принципе, считать стоимость «по рынку» можно уже сегодня в стране давно работают сотни лицензированных оценочных компаний. Даже руководство БТИ не раз заявляло, что могут рассчитывать рыночную цену: соответствующие методики есть, нужна лишь команда сверху.

Но некоторые вопросы все равно остаются. «Как механизм этой оценки будет работать с учетом нестабильной ценовой ситуации на рынке? – задается вопросом Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент». Насколько быстро и адекватно будут реагировать оценщики на постоянные изменения на рынке? Не приведет ли это к тому, что кадастровая стоимость жилья в одном районе будет различной, с учетом времени ее оценки? И будет ли стоимость участка при кадастровой оценке совпадать с рыночной ценой? Пока все нововведения дают больше вопросов, чем ответов».

Так-то оно так, только практика показывает, что государство бывает довольно оперативным когда это в его интересах. Валидаторами московский транспорт оснастили быстро и без волокиты хотя население, мягко говоря, не в восторге. И вообще, для повышения налогообложения цену недвижимости можно… и не считать вовсе. Недавно попалось на глаза сообщение: в одной из стран граждане сами определяют стоимость своего имущества для уплаты налогов. Но есть маленькая деталь: муниципалитет вправе в любой момент выкупить у вас эту собственность по указанной вами цене. Даже если предположить, что нигде такого нет, и «зарубежная страна» (в сообщении не указывалась) высосана из пальца, ничего не мешает ввести в России такую же схему. Нам не привыкать быть первопроходцами.

«Скорее баррикады, чем падение рынка»

В целом влияние роста налогов на рынок общеизвестно. До некоторого предела не происходит вообще ничего собственники квартир просто платят большие деньги. Возможно, они при этом нецензурно ругаются или произносят сакраментальное «Доколе?!», но на балансе спроса-предложения это не сказывается никак.

С определенного момента появляются «продавцы от бедности» – те, кто продает квартиру, потому что не в состоянии содержать ее. «Первых ласточек» рынок выдерживает, дополнительное предложение находит спрос. Но при дальнейшем росте налогов предложение растет лавинообразно, цены начинают снижаться. При совсем непомерном росте налогов (хочется верить, что такого не будет никогда мы просто умозрительно рисуем такую картину) рынок обваливается окончательно. Квартиры с таким чудовищным обременением никому не нужны, города пустеют, а граждане селятся в землянки.

Теперь вопрос: на каких конкретно цифрах что произойдет? Как считает Михаил Гороховский, первые подвижки рынок заметит при увеличении налогов примерно вдвое от нынешнего уровня. По оценке эксперта, сегодня в Москве пустуют 100-120 тысяч квартир собственники их даже не сдают в аренду, считая, очевидно, что эта купленная впрок недвижимость карман не тянет. Если начнет «тянуть» – не менее трети этих квартир окажутся в продаже. Сюда же следует добавить небогатых людей, живущих на явно избыточной площади. Самый частый пример какая-нибудь старушка, оставшаяся одна в трехкомнатной квартире. Налогов на недвижимость сегодня пенсионеры не платят вообще, на квартплату им полагается дотация. По-человечески тяжело переезжать из квартиры, где прожита вся жизнь, но…

Рост налогов до 13-15 тыс. руб. принесет еще более существенное предложение. Граждане причем уже не только социально незащищенные, но и вполне «средние» – начнут задумываться, нужны ли им лишние метры. И не проще ли вложить деньги в инвестиционный фонд, банк, чтобы получать гарантированный доход?

Следующий «порог» – налог в 1-1,5% от рыночной стоимости в год. Если считать, что самая дешевая однокомнатная квартира стоит сегодня от $120 тыс., то налоги на нее составят $1200-1800. Кому-то эти суммы покажутся не самыми страшными но вспомним, кто живет в дешевых квартирах. Впрочем, как считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», неподъемные налоги в этой ценовой категории приведут не к массовым продажам квартир, а к народному возмущению. «Мы скорее получим баррикады, а не падение рынка», – «обнадеживает» эксперт.

Что касается самой дорогой недвижимости, то этот рынок, скорее всего, от роста налогов не пострадает. «Большинство владельцев элитного жилья стабильно состоятельны, – говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент».  Они имеют серьезный бизнес. Эти люди отнесутся к повышению налогов даже с пониманием как к дополнительному инструменту, отсеивающему из их среды нежелательных соседей». Правда, и в дорогой недвижимости есть прослойка «стремящихся» – тех, кто еще не соответствует заявленному уровню богатства, а только стремится к нему. Но таких немного – процентов 15-20 максимум, и если даже они выставят свою недвижимость на продажу, рынок успешно «переварит» это предложение.

Вместо послесловия

Как заявил президент России Владимир Путин в своем  послании парламенту, в Налоговом кодексе нужна глава, устанавливающая зависимость ставки налога на недвижимость от рыночной стоимости жилья. «Необходимо принять главу Налогового кодекса РФ, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости», – говорится в послании президента. При этом президент заявил о необходимости предусмотреть такую систему вычетов, чтобы для малообеспеченных граждан налоговая нагрузка сохранилась на существующем уровне. Кто такие малообеспеченные граждане — вопрос интересный не менее, чем вопрос о том, насколько повысят налоги. 

"Собственник" 15.03.2007
 Василий Андреев