Земля дороже строений
Покупателей все больше интересуют участки в дальнем Подмосковье

Больше, чем коттеджи, в 2006 г. на загородном рынке подорожала земля. Все больше девелоперов проектируют коттеджные поселки дальше 40 км от МКАД.

По оценкам разных источников, объем рынка загородной недвижимости Московской области на конец 2006 г. составлял от $7 млрд до $11 млрд. 75-80% приходилось на коттеджные поселки. По данным Vesco Consulting, объем рынка за 2006 г. увеличился более чем на 40%. В декабре на продажу было выставлено 12 000 объектов, что на 10-15% больше, чем в конце 2005 г. Годовой прирост стоимости коттеджей с земельными участками составил примерно 42-45%. Больше всего, на 65%, подорожали дома на первичном рынке.

По оценке Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”, по итогам прошлого года земельные участки в зависимости от направления прибавили в цене 70-150%. По данным “МИАН - агентство недвижимости”, средняя стоимость подмосковной сотки на конец декабря 2006 г. составила $8402. Самая дорогая земля в среднем $36 790 за сотку традиционно располагается в 20-километровой зоне от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В 2006 г. сделки, в которых цена сотки превышала $100 000, на Рублевке перестали быть единичными.

На 2-м месте по дороговизне после Рублево-Успенского стоит Новорижское шоссе со средней стоимостью сотки $30 518. Минимальные цены на участки на рогачевском и щелковском направлениях: здесь 100 кв. м земли обходятся покупателям в $7173 и $8368 соответственно.

В 2006 г. риэлторы отметили значительный рост цен на участки, расположенные дальше 40 км от МКАД. По словам Дмитрия Цветкова, руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости “Миэль-Недвижимости”, в 30-километровой зоне поселков строится много, земля и так переоценена, высокая конкуренция вынуждает застройщиков начинать проекты все дальше от Москвы. На конец года цена сотки дальних земель по Минскому, Можайскому и Новорижскому шоссе превысила $8000, по Киевскому и Калужскому шоссе — $4000.

Правда, эксперты загородного рынка призывают не верить официальным отчетам о ценах на участки. Земельный рынок Подмосковья был и остается непрозрачным. Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex group, отмечает, что застройщикам крайне сложно приобрести надел напрямую у покупателя, что провоцирует их на проведение сделок с использованием обходных схем. Это приводит к удорожанию проекта как минимум на 3-5%. Как рассказала Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании “Терра-недвижимость”, перевод каждой сотки под ИЖС обходится девелоперу в среднем в $500 и занимает полтора года. “Если вопрос надо решить быстрее, например за год, цена может подскочить до $1000 или $1500”, — говорит она. Понятно, что подобные расходы нигде не декларируются. “Компания не может указать реальную стоимость земли в документах”, — возмущается Мищенко.

Поселки по направлениям

По данным Vesco Consulting, сейчас в Подмосковье на разных стадиях строительства находится примерно 400 коттеджных поселков. “Из них 20% уже почти готовы, около 50% активно продаются”, — дополняет Цветков. В зоне до 40 км от МКАД активно осваиваются волоколамское, киевское, калужское и ярославское направления.

Вместе с тем аналитики отмечают увеличение сроков загородного строительства. Если в 2004 г. ежемесячно на рынок выходило четыре-пять поселков, в 2005 г.  три-четыре, то в 2006 г. их число уменьшилось до двух, подсчитали в “Инком-Недвижимости”. По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимости”, больше всего поселков строится на киевском (16,3%), новорижском (15,9%) и белорусском (9,9%) направлениях. По словам Цветкова, западное, юго-западное и северные направления являются наиболее востребованными у покупателей загородной недвижимости.

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”, объясняет популярность Киевского шоссе его обновленной и расширенной трассой, благоприятной экологией и наличием значительного числа земельных участков под коттеджное строительство. К его недостаткам она относит традиционные для Подмосковья проблемы с коммуникациями.

В компании “Пересвет-групп” считают, что активному развитию новорижского направления способствует строительство федеральной автодороги, соединяющей Волоколамское и Новорижское шоссе.

Перспектива решения транспортной проблемы на Ленинградском шоссе путем строительства платного дублера уже положительно сказалась на продажах по этому направлению, рассказывает Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК “Северо-Запад”.

Спрос не соответствует предложению

По словам Чукаевой, в 2006 г. загородное предложение на 70% состояло из объектов в элитных поселках и поселках бизнес-класса. А наиболее востребованными у 70% покупателей были дома в сегменте экономкласса. “Это зеркальное несоответствие спроса и предложения приводит к тому, что большинство дорогих поселков продаются годами, а объекты экономкласса в ближнем Подмосковье исчезли из листингов”, — говорит она. По данным Vesco Consulting, сейчас коттеджи экономкласса предлагаются на расстоянии более 40 км от МКАД. Пример — поселки “Дачное” (Пятницкое шоссе, 48-й км), “Диканька” (Дмитровское шоссе, 97-й км) и др.

“У покупателей больше всего востребованы коттеджи по 250-350 кв. м на участках в 15-30 соток”, — говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, подтверждает, что и в сегменте элитной недвижимости чаще всего спрашивают дома площадью от 300 до 500 кв. м.

Оценивая возросший спрос, участники загородного рынка прогнозируют развитие в 2007 г. сегмента поселков экономкласса. Аналитики “Миэль-недвижимости” считают, что строиться они будут преимущественно в 40-60-километровой зоне от МКАД, так как подходящие для коттеджной застройки участки вблизи Москвы либо застроены, либо застраиваются дорогостоящими объектами. По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости “МИАН — агентство недвижимости”, в 2007 г. рост цен по западному направлению, скорее всего, не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям — 20-30%, по восточному  10-15%.

Ведомости 27.02.2007
Людмила Чичерова